판교의 분양가 상한(원가연동제)

소개글

판교의 분양가 상한(원가연동제)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 판교의 분양가 상한제(원가연동제)

II. 판교의 분양가 제한은 아파트 가격을 안정시킨다

III. 시장 원리로 풀어본 분양가 제한

◆참고 자료 출처

본문내용

원가 연동제가 확대 시행되면 표준 건축비가 적용되기 때문에 분양가격이 최소 20%이상 하락할 것이라고 밝히고 있다. 그러나 20%하락된 주택은 종전 주택과 동일한 품질일 수 없다. 따라서 표준 건축비로 건설된 주택의 품질이 최근에 공급된 주택의 품질과 같아야만 정부의 발표가 옳다고 할 수 있다. 하지만 공사 원가의 상한선을 두고 그 금액에 맞추어 주택을 건설할 경우 그 주택의 품질은 일정한 수준 이하일 것이다.
또한 이런 분양가 상한은 장기적으로 주택의 공급을 위축 시킨다. 분양가를 제한함으로써 건설업체의 수익률 저하를 낳게 되었다. 분양가 규제로 인해 건설업체는 판교를 비롯한 분양가 상한이 적용되는 곳에서 불만족스러운 이윤을 남기게 된다. 그리고 이는 민간택지를 매입하고 건설할 이윤 동기를 저하시킨다. 그 결과 민간택지에서는 중소형 아파트의 공급 부족을 초래한다. 상대적으로 주거 환경이 떨어지는 민간택지에서는 가격경쟁력을 확보할 수 없기 때문이다. 이럴 경우 장기적인 수급 불균형은 더욱 심화되고 중소형 아파트 값이 오를 가능성이 크다. 즉, 아파트 당첨자를 제외하고는 부담이 커지는 셈이다. 주택 가격 안정의 근본 대책인 공급이 위축되는 것은 큰 문제가 아닐 수 없다.
정부의 사인: 판교는 대박
정부는 그동안 부동산 시장에 개입하겠다는 의지를 몇 번의 부동산 대책을 내놓으며 반복해서 밝혀 왔다. 이에 국민들의 이목이 서민들은 서민대로 투기자는 투기자대로 집중되었다. 특히 판교에 대해서 정부는 여러 정책을 내놓았고 수정에 수정을 거듭했다. 분양가 상한과 채권입찰제가 대표적이다. 이 과정에서 사람들의 혼란은 가중되었다. 또한 이러한 정부의 행위는 시장에서 중요한 역할을 하는 미래에 대한 예상에 영향을 미친다. 정부가 이렇게 많은 정책을 번복하면서, TV과 신문에서는 판교를 주요 기사거리로 보도하였다. 이는 사람들에게 판교는 대박일 것이라는 신호를 주기에 충분했다. 이에 수요는 점점 가중되었고 청약경쟁은 더욱 심화되었다.
최종 분양가는 얼마나 내렸는가
분양가를 제한하여 실질적으로 얼마나 분양가가 내렸는가는 이 정책을 판단할 수 있는 좋은 기준이 될 수 있다. 원가 연동제가 처음 등장했을 때, 사람들은 과연 그렇게 대폭 낮출 수 있을지 반신반의 하면서도 이전보다 훨씬 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 기대감을 가졌다. 그러나 최근 정부에서 발표한 분양가는 평당 1000만원 정도이다. 판교 아파트 용적률이 하향 조정됨에 따라 땅값이 상승했기 때문이다. 이에 판교 분양가 상한제 아파트의 분양가는 땅값+건축비+기타비용을 포함하여 평단 951만원 선이 될 전망이다. 정부가 분양가를 파격적으로 낮추겠다는 취지로 도입한 공공택지 내 중소형 아파트 원가 연동제의 구체적인 내용에 대해 시민단체와 사람들은 만족스럽지 못하다. 분양가 인하 효과가 미미하기 때문이다. 하지만 이것은 당연한 결과이다. 분양가를 매기는데 있어 땅값은 정해져 있으므로 건축비를 낮춰야 하는데, 건축비를 내려 분양가를 제한하는 데는 한계가 있기 때문이다. 더구나 판교와 값이 총 분양가에서 땅값의 비중이 높은 인기 택지지구일 수록 분양가 인하효과는 더욱 떨어질 수 밖 에 없다. 결과적으로 당초 분양가 제한으로 20~30%의 인하효과라는 ‘과장 광고’와는 많은 차이가 있다고 볼 수 있다.
공급 확대만이 근본적 해결
최근의 주택수요 변화를 감안한다면 주택의 공급만이 가격을 잠재울 수 있는 수단임에도 공급 정책은 그렇게 인기 있는 정책이 아니라는 데 정부의 고민이 있다. 역사적으로 볼 때, 정책 비용이 요구되고 그 효과가 장기적으로 나타나는 공급 정택 보다는 가주요나 투기 수요를 억제하는 정책이 훨씬 내정 투입의 소요도 적고 국민들의 불만이 적다. 이는 아파트는 ‘상품’이 아니라 ‘보급품’ 수준으로 여기는 뒤떨어진 인식 탓 도 있다. 집값이 안정을 찾고 시장이 안정적인 균형에 이르는 동안 일시적인 가격 상승과 혼란은 사람들에게 적잖은 인내심을 요구한다. 따라서 정부는 일시적 상승이나 인기에 좌우되는 정책이 아닌 장기적으로 부동산 시장을 바라볼 수 있는 정책적 안목이, 사람들은 주택 시장에 대한 이해가 요구된다.
높은 주택 가격은 안정화 시킬 수 있는 방법은 장기적인 공급확대 뿐이다. 시장에서 공급이 늘면 가격이 하락하는 것은 당연한 일이다. 1992년 이후 수도권 5개의 신도시-일산, 분당, 산본, 평촌, 중동-가 입주를 시작하면서 강남 집값이 떨어진 것에서 그 효과를 찾을 수 있다. 분양가를 얼마로 규제하든지 많은 주택이 공급되면 그와 비슷한 주택의 값은 떨어지게 마련이다. 정부가 정말 판교와 주변 지역의 집값을 잡으려면 그곳에 살고 있고 살려고 하는 사람들이 옮기고 싶어 할 주택을 많이 지어서 공급하면 된다. 판교와 분당에 버금가는 신도시를 많이 건설하는 것이 방법이다. 당장 다른 신도시에 대한 계획이 구체화되면, 다시 말해 공급이 확대도리 것이라는 예상은 주택 시장의 가격 안정화에 기여할 수 있다.
정부가 주택시장의 가격 형성에 개입하는 분양가 상한은 이같이 많은 문제점을 안고 있다. 정부가 해야 할일은 시장 원리에 벗어난 간섭이나 시대착오적인 가격 지도가 아니다. 시장 가격은 앞서 강조한 바와 같이 억지로 묶어 놓으면 일시적으로 가격이 낮게 형성되지만 곧 정당한 가격으로 돌아가기 마련이며, 그 과정에서 혼란과 거품으로 시장질서만 어지럽히는 결과를 가져오는 것이다. 주택 시장 역시 수급으로 접근하는 것이 맞다. 판교가 이처럼 주목받는 이유는 판교는 입지가 좋아 시세차익이 뻔히 예상되는 땅이기 때문인데, 이를 부인하고 가격을 묶는 것은 손바닥으로 해를 가리는 격이다. 정부 역할은 판교를 비롯한 아파트 가격은 시장의 기능에 맡기고, 공정한 거래를 장려하는 지원만으로도 충분하다.
◆참고 자료 출처
네이버 기사 검색, 각종 일.월간지 기사 검색
참여연대 홈페이지 http://www.peoplepower21.org/
자유기업원 도시경제학 http://www.cfe.org/urban/RE.htm
판교신도시 홈페이지 http://www.pangyonewtown.com/
맨큐의 경제학 원론 - 그림 1(가격상한) 외.

키워드

판교,   부동산,   원가연동제,   분양가상한제,   부동산정책