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소개글

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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 오피스빌딩의 운영
1. 시스템과 기능에 관한 데이터
2. 주요한 품목에 대한 물리적 위치
3. 운영 프로그램에 관한 상세한 설명서
4. 비상 절차

Ⅲ. 오피스빌딩의 장점
1. 효율적 오피스 공간활용
2. 공간변동 필요시 유동적 대처가능
3. 새로운 오피스와 경영개선을 통한 생산성 제고
4. 국가적 사회간접 투자 효과

Ⅳ. 오피스빌딩의 투자수익률

Ⅴ. 오피스시장의 현황

Ⅵ. 오피스시장의 투자수익률

Ⅶ. 캐나다의 오피스시장 사례
1. 법인소유시설 하이라이트
2. 캠퍼스 스타일 시설들
3. 개발비용
4. 편의시설 비용
5. 사무실 크기와 재배치
6. 컴퓨터실과 유틸리티 비용

Ⅷ. 오피스시장의 전망
1. 오피스시장의 수급전망
2. 오피스시장 전망

참고문헌

본문내용

상된 개발비용은 ＄7.04였다. 단일 프로젝트당 평균 개발비용은 ＄62,606이다.
4. 편의시설 비용
우편서비스는 사람으로나 면적으로나 시설에 대한 가장 비싼 서비스이다.
5. 사무실 크기와 재배치
비용 평균적으로 보고된 개인 사무실의 크기는 180 제곱피트이다. 여기서 개인사무실은 문과 벽으로 둘러싸여 다른 공간과 완전히 분리된 공간으로 규정된다. 오픈 플랜 사무실(칸막이로나 개인별 작업구역이 구분된 오피스)의 평균 크기는 91제곱피트 이거나 대략 9-10피트의 칸막이 방이다. 불펜 스타일 사무실이나 팀 스페이스(공동작업 공간)의 평균 크기는 633제곱피트 이다. 사무실 임대자들은 평균적으로 개인 사무실로 32.5%, 오픈 플랜 사무실로 62.1%, 불펜 사무실스타일로 5.4%로 임대공간을 활용한다. 현재의 작업공간 내에서 간단히 이사하는데 드는 평균 비용은 매번 이사마다 ＄191.43이고, 작업공간과 가구의 재배치가 포함된 평균 이사 비용은 매번이사마다 ＄711.66이며, 내부수리 공사가 필요한 이사의 평균 비용은 매번 이사마다 ＄2,097.40이다.
6. 컴퓨터실과 유틸리티 비용
컴퓨터실과 자료실의 발전은 시설의 유틸리티 비용을 증가시킨다. ERR의 보충자료에 의하면 EER 응답자의 65%가 컴퓨터실을 가지고 있다. 평균적으로 이런 빌딩들은 컴퓨터실이 없는 빌딩보다 유틸리티 비용이 31%가 더 비싸다.(＄2.26/rsf 대 ＄1.73/rsf) 컴퓨터실의 평균 크기는 13,848제곱피트로 전력수요가 피크일 때는 502KW 수요에 제곱피트 당 연간 대략 154KWH가 소비된다.
Ⅷ. 오피스시장의 전망
1. 오피스시장의 수급전망
- 90년대 들어 크게 증가하던 11층 이상 대형 오피스빌딩의 공급은 외환위기 이후 경기침체의 영향으로 위축되는 양상을 보이고 있다.
연평균 28개 오피스빌딩이 공급되었으나 97년 이후에는 50% 수준으로 급감하였다.
특히 2003년에는 공급된 오피스빌딩이 6개에 불과한 것으로 나타나고 있다.
- 공급된 오피스빌딩 수와는 달리 98년과 99년의 공급면적이 크게 증가하였는데, 이는 한국도시개발공사, 담배인삼공사 등과 같은 공기업의 대규모 사옥과 연면적 4만평이 넘는 LG그룹 사옥건물인 강남타워 등이 공급되었기 때문이다.
- 향후 공급계획에 따르면 서울시 대형오피스빌딩의 신규공급은 23만 3,000평 수준에 그칠 것이다.
집중될 것으로 전망되고 있다. 신규공급 예정면적이 2만 5,000평 수준에 불과하다.
하부시장별로 보면 강남지역에 오피스공급이 집중될 것으로 예상되고 있다.
- 한편 우리나라 오피스시장의 경우 수요 동향을 파악할 수 있는 자료가 불충분한 상황이나, 이를 파악할 수 있는 대용변수로 신설법인의 동향을 들 수 있다.
- 경제성장률과 공실률, 그리고 부도법인과 신설법인의 배율의 추이를 살펴보면 지난해 경기침체에도 불구하고 오피스시장의 공실률이 낮은 수준을 유지하고 있는 근거를 찾을 수 있다.
8대도시의 부도법인에 대한 신설법인의 배율 추이를 보면, 연평균 3.4배에서 외환위기 직후 2.6배 수준으로 급감하였으나, 99년 이후 급속하게 늘어나는 추세를 보이고 있다.
이러한 부도법인에 대한 신설법인의 배율의 변화는 외환위기 이후 산업구조의 변화와 관련이 깊은 것이 사실이나, 실물경기의 회복에 가장 직접적인 영향을 받고 있는 것으로 나타나고 있다.
그리고 실물경제의 회복과 부도법인에 대한 신설법인의 배율의 증가는 직접적으로 오피스시장의 공실률에 영향을 미치고 있다.
이러한 수급상황을 종합해 볼 때 신규 오피스빌딩의 공급이 집중되고 있으며, 경기침체로 인해 오피스 수요가 위축될 전망이다.
경기침체의 장기화로 인해 그동안 오피스 수요의 기반이 되었던 신설법인 설립도 점차 둔화될 것으로 예측되고 있다.
2. 오피스시장 전망
- 임대료 변동률은 공실률 변화와 뚜렷한 상관관계를 나타내며 변화하는 것으로 판단된다.
서울시 오피스시장의 공실률은 99년 4/4분기부터 급락하기 시작하여, 2003년 1/4분기에는 1% 이하로 급락하였다.
그리고 이러한 공실률 변화 이후 1분기 정도의 시차를 두고 오피스 임대료가 급등하는 현상을 나타낸 것으로 판단된다.
따라서 경기침체의 장기화의 영향이 공실률을 상승시키고, 이후 임대료가 하락하는 추세가 전개될 것으로 전망된다.
- 서울시 오피스시장의 공실률은 경기침체 및 기업구조조정 등의 영향으로 4.0% 수준까지 상승할 것으로 전망된다.
도심 오피스시장의 경우 경기침체의 영향으로 전반적인 시장환경이 악화된 가운데 건물노후화 및 높은 임대료 등으로 인해 임차인 이탈이 지속될 것으로 전망되고 있다. 도심시장의 공실률은 4.0% 수준에서 6.0%까지 상승할 것으로 전망된다.
강남시장의 공실률은 경기침체의 영향으로 2.0%까지 상승한 후, 신규공급 증가의 영향이 더해지면서 3.5% 수준까지 상승할 것이다.
마포/여의도지역 공실률은 전반적인 오피스시장의 환경악화의 영향에도 불구하고 신규공급 부진 등의 영향으로 1.5%수준까지 상승하는데 그칠 전망이다. 그리고 마포/여의도지역 공실률이 2.5% 수준까지 상승할 전망이다.
- 서울시 오피스시장의 임대료는 하락하는 추세를 지속하다가 회복국면으로 접어들 것으로 전망된다.
서울시 오피스시장의 임대료(전세보증금 기준)는 2/4분기 현재 341만원/평 수준에서 4/4분기 320만원/평, 그리고 305만원 수준까지 하락할 것으로 전망된다.
하부시장별로는 공실률이 가장 높을 것으로 예상되는 도심지역과 신규공급 증가로 인한 공실률 상승 위험이 커질 강남지역의 임대료 변동이 클 것으로 예상된다.
참고문헌
신영에셋 - 서울시 오피스 DB Rei-korea, 2003
양승철·최정엽 - 서울시 오피스빌딩 임대료 결정요인에 관한 연구, 감정평가논집
임소옥 - 대구시 오피스빌딩의 임대료 결정요인분석에 관한 연구
이우문 - 인텔리전트 화를 위한 사무소빌딩의 건축계획에 관한 연구, 연세대 산업대학원
이종건 - 건축의 존재와 의미, 기문당
한국부동산연구원 - 상반기 오피스·매장용빌딩 임대료 조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서, 국토해양부, 한국감정평가협회

키워드

오피스빌딩,   오피스시장,   오피스,   투자수익률,   부동산시장