부동산 컨설팅 사례

소개글

부동산 컨설팅 사례에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

감(개방감, 폐쇄감)
조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었으냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면공간이 얼마나 개방 폐쇄감을 갖느냐에 따라 좌우됨.
실제로 시장의 거래에서는 특별한 조망요인이 없는 경우 조망과 압박감은 성격상 유사한 관련을 가지고 취급되며 시각적 인식에 따라 판단되므로 우선 건물간 인동거리가 어느 정도인가를 판단하고, 수평·수직시야의 범위안에 마주보는 건물외에 외부공간의 조망이 가능한가에 따라 가격요인의 영향정도를 구분함.
3) 프라이버시
프라이버시는 개개인의 주관적인 요소로서 기본적인 주거조건의 하나로 반드시 지켜져야 할 사항임. 프라이버시의 유형은 ① 가정내의 프라이버시, ② 다른 사람들과의 접촉으로 일어나는 프라이버시, ③ 들여다 보이는 것으로부터 일어나는 프라이버시로 분류할 수 있으며, 본 조사업무와 관련되는 것은 ④ 들여다 보이는 것으로부터 일어나는 프라이버시임.
공동주택의 경우 단위세대 내부 및 거주민의 얼굴을 인식할 수 있는 정도라면 상대적으로 프라이버시 침해가 있다고 볼 수 밖에 없으며 실제로 가격하락의 한 요인이 됨.
4) 일조
① 일조는 태양복사의 조사를 말하며 ② 일조에 의한 적정한 효과는 위생적 효과로서 세포의 발육을 촉진시킨다. 그리고 혈액 중에 백혈구, 혈색소, 칼슘, 인, 철분 등을 증가시킨다. ③ 주거지역에서 태양고도가 가장 낮은 동짓날 일조의 확보는 건물전면으로부터의 일정거리를 확보하게됨으로써 충분한 빛이 실내로 들어와 밝기가 확보되고 통풍이 원할하며 침기도 다소 방지할 수 있다. 뿐만아니라 개구부로부터 양호한 조망을 얻을 수 있고 장애물에 의한 압박감, 폐쇄감으로부터 해방감을 거주자에게 준다. 현재 공업화, 산업화에 따른 도시의 급격한 확대와 지가의 앙등으로 인한 건물의 고층화, 고밀화 등은 채광을 둘러싼 심각한 사회문제를 낳고 있다. 이로인해 일조권이 침해되는 경우 부동산가격 하락요인이 됨.
5) 소음
아파트 단지내에서 발생할 수 있은 소음원은 ① 차음 성능에 따라 좌우되는 건축구조적인 문제와 ② 외부공간의 활동을 어떻게 유도할것인지에 대한 단지계획적인 문제에 달려 있으며 아파트 단지내의 소음원으로 소음원으로 특히 문제시되는 것이라면 인접도로 차량통행 및 단지내 주출입구 인접세대의 소음 등 단지계획과 관련된 소음이라 할 수 있음.
일반적으로 대부분의 아파트가 소음이 있고 같은 단지내 아파트의 경우 소음정도에 따라 격차률을 도출해 내기가 곤란하다고 판단되나 쾌적성·선호성 등에서 소음이 없는 아파트가 우세한 것으로 판단됨.
2. 층별·위치별 효용지수를 구하는 경우에 유의할 사항
층별효용지수는 동일한 건물이라도 시간의 경과 또는 층별 효용지수에 영향을 미치는 요인의 변화와 수요자의 선호도가 달라짐에 따라 그 효용비율이 다르게 나타날 수 있음. 예컨데 최근 일부 공동주택지역에서는 쓰레기 분리수거와 관련한 운반처리의 편리성이나 지구의 地磁氣가 인체에 미치는 영향, 노년층의 증가 등으로 인하여 저층부분에 대한 선호도가 종전에 비해 상승하는 경향이 나타나고 있으며 소위 Side 및 최상층 부분에 대해서도 건축기술의 진보 및 Privacy보호측면에서 선호하는 수요자층이 나타나고 있음.
3. 아파트 특성별 효용지수 파악
1)아파트세대별 가격형성요인
항 목
세 부 항 목
유 의 사 항
층별 효용
일조, 채광의 정도
- 전면 건물과의 관계에서 저층 일조가 불량한 경우가 있음
- 전면건물 등의 영향
- 도로와의 관계 및 건물배치에 따른 소음정도 상이
- SKIP방식의 경우 엘리베이터 이용의 편리성 정도의 차이
조망, 압박감 등
소음의 영향
엘리베이터, 계단을 이용한 접근성
난방 및 단열
프라이버시 및 외부인 침입가능성
재해시 안전(화재, 추락)
위치별 효용
일조, 채광의 정도
- 주요 창호의 위치
- 내부설계의 선호도 시장성과 관련됨
- 엘리베이터 이용의 편리성
조망, 압박감 등
방의 배치, 구조 및 규모 등
실내의 마감 및 유지관리의 상태
소
2) 삼성아파트의 효용지수 영향요인
영향요인
내 용
삼성아파트
영향유무
층(層)
지상23층의 고층APT로서 층별에 자른 효용지수가 예상됨
O
향(向)
남과 남서향의 아파트로서 향별 효용지수가 예상됨
O
평형
전용 50, 54, 56, 60, 74 평형으로서 평당분양가의 차이가 예상됨
O
구조
원형, 반구형등 구조가 난립함으로서 효용가치가 예상됨
O
유형
2동의 층별세대가 4세대로서 복도식으로 효용차이가 예상됨
O
음
의 영향엘리베이터, 계단으로의 접근성난방 및 단열프라이버시 보호
인테리어
조망이 불량한 경우 인테리어 마감으로 효용증가 효과가 예상됨
O
조망(眺望)
2동의 경우 측면에 우성2차 APT로 인한 조망이 가리워짐에 따른 효용가치가 예상됨
O
소음(騷音)
1동의 경우 전면에 측면에 도로의 개설에 따른 소음이 예상됨
O
일조(日照)
우성아파트 및 동간 이격거리에 따라 일조침해를 받은 세대가 예상됨
O
프라이버시
APT내의 엘리베이터나 통로에서 집안내부가 들여다 보이거나, ART외부에서 집안내부가 들여다 보이는 등의 프라이버시 침해사유는 없음
X
옥외정원
고층의 경우 주위정원이 설치됨에 따른 효용증가가 예상됨
O
주위환경
주변이 ART 단지로서 주위 환경은 동일시됨
X
상점간의 거리
아파트지구로서 특별한 사엄에 인접함으로서 효용증가가 되는 동은 없는 것으로 예상됨
X
Ⅴ. 삼성아파트 평균가격 결정
1.비준가격
12,000,000원/평
2. 복성가격
9,867,000원/평
3. 평균가격결정
삼성아파트의 경우 서비스면적이 동유형의 아파트보다 많아 원가방식의 적용이 용이하지 않고, 또한 현 부동산경기동향을 고려하여 시장상황을 대변하는 비준사례로서 평균가격을 결정함.
12,000,000원/평
제 6장 삼성아파트 세대별 가격결정
Ⅰ. 방 법
1. STEP I
효용적수산정
평형대 가격증가 로그식 × {1+ (삼성아파트 층별효용증감율+삼성아파트 위치별효용증감률
STEP II
삼성아파트세대별효용적수 ×삼성아파트 세대별배분율 ×삼성아파트 평균평단가 ×총분양평수
1.
www.darnet.co.kr/new_version/bbs/consul/f4-samsung.doc