부동산간접투자기구(부동산펀드)와 부동산투자 회사(리츠)의 비교(유사점과 차이점)

목차

Ⅰ. 리츠란?

Ⅱ. 부동산 펀드란?

Ⅲ. 부동산 펀드와 리츠의 차이점

본문내용

라 기대수익과 위험이 반비례하듯이 부동산 펀드도 유사한 형태를 띠게 된다. 다만, 부동산에 대한 권리 등의 담보력이 있다는 것이 좋은 점이다. 이와 같이 부동산 펀드도 그 투자대상 및 투자형태에 따라 안정적 수익형, 고수익 추구형 등 다양한 상품이 출시되고 있다.
부동산펀드는 자산운용회사에 의해 투자신탁형 또는 투자회사형으로 설립된 후 자산운용회사나 판매회사를 통하여 기관 및 개인 투자자들에게 판매된다. 투자자들로부터 모집된 자금은 수탁회사에 보관되고, 자산운용회사의 지시에 따라 수탁회사는 자산(부동산)의 취득 및 처분을 이행한다. 기존의 증권 투자신탁의 자산 운용구조와 기본구조는 동일하지만 부동산 펀드 내에 수익자 총회가 있어 투자자들이 적극적으로 자신들의 이익을 보호 받을 수 있고, 수탁회사의 역할도 수동적인 자산보관 기능에서 자산운용회사의 운용지시에 대해 감시하고 법령, 정관 및 신탁약관에 위반되는 운용지시의 철회, 변경 또는 시정을 요구하는 등 자산운용회사의 행위를 적극적으로 감시하는 기능으로 확대되었다는 점이 다르다. 즉 자산운용사의 독단적인 자산운용행위를 수탁회사가 실질적으로 견제할 수 있도록 함으로써 투자자의 이익보호를 강화하였다.
부동산펀드의 자산운용회사는 금융감독위원회로부터 허가를 받은 상법상 주식회사이거나 금융기관이다. 자산운용회사는 부동산간접투자기구의 설정 및 해지와 부동산간접투자기구 재산의 운용 및 운용지시를 할 수 있다.
Ⅲ. 부동산 펀드와 리츠의 차이점
1. 법적 성격 및 구조의 차이점
부동산 펀드는 부동산 간접투자 시장에서 투자기구의 역할을 한다는 점에서 리츠와 같은 성격을 갖지만, 법적 성격 및 구조 등에서 차이점이 있다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사이지만 부동산 펀드는 부동산 투자를 목적으로 조성된 자금의 집합체, 즉 투자신탁이다.
따라서 리츠는 내부에 자산운용 기능을 가지고 있고, 자본금도 250억원 이상이어야 한다.(2007년 7월부터는 자본금 100억원으로 시행예정) 그러나 부동산 펀드는 외부에 있는 자산운용사가 투자를 담당하며, 법적 성격이 투자신탁이기 때문에 자본금(회사형 부동산펀드는 10억원)에 대한 의미가 없다.
리츠는 자산의 70%이상을 부동산으로 구성해야 하지만(투자대상 부동산이 정해지지 않아도 설립이 가능한 블라인드펀드 방식의 리츠를 도입할 예정) 부동산 펀드는 자산구성에 대한 제한도 없다. 이론적으로는 총자산의 1%만 부동산에 투자하고 나머지는 증권 등에 투자할 수도 있다. 그렇기 때문에 부동산 펀드에 투자할 때에는 자산구성을 눈여겨보아야 한다.
자산운용과 관련해서 리츠는 부동산 개발에 대한 투자와 자금 차입이 자유롭지 못하지만 부동산 펀드는 부동산 개발 사업을 목적으로 설립된 SPC(자산유동화회사 등 특수목적회사)가 발행하는 투자증권을 인수하는 형태로 총자산의 100%까지 부동산 개발사업에 투자할 수 있으며, 자산의 200%까지 차입하여 부동산에 투자할 수도 있다.
2. 부동산펀드는 투자신탁형
부동산 펀드는 자산운용회사에 의하여 투자신탁형으로 설립된 후 자산운용회사나 판매회사를 통하여 기관투자가 및 개인투자자에게 판매된다. 이렇게 투자자로부터 모집된 자금은 수탁회사에 보관되고 자산운용회사의 지시에 따라 자산의 취득 및 처분을 이행한다.
기존의 증권투자신탁의 자산운용구조와 기본구조는 동일하지만 부동산 펀드내에 수익자총회가 있어 투자자들이 적극적으로 자신들의 이익을 보호할 수 있고, 수탁회사의 역할도 수동적인 자산보관 기능에서 자산운용회사의 운용지시에 대해 감시하고 법령 정관 및 신탁약관에 위반되는 운용지시의 철회 변경 또는 시정을 요구하는 등 자산운용회사의 행위를 적극적으로 감시하는 기능이 확대되었다는 점에서 차이가 있다. 다시 말해 자산운용회사의 독단적인 자산운용 행위를 수탁회사가 실질적으로 견제할 수 있도록 함으로써 투자자의 이익보호 기능을 한층 강화하였다.
3. 부동산 펀드와 리츠의 비교표
구분
부동산펀드
리츠
관련법령
간접투자자산운용업법
부동산투자회사법
설립인가
금감위 신고
건교부 인가 및 금감위감독
최소자본금
- 투자신탁 : 없음
- 투자회사 : 10억
100억(2007년 7월~ )
자산운용
자산운용사,은행,보험 등의 금융기관
자산관리회사
표방증권
수익증권 또는 주식
주식
환금성
증시상장을 통한 매매가능
증시상장을 통한 매매가능
주투자대상
-부동산개발사업 자금대여
-수익성부동산 매입
-개발사업투자(지분투자)
-수익성 부동산 매입
-개발사업투자(지분투자)
배당조건
임의
수익의 90%이상

키워드

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