<리츠의 개념과 우리나라 리츠 제도 현황>!!!

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목차

-리츠
부동산 투자를 전문으로 하는 회사 또는 뮤추얼펀드를 말한다. 즉 다수의 투자자들로부터 금전을 위탁 받아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하고, 그 부동산으로부터 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 또는 투자신탁이 리츠다.

리츠의 지분은 부동산 증권화 상품으로 대부분 증권거래소에 상장되어 거래된다.
리츠는 투자대상이 부동산이지만 리츠의 지분은 자본시장과의 결합을 통하여 금융상품화되는 부동산 증권화 상품의 주요한 형태라고 할 수 있다.

리츠가 도입, 성장하게 된 배경은 두가지이다.

1) 부동산 지분의 소액화를 통하여 소액투자자에게 부동산 투자기회를 부여하기 위한 목적
에서 도입한 경우이다.

2) 리츠를 금융위기 해소나 구조조정을 앞당기기 위한 대책으로 활용하기 위해 도입한 경우다.

-. 리츠가 되기 위한 요건

1) 조직구성 요건

사업의 주체는 법인 또는 신탁(Trust)의 형태이어야 하며, 리츠 회사의 주주는 100인이상이어야 하고, 5인 이하의 주주가 50%이상의 지분을 소유 할 수 없다.

이러한 조직구성 요건에 따라서 리츠회사의 주식은 일반적으로 기관투자가 또는 소액투자자로 분산 소유되어 있다.

2) 자산구성 요건
리츠회사의 자산 중 75% 이상은 부동산 관련 자산, 현금 또는 정부발행 유가증권에 투자되어야 한다.

3) 배당 요건
리츠회사의 세전 수입의 95%이상은 주주에게 배당 되어야 한다.

이러한 규정은 리츠의 내부유보를 제한하여 리츠의 성장성을 제약하는 요인으로 작용할 수 있으나, 리츠 주식투자자의 입장에서는 실현이익이 매년 현금화 된다는 점에서 유리하다.
즉, 성장보다는 배당의 안정성을 중시한다.


※ 미국의 리츠는 해를 거듭하면서 일반주식보다 높은 배당금을 꾸준히 제공해 왔다.
지난 30년간 평균수익률은 11.4%이며, 이 가운데 7~9%가 배당수익률이고 나머지는 주가상승분으로 구성되어 있다. 이렇게 부동산을 통하여 일반 우량주에 버금가는 주식가격 상승과 환금성을 제공해 주며, 투자자에 대해서도 부동산의 안정성을 제공하는 우수한 투자상품이다.

-. 우리나라 리츠 제도 현황

‘부동산투자회사법’상 우리나라의 리츠회사는 일반리츠(부동산투자회사)와 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)로 구분.
일반리츠는 영속성이 있고 상근직원을 둘 수 있는 상법상의 실체회사이다.

CR리츠는 존속기한이 정해진 뮤추얼펀드형태의 한시적인 서류상 회사로서 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다.
일반 리츠와 CR 리츠 모두 증권거래소 상장이나 코스닥 등록이 가능하며, 상장요건을 갖춘 경우 상장을 의무화 함으로써 투자자들의 유동성 확보를 도모하고 있다.

일반 리츠는 투자대상 부동산에 제한이 없는 반면, CR리츠는 기업구조조정용 부동산에 한정된다.
CR리츠는 부동산취득세 및 등록세가 전액 면제되며 배당의무는 없으나, 90%이상 배당할 경우 법인세 면세혜택을 부여하고 있다

본문내용

게 선보일 예정이어서 은행·증권·투신 등도 적극 참여할 전망이다. 특히 집값의 30%만 있으면 집을 장만할 수 있는 모기지 제도가 도입되면 모기지 채권에만 주로 투자하는 리츠나 펀드가 많이 생겨 간접투자 상품이 다양해질 것으로 보인다.
안차장은 “리츠는 운용과정만큼 청산계획도 중요하다”면서 “존속기한이 끝나는 시점에 투자한 부동산이 순조롭게 매각될 수 있는 장치가 마련돼 있는지 확인해봐야 한다”고 조언했다. 부동산 구입 당시보다 낮은 값으로 팔아야 하는 위험을 제거하기 위해 임차인 등에게 매각선택권(풋백옵션)을 설정했는지, 매각선택권 불이행시 리츠편입 부동산과 임차인 등의 소유 부동산을 일괄매각할 수 있는 권리 등이 확보돼 있는지를 확인해야 한다는 것이다. 리츠의 자산운용회사(AMC)가 믿을 만한 회사인지, 발기인으로 어떤 회사가 참여했는지, 부동산을 적절한 값에 사들였는지 등도 챙겨봐야 할 요소다.
안차장은 “우리나라 부동산개발은 투명성 미확보 등 후진성을 면치 못하고 있다”면서 “각종 부동산 금융상품이 활성화하면 이 같은 문제도 해결하고 새로운 산업도 형성할 수 있는 만큼 정부의 제도적 지원이 필요하다”고 강조했다.
-. 리츠의 안정성과 수익성

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