한국의 리츠와 외국리츠의 비교

소개글

한국의 리츠와 외국리츠의 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 리츠(REITs)의 개념과 특징
1. 리츠(REITs)의 개념
2. 리츠(REITs)의 특징
3. 리츠(REITs) 제도의 장∙단점

II. 우리 나라의 리츠(REITs)
1. 도입 배경
2. 리츠(REITs) 도입의 필요성
3. 우리 나라 리츠 (REITs)의 현황

III. 외국의 리츠(REITs) 현황
1. 미국의 리츠(REITs)
2. 호주의 리츠(REITs)
3. 일본의 리츠(REITs)
. 4. 외국 리츠 제도의 비교

VI. 우리나라 리츠의(REITs) 향후 전망
1. 자본시장
2. 부동산시장
3. 정부정책수행 환경

본문내용

건설교통부에 정식 인가를 받은 리츠는 총 11개, 리츠의 장점은 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 고가의 부동산 상품에 적은 비용으로 투자해 배당 수익을 기대할 수 있다는 것이다. 우량한 리츠는 배당률이 7~10%에 달해 예금 금리를 상회하고 있다. 리얼티코리아1호는 배당률이 10%를 넘어선 적도 있다. 리츠의 또 다른 매력은 부동산 거래나 세금문제로 고민할 필요가 없고 무엇보다 소액으로 투자할 수 있다는 것이다. 상장된 리츠라면 주당 5000원을 넘는 가격으로 매입할 수 있다. 10주 이상부터 거래가 가능하므로 적게는 5만원이면 투자할 수 있다. 주가도 제법 올랐다. 코크렙1호는 최근 5개월간 25% 가까이 올라 10일 현재 7230원을 기록하고 있다.얼마전 공모를 거쳤던 코크렙 7호는 서울 중구 다동의 LG화재다동빌딩과 경기 과천 별양동의 코오롱별관에 투자한다. 공모금액은 총 220억원, 연평균 목표 배당 수익률은 8.11%다. 존속기한은 5년으로 공모에 응하려면 1000주 이상을 청약해야 했다. 액면가가 5000원이므로 최소 500만원이 초기 투자금이다. 6개월마다 한 번씩 배당을 하고 만기에는 청산 배당을 받을 수 있다.
코크렙 7호는 부동산 투자 대상에 제한이 없는 첫 위탁관리 리츠로 5년간 임차인이 100% 확정돼 있어 안정성이 높다
이처럼 소액의 부동산 투자에 있어 소자본으로도 투자를 할 수 있는 새로운 형태의 부동산 투자를 가능케 함으로서 부동산 투자의 다양화를 가져 올 것이다.
1. 자본시장
리츠는 MBS, ABS 등 부동산관련 증권에 투자함으로써 부동산의 증권화를 촉진할 뿐 아니라, 투자자의 입장에서는 리츠주식(또는 부동산 소유지분)을 시장에서 매매하여 언제든지 현금화가 가능하다는 점에서 부동산시장과 자본시장을 연결해주는 부동산 유동화 제도의 완결된 형태로 볼 수 있다.
리츠는 자본시장에서 투자자를 모집하는 상품이므로 자본시장의 기존 투자대상을 구축하는 효과도 발생할 수 있으나 부동산투자라는 리츠의 특성을 고려할 때 새로운 투자자를 자본시장으로 誘引하는 효과가 보다 클 것으로 예상되며 동 제도가 활성화 될 경우 자본시장의 규모 확대 및 중층화에 기여할 것으로 예상된다.
한편, 리츠는 위험·수익구조 면에서 주식과 채권의 중간형태의 새로운 금융상품이고, 미국의 운용경험상 수익률 면에서도 주식·채권과의 상관관계가 낮은 것으로 나타나 새로운 투자 포트폴리오 형성에 적합하다. 또한, 리츠투자자의 수익은 기본적으로 배당을 통하여 실현되므로, 기존 주식의 시세차익 위주의 투자와는 달리 배당위주의 투자기회를 제공함으로써 이자소득생활자, 연금생활자 등 안정적인 수입이 필요한 투자자에게 적정 수입을 보장하는 자산운용 대안이 될 수 있다.
2. 부동산시장
리츠제도의 발달은 부동산시장에 많은 변화를 가져올 것으로 예상되는데, 그중 주요한 것을 들면 다음과 같다.
첫째, 부동산시장 선진화 및 관련서비스업 발달을 촉진할 것으로 예상된다. 리츠회사의 자산운용정보는 공시제도에 의하여 매분기 시장에 공개되므로 부동산 관리·운용의 투명성이 제고될 것이다. 또한, 부동산의 개발, 취득, 임대, 유지 등이 부동산 전문가를 활용한 철저한 사업성 분석을 통하여 수행되므로 부동산 관리 운용의 투명성 및 전문성이 제고되어 부동산시장의 선진화에 기여하게 될 것이다. 또한, 부동산의 증권화, 리츠의 기업공개 등과 관련하여 부동산에 대한 가치평가업, 신용평가업이나 투자자 및 리츠사업자를 위한 부동산정보업, 부동산 투자자문업 등 부동산관련 서비스업의 발달에도 기여할 것으로 전망된다.
둘째, 부동산 투자 및 금융행태가 다양화될 것으로 예상된다. 리츠지분 매매에 의한 부동산 소유의 유동화로 부동산의 개념이 변화함은 물론 자본이득이 아닌 운용수익 중심의 부동산 투자 활성화에 기여하게 될 것이다. 한편, 과거에는 부동산 신축 및 구입자금 등 부동산금융을 선분양 및 기성고 수입, 은행차입 등 부채형태의 간접금융 위주로 조달하였으나, 리츠는 주식 또는 수익증권을 발행하여 자본시장에서 직접금융으로 자금을 조달하는 방식으로서 부동산금융의 형태를 다양화하는 효과도 예상된다.
셋째, 부동산 투자기회 확충 및 거래 활성화가 기대된다. 리츠제도 도입으로 투자자금이 적은 개인도 대형 부동산의 소유지분을 취득하고 그에 따른 임대수익을 배당받을 수 있게 되는 등 부동산 투자기회가 대폭 확충될 것이다. 또한, 리츠제도를 활용할 경우 거액의 투자자금 조달이 용이해짐으로써 대규모 부동산에 대한 프로젝트파이낸싱, 매각후 재임대(Sales & Leaseback) 등의 활성화에 기여할 것으로 생각된다.
넷째, 리츠제도는 자산디플레이션을 완화하는 역할을 수행할 수 있다. 부동산 가격의 과도한 하락은 리츠회사에게는 우량부동산의 低價買受 기회가 되므로 자산디플레이션 발생시 리츠가 활성화되어 부동산에 대한 수요가 창출되는 등 리츠제도는 자산디플레이션에 대하여 어느 정도의 완충작용을 할 수 있다. 실제로 미국과 호주 등의 경우를 보면 리츠제도는 대체적으로 금융 및 기업구조조정을 겪으면서 크게 활성화 된 것으로 나타났다.
3. 정부정책수행 환경
리츠회사의 자산운용 및 수익배당 내역은 공시제도에 의하여 공개되므로 그동안 과세가 어려웠던 부동산관련 수익에 대한 세원포착이 용이해지고 중장기적으로는 세수증대 효과가 기대된다. 한편, 대규모 임대주택전문리츠가 활성화되면 정부는 재정부담 없이 임대주택 공급을 확대할 수 있으며, 수요자도 리츠회사와 거래할 경우 주택임차시 안정성이 높아지고 거래가 편리해질 것으로 예상된다. 다만, 리츠회사가 보유하는 주택은 주로 월세로 운용될 것으로 예상되므로, 전세시장을 위축시키는 효과가 나타날 수도 있다.
<참고 자료>
1) 김상곤, "리츠(REITs)의 자산운용구조에 관한 연구", 「경제 연구」,
2) 김성호, "부동산투자회사제도의 발전에 관한 연구", 단국대학교 산업경영대학원
3) 김연곤, "한국 부동산투자회사의 문제점에 관한 연구", 「전국 부동산 학술발표
4) 김재형, "향후 부동산시장의 전망과 대책", 「부동산 분석학회」
5) 류길동, "리츠 제도의 활성화 방안에 관한 연구", 전주대학교 대학원 석사학위

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리츠,   부동산,   외국리츠,   투자