주택 임대의 중요성과 현실

목차

서론 : 주택임대차의 중요성과 현실
ㄱ.주택임대차의 중요성
ㄴ. 주택임대차보호법의 내용

본론 : 주택임대차의 구체적 법률관계
ㄱ. 주택임대차보호법의 적용범위
ㄴ. 임차인의 대항력
1.대항력의 의미
2.주택임대차보호법의 규정
3.주택임대차보호법상 문제점
ㄷ. 주택임차권의 우선변제권
1.의의
2.주택임대차보호법의 규정
3.주택임대차보호법상 문제점 이설화, 전게서

결론 : 판례를 통한 문제제기
Q. 대항력은 언제까지 유지해야 하는가?
Q. 대항력의 취득시기?

마치면서

본문내용

렵다. 따라서, 확정일자제도를 악용하는 경우에 법원에서는 효과적으로 이에 대응할 수 없다는 점이 문제된다.
그리고 주택임대차보호법상 확정일자는 임대차계약서상에 받도록 되어 있는 바 확정일자부 임대차계약서를 분실한 경우와 금액의 증액을 한 갱신계약서 작성시 확정일자를 받은 경우에 기존 확정일자부 임대차 계약서 파기에 따른 문제가 있다.
이와 같은 보증금의 공시방법의 부재에 대한 보완방법으로 다음과 같은 점을 생각할 수 있다. 첫째, 주민등록표에 보증금란을 신설하여 주민등록 전입시 그 금액을 기재하는 것, 둘째 관인임대차계약서만 사용하여 임대차계약을 체결하고 공인중개사가 서명날인하게 하는 것, 셋째 임대인과 임차인의 인감이 날인된 임대차계약서의 작성을 강제하는 것, 넷째 임대차계약서에 확정일자를 부여하여 공증하는 방법, 여섯째 보증금을 세무신고하게 하는 것 등이다.
결론 : 판례를 통한 문제제기
Q. 대항력은 언제까지 유지해야 하는가?
주택의 인도와 주민등록은 언제까지 유지하고 있어야하는가 ?
「대법원은 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다」고 밝히고 있다.
-대법원1997.10.10.선고95다44597판결-
주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의인도 및 주민등록의 존속기간의 종기. 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당 요구 시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.
Q. 대항력의 취득시기?
「주택임대차보호법은 3조 1항에서 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날부터 대항력이 생긴다고 규정하고 있다.」
-대법원1997.12.12.선고97다22393판결-
주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간단한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료 하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
마치면서
경제적 약자를 보호하려는 취지에서 출발한 주택임대차 보호법은 그 실효성을 두고 많은 개정을 반복하여 어느 정도 임차인의 권리를 보호한다는 면에서 많은 성공을 거두었다. 그렇지만 여전히 아쉬운 점은 있기에 우리는 지속적인 노력을 기울여 법의 실효성을 더 살려야 할 것이다.
입법론으로는 주택임대차의 대항력 요건으로 주민등록을 삭제하고 주택의 인도만으로 대항력이 발생하도록 하여야 할 것이다. 또한 점점 세계화되어 가는 추세에 발맞추어 주민등록을 할 수 없는 외국인에 대하여 체류지 신고를 하면 보호받을 수 있도록 법제화해야 할 것이다. 마지막으로 확정일자를 부여하는 기관을 단일화하고 확정일자를 부여한 후에 그 내용을 기재하는 확정일자부에 금액란을 신설하여 보증금을 기재하는 등 보증금의 공시방법 부재에 대한 보완책이 강구되어야 할 것이다.
<참고자료>
고상용, 민법학특강(1995), 법문사
이설화, 주택임대차보호법의 문제점과 그 개선방향(2000), 동의대 행정대학원
現代人의 생활법률
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주차임대,   주택임차보호법상,   주택임차권의 중요성,   생활법률,   사회대