CM ( construction management ) 이란?

본문내용

risk
- 우리의 경우 CM for fee와 CM at risk 중 어느 형태가 적합할 것인가? 이는 CM의 기본정신에 비추어 판단해야 할 사항임
- 기본적으로 CM 방식은 도급자에 비해 기술과 전문지식 면에서 상대적으로 열세에 있다고 할 수 있는 건축주(발주자)의 능력을 보강하기 위해 태동된 것이다.
- 실질적으로 비용을 지불하는 건축주(발주자)가 진정한 의미에서 건설사업결과의 수혜자가 될 수 있도록 하기 위해, 도급자 우위 상황을 건축주(발주자) 우위체제로 바꾸어 놓기 위해서 생겨난 것이 CM임을 고려해 볼 때,
- 우리의 건설여건에서 도급자에게 CM 기능을 부여하는 것은 합리적 접근방식으로 고려되기 어렵다.
- 그러나 이론적 관점을 잠시 떠나 우리 건설업 현황을 살펴보자. 실질적으로 CM을 책임 있게 수행할 수 있는 정도의 기술 자본을 갖추고 있는 조직은 상위 도급순위를 점유하고 있는 대형 건설업체들인 반면, CM for fee 업무를 수행할 것으로 예상되는 엔지니어링 업체들은 모든 면에서 상대적으로 취약하다는 것이 어쩔 수 없는 우리의 현실이다.
- 그렇다면 CM의 기본정신에 가능한 충실하면서도 우리의 여건에 맞는 대안은 없는가? 바람직한 접근법은 우리 여건에서 건설 경쟁력강화의 주도적역할을 수행하는 대형건설업체에게 CM at risk 형태의 업무를 담당할 수 있도록 하는 한편, CM의 기본정신에 위배되지 않도록 하기 위해 "발주자 우위"의 체계가 손상되지 않도록 법과 제도를 정비하는 것이라고 사료된다.
7.8 누가 CM의 주체인가?
- 우리 건설상황에서 누가 CM의 추진주체가 될 수 있을 것인가?
- CM 서비스 내용의 광범위성과 다양성을 고려해 볼 때, 조직 규모와 특성에 따라 나름대로의 역할분담이 이루어질 수 있을 것임
- 외국의 경우 CM 업무수행을 위한 특정면허의 보유나 시설 인력 구비 등을 전제로 하고 있지 않다. 다소간의 예외는 있지만 기본적으로 누구나 CM 서비스 시장에 뛰어 들 수 있다.
- 우리 여건에서 CM for fee의 경우 대규모 설계회사도 기존 설계 계약관리 및 공사감리 업무를 특성화 시킴으로써 CM 시장에 진입할 수 있을 것으로 생각된다.
- 그리고 부동산 개발회사, 산업공학분야 전문가, 컴퓨터 소프트웨어 회사는 물론 다양한 분야에서 활동하는 경영 컨설턴트들도 스스로의 영역을 차별화 특성화 하여 건설사업의 목적이나 발주자의 요구 조건에 부합 시킨다면 모두 CM 서비스를 제공할 수 있을 것이다.
- 서비스 영역의 다양성은 CM 방식이 갖는 특징 중의 하나이다. 따라서 CM 방식의 원활한 국내정착을 유도하기 위해 CM 서비스 제공 집단(조직)에 대한 포괄적 기준을 설정하기 보다는, 사업의 특성과 건축주(발주자)의 여건에 따라 다양한 CM 서비스 기능을 선별적으로 선정 계약할 수 있도록 제도를 설정하는 것이 바람직 할 것임
7.9 CM 서비스 수수료
- 특히 CM 계약을 필요로 하는 건축주(발주자)는 대개 상당수준의 자체능력 조직을 보유한 경우가 대부분이기 때문에, 나름대로 필요한 서비스 기능을 선별 할 수 있을 것임
- CM 방식을 적용하면 CM 수수료의 추가지불로 인해 건설사업비가 대폭적으로 상승될 것이라는 주장이 있다. 일단 외적으로는 기존건설방식에서 불필요했던 추가수수료, 즉 CM fee가 건축주(발주자)에게 부담을 안겨 주는 것으로 여겨질 수 있다. 그러나 적어도 시공단계에서의 CM fee는 감리비로 충당될 수 있을 것으로 판단되기 때문에, 순수 증가비는 기획 계획 설계단계의 수수료로 국한될 수 있을 것이다.
- 아울러 총 사업비의 2-6%에 해당되는 CM 수수료는 (1)사업계획 수립 타당성 분석 평가 투자의사결정을 통한 경제적 설계대안 설정 (2)설계 시공의 병행추진 (fast track)을 통한 공기단축 및 비용 절감 (3)체계적인 품질관리를 통한 공사의 질적수준 향상 (4)건설 과정의 분쟁(claim) 갈등 최소화 등, 정량적 측면의 이익은 물론 돈으로 환산할 수 없는 정성적 혜택을 통해 충분히 상쇄되고 남음이 있는 것으로 알려져 있다.
- 선진국의 실례에서도 건설사업비 절감의 측면이 강조되고 있다. 설계과정에서 6 - 8%, 건설단계에서 5-6% 정도의 사업비를 절약할 수 있어, 건설사업 전반을 통해서는 최소 10-12%의 비용절감효과가 있는 것으로 알려지고 있기 때문에, CM 방식의 적용을 통해 오히려 실질적 의미의 경제성 추구가 가능 하다고 볼 수 있다.
7.10 책임감리, CM, 공사관리 그리고 PM
- 책임감리와 CM
- 책임감리는 건축주(발주자)의 부담비용으로 감리자가 시공단계에 국한하여 건축주(발주자)의 대리인으로 공정U품질U원가U안전관리를 실시하는 것인 반면,
- CM은 건축주(발주자)의 추가비용 부담으로 고용된 CMr이 기획 계획, 입찰, 설계, 시공 및 시운전에 이르는 건설과정 전반에 걸쳐 건축주(발주자)를 대신하여 사업 계획수립 타당성분석 평가 투자의사결정, 공정 품질 원가 안전관리를 실시한다는 점에서 그 활동범위가 훨씬 포괄적인 것으로 이해될 수 있다.
- 여기서 유념해야 할 사항은 우리나라의 경우 책임 감리영역이 법적으로는 상당히 포괄적으로 규정되어 있음에도 불구하고 실제로는 시공 전후의 검사기능에 그 업무 초점이 맞춰져 있다는 것이다. 따라서 책임감리는 건설 과정 전반을 시스템적으로 조명하여 총괄적 경영관리 및 기획 조정 업무를 포함하는 CM과 비교 이해되어야 한다.
- CM, 공사관리, PM(project management)
- 우선 CM과 공사관리의 차이점 파악을 위해 대상서비스의 활용 주체와 제공시점을 생각해 보자.
- CM은 건축주(발주자) 측의 추가비용 부담으로 고용된 CMr이 기획 계획 설계 시공 전과정에 걸쳐 제공하는 종합적 총괄적 서비스인 반면,
- 공사관리는 건축주(발주자) 측의 추가비용부담 없이 도급자가 시공단계에서 건축주(발주자)와의 계약조건 이행과 스스로의 이익확보를 위해 공정 원가 품질 안전 관리를 수행하는 것이다.
- 한편 PM은 활용주체와 무관하게 모든 유형의 사업관리를 총괄적으로 지칭하는 포괄적 일반적 개념인 반면, CM은 건설사업에 국한하여 적용되는 개념이다.

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cm,   건설 경영,   construction,   management