지가형성요인과 상업용 토지의 지가형성요인

목차

I. 서론

II. 본론
1. 지가의 정의
2. 지가이론
1) 고전적 지가이론
2) 근현대적 지가이론
3. 지가발생 요인
4. 지가형성 요인
1) 일반적 요인
2) 지역적 요인
3) 개별적 요인
5. 상업용 토지의 지가형성 요인
1) 상업용 토지의 개념 및 특징
2) 상권과 소비자 수요의 공간 선호도
3) 상업용 토지의 지가 결정요인

III. 사견

본문내용

완전한 원형을 이루고 있지 않다. 회선상의 불규칙한 형태가 일반적이며, 이는 특히 경쟁 센터의 위치와 그 상점으로 이루어진 도로망의 영향 때문이다. 주로 유료다리, 언덕 지형, 혹은 교통 혼잡 등과 같은 지리적 장벽들은 시장 지역을 왜곡시키며, 상권의 규모 역시 통행 시간과 상점 규모에 큰 영향을 받고 있다. 최근 연구에서 상권의 규모에 대한 중요한 요인이 되는 것은 물리적 거리보다는 시간 거리라는 것이 알려지고 있다. 물리적 거리는 장래에는 거리가 더 가까운 곳에서 구매 활동이 이루어지리라고 예견할 수 있는 강력한 이유가 된다.
(3). 소비자 수요와 공간 선호도 변화
소비자의 공간 행동에 영향을 미치는 요인으로는 몇가지가 있으나, 이중 가장 중요한 요인은 상가의 입지, 매력, 시간이다. 그 중에서도 쇼핑지를 선택하는 가장 중요한 변수는 시간이다. 즉 소비자는 이동시간이 가장 적게 드는 장소를 쇼핑지로 선택한다. 이는 상업지의 접근성과 관련이 있는 것으로 접근성이 좋을수록 상권이 양호하고 상권이 양호할수록 상업지구가 발달하며 상업지구가 발달 할수록 지가는 높게 형성된다. 최근에는 교통의 마찰로 인한 이동시간의 증가로 부심이 생겨나게 됨에 따라 도심의 역할을 대체 하게 되고, 부심의 지가는 상승하는데 반해 도심의 가지는 정체 내지 하락을 하기도 한다.
3). 상업용 토지의 지가 결정요인
상업용 토지의 기가결정(형성)요인에 대하여 개별적으로 정의된 것은 없다. 그러나 상업용 토지도 마찬가지로 앞에서 설명한 지가 형성요인과 동일한 요인으로 구성된다고 할 수 있다. 즉 상업용 토지도 일반적 지가의 형성요인인 일반적 요인(사회적 요인 , 경제적 요인, 행정적 요인) 지역적 요인(일반적요인의 지역화), 개별적 요인으로 결정된다. 아래 표는 상업지역 내에서 개별 퇴의 지역요인 및 개별 요인의 구체적인 분류한 것이다.
상업용 토지는 이러한 요인으로 인하여 상권이 구획, 확정되며, 구획된 상권은 상업용 토지의 수익을 결정하는바, 상업용 토지의 지가는 수익을 환원이율 환원이율이란 대상물건이 산출할 것으로 기대되는 표준적인 순수익과 그 물건가격과의 비율로서 대상 물건 전내용년수 기간 동안의 최유효이용을 전제로 한 장기적인 활동에 대한 이율로서, 투자(현가)에 대한 일종의 수익률이라고 할 수 있다.
로 나눈 값으로 표시 할 수 있으므로 상권을 구획 짓는 요인들은 상업용 토지의 지가결정요인이라 할 것이다.
<상업지대의 지역요인 및 개별요인 한국감정평가협회 “토지보상평가지침 2006”
>
지 역 요 인
개 별 요 인
조건
항 목
세 항 목
조건
항 목
세 항 목
가로
조건
경쟁의 정도 및 경영자의 능력
상가의 전문화와
집단화
획지
조건
면적, 접면넓이, 깊이, 형상등
삼각지
자루형 획지
고층화 이용정도
맹지
환경 변화성의 정도
고객의 통행량
방위, 고저등
방위
상가의 연립성
고저
영업시간의 장단
경사지
범죄의 발생정도
접면도로
상태
각지
2면획지
자연환경
지반, 지질 등
3면획지
행정적 조건
행정상의 규제정도
용도지역, 지구, 구역 등
행정적
조건
행정상의 규제정도
용도지역, 지구, 구역등
용적제한
용적제한
고도제한
고도제한
기타 규제
기타규제(입체이용제한등)
기타 조건
기타
장래의 동향
기타
기타
조건
기타
장래의 동향
기타
지 역 요 인
개 별 요 인
조건
항 목
세 항 목
조건
항 목
세 항 목
가로
조건
가로의 폭,
구조 등의
상태
폭
가로
조건
가로의 폭,
구조 등의
상태
폭
포장
포장
보도
보도
계통 및 연속성
가구(block)의 상태
가구의 정연성
계통 및 연속성
가구시설의 상태
접근
조건
교통수단 및
공공시설과의 접근성
인근교통시설의 편의성
접근
조건
상업지역중심
및 교통시설과
의 편의성
상업지역중심과의
접근성
인근교통시설의 이용
승객수
주차시설의 정비
인근교통시설과의
거리 및 편의성
교통규제의 정도(일방통행, 주정차 금지 등)
관공서 등 공공시설과의 접근성
환경
조건
상업 및 업무
시설의 배치
상태
백화점, 대형상가의 수와 연면적
환경
조건
고객의
유동성과의
적합성
고객의 유동성과의
적합성
전국규모의 상가 및 사무소의 수와 연면적
관람집회시설의 상태
인근환경
인근토지의 이용상황
인근토지의 이용상황과의 적합성
부적합한 시설의 상태(공장, 창고, 주택 등)
자연환경
지반, 지질 등
기타 고객유인시설 등
획지
조건
면적, 접면
넓이, 깊이,
형상 등
면적
배후지의 인구
접면넓이
배후지의 범위
깊이
고객의 구매력 등
부정형지
Ⅲ. 사견
토지는 위치의 고정성, 영속성, 부증성, 개별성, 용도의 다양성 등 다양한 특성을 가지고 있다. 또한 부동산 시장은 불완전 경쟁시장의 대표적 사례라고 할 수 있다. 앞에서 언급한 지가 형성요인들 이외에도 토지가 속한 개별적 시장의 특성이나 오도된 시장정보, 투기적 수요의 급격한 증가 등이 지가에 영향을 미칠 수 있다. 특히 시장에서 형성되는 지가와 감정평가를 통한 지가(공시지가 등)의 차이는 이러한 연유에 있다고 해도 무방할 것이다. 또한 감정평가라는 것은 평가사의 판단에 의해 최종 결정되는 것이기에 그 평가과정에서의 오류나 주관의 개입될 가능성도 있다. 현재 감정평가협회의 ‘토지보상평가지침‘이나, 감정평가에 관한 규칙 등의 법률에 의해서 감정평가에 대한 나름의 기준을 마련해두고 있으나 시장의 특성을 모두 반영하기는 어려운 것이 실정이다. 그러나 공시지가와 같은 감정평가에 있어 시장의 단기 투기 수요 등이 반영된 가격을 반영하는 것 또한 올바른 지가라고 할 수 없을 것이다.
올바른 지가 평가를 위해서는 현행 감정평가사제와 같은 감정평가전문가의 양성에 힘씀과 동시에 감정평가의 방법에 있어서 객관적인 자료의 사용과 시장가격이 반영될 수 있는 지가형성 요인의 세분화 등을 통해서 현실성 있는 감정 평가가 이루어져야 할 것이다.
- 참고 문헌 -
이정전, 토지경제학, 박연사, 1998
노용호 외, 감정평가론, 부연사, 2005.
권재웅, “중소도시 상업지역의 지가형성요인에 관한 연구”, 중앙대학교 석사논문 1999
권대동, “대구시 대로변 상업용토지의 지가결정요인분석 :대구시 달구벌대로를 중심으로”
영남대학교 석사논문 2005

키워드

지가,   상업,   지가형성요인,   상업용토지의 지가형성요인