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소개글

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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 일본부동산과 부동산시장
1. 해외투자가들의 부동산 시장 진입
2. 장기보유 사고의 변화
3. 수익환원법 위주의 부동산 평가
4. 정기임대제도의 확립

Ⅲ. 일본부동산과 부동산투자신탁
1. 부동산투자신탁 정의
2. 부동산투자신탁 의의
1) 소액 자금을 부동산에서 운용하는 투자상품
2) 절세상품에서 벗어나기
3. 법령상 3가지 유형
1) 투자법인(회사형)
2) 위탁자지도형 투자신탁
3) 위탁자 비지도형 투자신탁
4. open-end & close-end
5. 외부위탁 의무

Ⅳ. 일본부동산과 부동산거품

Ⅴ. 일본부동산과 부동산증권화
1. 부동산 특정공동사업에 의한 소액화상품
2. 리스 크레딧 채권의 증권화
3. 금융기관의 담보부동산 증권화
4. 우량자산 증권화의 시작
5. SPC법의 제정

Ⅵ. 일본부동산과 지가폭등

참고문헌

본문내용

더 길지만, 지가의 투기적 상승이 일어났던 것은 틀림없다. 이처럼 토지투기가 전국적으로 확산됨으로써, 1,004조 엔이었던 전국 지가총액이 이후 2,389조 엔으로 급격히 증가하였다(이재율, 2003). 그리하여 일본의 지가총액이 미국의 3-4배에 달한다는 평가가 나오기에 이르렀다.
이러한 지가폭등을 유발한 원인은 무엇일까? 지가폭등의 출발은 도쿄 도심의 사무실 수요의 증가와 도심지 지가의 상승이었다. 하지만 이것이 전국적인 지가폭등으로 확대된 데는 몇 가지 원인이 존재한다. 가장 중요한 원인은 금융 면에서 나왔다.
첫째, 플라자 합의(the Plaza Agreement) 이후 일본의 중앙은행인 일본은행이 팽창적 금융정책을 실시하였다. 플라자 합의가 엔고를 초래하는 가운데 엔고 불황을 우려했던 일본은행은 국내에서 재할인율을 인하하고 통화공급을 증가시키는 팽창적 통화정책을 실시하였다. 5%였던 재할인율은 그 후 5차례나 인하되어 2.5%까지 떨어졌고 본원통화 공급도 증가하였다. 이것은 곧바로 국내 신용의 팽창으로 이어졌다. 이전 5% 전후를 등락하던 본원통화 증가율이 급상승하여 10-15% 사이에서 등락하고 있으며, 8% 내외에 머물러 있던 일본의 민간신용 증가율이 12-15%로 높아졌다는 사실을 확인할 수 있다. 민간신용의 팽창 과정에서 부동산 관련 대출의 비중이 급증하였고, 이것은 지가 상승을 촉진하였다.
둘째, 일본 은행들의 대출 행태가 변화하였다. 전통적으로 일본의 대기업들은 자금을 국내 은행들로부터 조달해 왔다. 그러나 금융자유화가 진전되면서 외국계 금융기관들이 진입하였고, 대기업들은 국내은행이 아니라 국제자본시장을 통해 자금을 조달하기 시작하였다. 경쟁이 심화되고 전통적인 고객들이 떠나가는 가운데, 일본 은행들은 소기업과 부동산부문에 대한 대출을 증가시키는 것으로 대응하였다(奧村洋彦, 1999, 제4장 참조). 이 시기에 일본 은행들의 부동산 대출이 크게 증가하였다는 것과 함께, 부동산 대출의 증가 추세가 전체 대출의 증가 추세를 훨씬 능가하고 있다는 것을 확인할 수 있다. 은행 외에 소위 논뱅크와 생명보험회사 등의 금융기관들도 부동산 대출에 적극적이었다. 이 금융기관들을 통해 자금을 차입한 일본의 기업과 부동산회사들은 대거 토지 구입에 나섰고, 이는 지가 상승을 촉진하는 역할을 하였다. 지가 상승으로 인한 담보가치의 상승이 다시 대출 증가를 유발했으리라는 것은 쉽게 짐작할 수 있다. 부동산 가격과 금융의 상호촉진 관계는 80년대 후반 일본에서 전형적으로 나타나고 있었음을 알 수 있다.
셋째, 일본 정부의 ‘민활’(民活, ‘민간활력의 활용’) 정책에 따른 각종 개발 사업이 진행되었다. 1982년 나카소네(中曾根) 정부의 발족과 함께 추진되기 시작한 ‘민활’ 정책은 80년대 후반 도시재개발, 국유지 불하, 도쿄 임해부 부도심(臨海部 副都心)의 개발, 전국 각지의 리조트 개발 등 각종 개발사업으로 구체화되었다. 일본 정부와 지방자치단체가 주도한 개발사업은 지가 폭등을 전국적으로 확산시키는 역할을 하였다(衣川惠, 2002, pp.72-81).
넷째, 당시 일본 사회는 전체적으로 거품의 형성과 붕괴가 경제에 미칠 악영향에 대해 크게 인식하지 못하고 있었고, 따라서 거품 대책의 마련에도 소극적이었다. 일본의 정부, 기업, 가계, 언론 등 모든 분야에 실물경제에 대한 자신감이 팽배해 있었다(奧村洋彦, 1999, pp.108-112; Okina, Shirakawa and Shiratsuka, 2000). 거품의 형성과 붕괴가 실물경제에 타격을 가할 수 있다는 것을 외국의 사례를 통해 알고는 있었지만, 일본에서는 그런 일이 일어난 적이 한 번도 없었고, 또 일본 경제가 국내외적으로 탄탄대로를 걷고 있는 듯이 보였기 때문에 거품경제에 대한 대책이 심각하게 고려되지 않았다. 당시 정책 당국의 주요 정책 목표는 경기의 유지, 물가 안정, 대외균형, 국제적 정책 협조 등이었다. 거품의 발생 그 자체를 문제시하는 경우는 드물었고, 거품 대책은 이 주요 정책 목표들을 달성한다는 관점에서 부차적으로 고려될 뿐이었다. 부동산 거품이 발생할 경우 토지세제의 개혁 등 토지제도와 세제의 개편을 통해 접근할 필요가 있는데, 당시 일본 정부의 토지정책은 기민하게 대처하지 못했다. 토지기본법(土地基本法) 제정, 지가세(地價稅) 도입, 도시계획법 개정 등 부동산 대책을 마련한 것은 지가 거품이 꺼지기 시작한 이후의 일이며, 그것도 내용을 보면 본격적인 부동산 대책으로는 매우 미흡하였다.
요컨대 1980년대 말 일본에서 부동산 거품이 형성된 것은 토지사유제라는 제도적 조건, 일본은행의 팽창적 금융정책, 금융자유화를 배경으로 한 일본 은행들의 대출 행태의 변화, 일본 중앙정부와 지방자치단체에 의한 각종 개발 사업의 추진, 일본 경제에 대한 일본 사회 전체의 지나친 자신감과 그로 인한 거품 대책의 부재 등에 기인한 것이다. ‘대출 붐(boom) → 지가 상승 → 담보가치의 상승 → 대출 촉진 → 지가의 추가적 상승 → …’의 연쇄 반응을 유발하고 촉진하는 모든 조건이 출현하였던 셈이다. 문제는 당시 일본 사회는 일본 경제에 대한 자신감이 과도해서, 이 연쇄 반응의 방향이 역전하여 ‘토지시장의 거품 붕괴 → 담보가치의 하락 → 부실채권의 발생, 대출 축소 → 추가적 지가 하락 → 담보가치의 하락 → …’이라는 ‘붐(boom) 이후의 붕괴’의 메커니즘이 작동할 가능성이 크다는 것을 충분히 인식하지 못하고 있었다는 점이다. 그 때문에 실제 거품 붕괴가 일어났을 때 그것이 일본 경제에 미친 충격은 더욱 심대하였다.
참고문헌
ⅰ. 김경민 외 1명, 일본 부동산시장에서 배운다 : 일본에서 본 일본부동산, 매일경제신문사, 2007
ⅱ. 권혁용, 부동산투자신탁제도의 활성화 방안에 관한 연구, 동아대학교, 2007
ⅲ. 강준, 부동산증권화를 통한 개발사업 자금조달 방안, 건국대학교, 2005
ⅳ. 신 아키히로, 일본의 부동산증권화시장과 감정평가제도, 한국감정원, 2011
ⅴ. 이상휘, 일본의 지가폭등과 법적대응, 한국토지주택공사, 1990
ⅵ. 전강수, 일본 부동산 거품과 장기불황, 한국역사연구회, 2004

키워드

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