부동산의 개념과 인문,자연적 특성

소개글

부동산의 개념과 인문,자연적 특성에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산의 개념
1. 부동산의 법률적 개념
2. 부동산의 경제적 개념
3. 부동산의 기술적 개념
4. 부동산의 사회적 개념

[2] 부동산의 특성
1. 토지의 자연적 특성
2. 토지의 인문
3. 건물의 특성적 특성

본문내용

있기 때문에 각 토지마다 매우 강한 개별성을 갖고 있다. 즉 어느 한 평의 토지도 다른 토지와 동일한 속성을 갖고 있다고 볼 수 없으므로 비대체적인 성격을 띠고 있는 것이다. 이와 같은 개별성은 토지에 프리미엄이 붙게 마련이고 비대체성으로 인하여 토지시장의 규모를 극히 제한하여 지역시장이 형성되게 하는 요인으로 작용하고 있다.
① 부동산의 가격과 수익 등을 개별화하며 구체화하는 요인이 된다.
② 부동산의 비교를 어렵게 한다.
③ 부동산의 현상을 개별화하는 이론적 근거가 된다
④ 일물일가의 법칙이 적용이 않는다
⑤ 부동산의 차별화가 이루어진다
5) 토지의 적재성
적재성이란 토지가 건물이나 농작물 등을 지탱하여 그 기능을 발휘할 수 있도록 하는 성격을 말하며 지지력이라고도 한다. 2ㆍ3차 산업은 공장부지나 상업부지와 같이 비교적 좁은 면적의 토지에 대한 적재력 혹은 공간이 필요하나, 농업은 작물재배나 가축의 사육을 위해 농지나 방목지로서 토지가 광범위하게 이용된다. 공장이나 상업건물은 경우에 따라 고층으로 하여 적재력을 중첩하여 이용할 수 있으나, 작물은 이것을 중첩하여 재배할 수 없다. 따라서 다른 산업보다 농업은 적재력에 의존하는 정도가 높다고 할 수 있다.
6) 토지의 인접성
토지는 지표의 일부로 연속되어 있다. 즉, 토지는 인접토지와 긴밀한 공간관계에 있기 때문에 특정토지의 개발과 사용은 인근토지에 커다란 영향을 미치게 된다.
따라서 인접성은 각각의 토지가 지니는 다른 토지와의 운명적인 연관성을 의미하며, 이러한 특성은 부동산 활동 및 현상에 있다 다음과 같은 여러 가지 관계를 발생시킨다.
① 인근 토지와의 협력적 이용을 꾀하도록 한다
② 제도적으로 토지를 서로 조화로운 이용을 할 수 있도록 이용제한을 가하는 근 거가 된다
③ 가격구성에 있어서는 인접지의 영향을 받게 하며 지역분석을 하도록 한다
2. 토지의 인문적 특성
토지의 인문적 특성이란 인간과 토지와의 관계에서 나타나는 특성으로 용도의 다양성, 병합· 분할의 가능성 그리고 사회적, 경제적, 행정적, 위치의 가변성을 말한다.
1) 토지용도의 다양성
토지는 1· 2· 3차 산업용지, 주거용지, 공공용지 등 여러 가지 용도로 쓰인다. 이를 용도의 다양성이라 하는데 토지용도의 이와 같은 다양성은 때로는 토지이용상의 경합을 야기 시키며 어떤 용도에서 다른 용도로의 전환을 가져오기도 하는 계기가 되기도 한다.
또한 토지자원의 희소성과 한정성으로 인해 토지의 용도상 유용성이 가장 우선순위로 이용되어야 한다는 취지에 따라 토지도 경제학적 측면에서 최유효이용의 원칙에 입각하여 토지부동산을 평가하고 이용하여야 한다는 것을 시사해 주고 있다.
2) 병합· 분할의 가능성
토지는 일반경제재와는 달리 이용자의 편의에 따라 분할할 수 있으며, 분할 구획된 토지는 다시 쉽게 병합할 수도 있는바, 민법적인 측면에서 볼 때 권리의 객체이기 때문에 이용자인 주체에 의해 인위적으로 구획되어 하나의 필지가 되기도 하고 또 다시 병합될 수도 있는 특성을 갖고 있다. 그러나 토지의 분할 또는 병합 시에는 토지의 최유효이용의 원칙에 입각하여 토지를 효과적으로 이용할 수 있는 방향으로 이루어져야 한다는 대명분을 의미하고 있다.
3) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
토지의 지목은 영구적인 것이 아니고 사회적· 경제적· 행정적인 원인에 의하여 변할 수 있다. 인간의 인생사에도 흥망성쇠가 존재하듯 토지도 쾌적하던 주거환경이 공장의 전입, 학교의 이전 등으로 그 환경이 악화 또는 개선되어 사회적 위치가 변하는 경우, 또는 교통시설의 확장· 축소 등으로 당해 부동산의 효용이 증감되어 경제적 위치가 변하거나 정부의 정책변화에 따라 행정적 위치가 변하는 것을 말한다.
3. 건물의 특성
토지가 무한한 생명체라면 건물은 토지와 달리 축조물로서 유한한 생명체로 생산이 가능한 점에서 근본적으로 각기 서로 다른 특성을 지니고 있다.
1) 건물의 비영속성 (내구소비성)
건물은 토지와는 달리 인위적 구조물이므로 재생산이 가능한 준 내구소비재로서 내용연수를 갖는 재산이다. 즉, 내용연수동안만 존재하며 비영속성으로 인하여 시간의 경과, 사용, 진부화에 의하여 가치가 감소하기 때문에 그 기간 동안 끊임없는 감가상각이 된다.
2) 건물의 생산가능성 (건축생산성)
건물은 수요에 따라 공급 할 수 있기 때문에 생산이 가능하다. 다만 일반경제재와 같이 대량생산이 이루어지는 것이 아니라 유한한 토지위에서만 생산이 가능한 것이다. 또한 건물은 물리적, 경제적 내용연수를 가지고 있으며 개축 및 대수선 등 리모델링에 의하여 내용연수를 연장시킬 수 있고 자본적 지출에 의하여 경제적 가치를 증대 또는 규모의 증대도 가능하다.
3) 건물의 동질성 (동일성)
토지는 물리적인 특성에 의하여 공급의 비탄력성을 가지고 있지만 건물은 완전히 비탄력적이라고 말할 수 없다. 주택의 경우에도 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등으로 구별하면 이질적인 성격을 갖고 있지만, 아파트라는 건물은 동질성의 성격을 띠고 있다고 볼 수 있으며 이러한 시장의 정보는 다른 부동산 시장과 비교해 볼 때 정보의 획득이 전혀 불가능한 것만은 아니라고 할 수 있다. 다시 말해서 모든 판매자와 구매자는 주택서비스의 가격, 수요와 공급에 관한 정보, 구매자와 판매자의 행태 등에 대하여 토지시장보다는 많은 정보를 얻을 수 있다는 것이다.
4) 토지의 개별적 요인의 지배성
건물은 토지위에 축조되기 때문에 그 정착된 지상토지의 모양이나 용도에 따라 지배를 받고 영향을 받는다. 이와 같이 토지모양에 따라 축조된 건물은 어떤 경우 독점가격을 형성하기도 하지만 때로는 시장가격이하가 되는 건물도 있다.
따라서 건물은 그 정착된 지상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성을 지니고 있다.
5) 이동가능성(이축가능성)
토지에 정착되는 건물은 원칙적으로 이동할 수 없는 비이동성에 해당하나 최근 이동 가능한 콘세트나 프리페브형 주택, 모빌하우스의 등장과 건축기술의 발달에 따라 조립식 주택의 생산이 활발해 지고 있어서 한편으로는 건물의 이동가능성이 있다고 할 수 있겠고, 전통한옥의 원형보전을 위한 이축도 이동가능성의 일면이라 할 수 있을 것이다.

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