대한민국 전세제도의 기원과 발달에 관한 조사

소개글

대한민국 전세제도의 기원과 발달에 관한 조사에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 전세제도의 기원
　1.1 고려시대
　1.2 조선시대
　1.3 현재
2. 전세제도가 각 경제주체에 미치는 영향
　2.1. 경제주체들의 전세 선호 유인
　　2.1.1 임차인 입장의 득과 실
　　2.1.2 임대인 입장의 득과 실
3. 현 전월세/매매 현황
4. 전세계약의 감소 원인
　4.1 월세로의 전환
　4.2 전세가의 급격한 상승
　4.3 인구구조의 변화
5. 결론
6. 참고문헌

본문내용

의 이자율을 적용하면 연 12%의 높은 수익률이 보장된다.
그리고 저금리로 인해 전세 대신 대출을 받고 월세를 놓는 대출+월세 형태의 경우 전세와 비교했을 때 월세를 대출이자를 내고도 초과 수입이 발생한다. 이 같은 경우도 수익률을 높이는 효과가 있어 월세에 대한 유인이 커지고 있다.
4.3 전세가격의 급격한 상승
세계 경제가 침체되는 등의 이유로 주택매매가격이 하락, 정체되면서 주택가격에 대한 상승 기대심리가 낮아지고, 그에 따라 집을 사려는 사람들이 전세수요자로 돌아서게 되었다. 또 주택소유주들은 주택가격 하락, 정체로 감소된 기대이익을 전세가격 인상으로 보완하려 하기 때문에 전세가가 계속 상승하는 추세이다.
http://economy.hankooki.com/lpage/estate/201111/e20111102114318117860.htm
지난 2일 국민은행의 10월 전국주택가격동향조사 통계에 따르면 전국아파트 평균 매매가 대비 전세가 비율은 매매값이 2억 6886만원, 전세값은 1억 4900만원을 나타내 60%를 기록했다. 이는 전세시장이 정부의 규제정책으로 과열됐던 2005년도 이후 가장 높은 수치이다.
전세 시장 동향 및 구조 변화, KB금융지주 경영연구소
전세대란이라고 일컬을 만큼 전세가가 올라갔고, 이것이 전세계약의 감소를 불러오게 된 것이다. 2011년 4월 기준 전국 아파트 평균 전세가격을 마련하는데 월평균 소득을 전혀 쓰지 않았을 때 가구당 3.5년, 서울의 경우 5.2년이 걸리며, 가구당 지출을 제외한 흑자액만을 꾸준히 모은다고 했을 때 무려 19년이 소요된다. 따라서 신규 진입자들이 부모님으로부터 증여를 받거나 대출을 받지 않는 한 어려움이 있으며 따라서 월세, 반전세 형태의 임차를 선택할 가능성이 커진다.
자료 : 국민은행
그리고 최근 전세가격이 소득보다 높은 수준으로 상승하며 괴리가 심화되고 있다. 2년 전 대비 전국아파트 평균 전세가격 상승분 (2,865만원, 23.3%)에 비해 전국 가구 평균 월 소득 상승분 (24.1천원, 7.1%)이 작아 경제적 부담이 큰 매매나 전세보다 반전세, 월세 등으로 임차인 수요가 전환되는 것이다.
4.4 인구구조 변화
경제 주평, 11-12 통권 439호
베이비붐 세대의 은퇴와 고령화로 1-2인의 소규모 가구 수가 늘어나 중소형 임대주택과 월세의 수요 증가 요인으로 작용한다. 서울시의 인구는 1990년 1,059만 명에서 2005년 976만 명으로 감소하였지만 오히려 가구 수는 331만 가구로 증가했으며, 1인 가구 비율도 20.4%로 증가했다. 따라서 도심지역에 1-2인 가구의 비중이 증가하고 이에 맞추어 ‘도시형 생활주택’ 등 소형 임대주택에 대한 선호 또한 높아졌다.
5. 결론
앞서 살펴본 전세 감소의 원인들 중 전세 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 당연히 집값 상승에 대한 기대 감소일 것이다. 부동산 시장에 대한 예측은 많은 변수를 고려해야 하기 때문에 예측하기에 큰 어려움이 있지만 집값안정화를 목표로 하는 부동산 정책으로 따져볼 때 장기적으로 볼 때 과거와 같은 큰 가격상승을 기대하기 힘들다.
인구구조 변화 또한 맥락을 같이한다고 볼 수 있다. 주택재고 확대, 인구감소, 베이비붐 세대 은퇴 영향, 고령화 등의 요인으로 추세적으로는 과거와 같은 가격상승 기조를 기대하기 어려울 것이다. 따라서 소유보다는 거주 중시 경향이 높아지면서 추세적으로 임대선호 경향은 증가할 것이다. 또한 가격상승에 대한 기대가 낮아지면서 전세자금의 레버레지 역할은 적어지기 때문에 월세선호 경향도 높아질 가능성이 크다.
이러한 집값 상승에 대한 기대 감소는 매매수요의 감소로 이어지게 되고 이는 다시 전세시장 수요의 공급에 큰 영향을 미친다. 매매수요에서 임대수요로의 전환, 공급과 수요의 불균형, 이로 인한 전세가의 상승으로 전세시장의 구조변화를 겪게 될 것이다.
저금리 현상 또한 전세시장 감소에 일조했다. 저금리가 지속되면서 집주인 입장에서는 상대적으로 전세자금에 대한 메리트도 약해졌다. 이자수익이 낮아진 만큼 전세자금의 기대수익도 낮아진 것이다. 최근 물가상승으로 인한 금리상승 압력이 높아지고 있지만 추세적으로는 경제의 저성장 기조가 예측되기 때문에 저금리 기조는 크게 변하지 않을 것이다.
전문가들의 의견 또한 전세시장의 위축을 뒷받침한다. 한국부동산연구원은 감정평가사, 공무원, 교수, 연구원 등 부동산 관련 전문가 165명을 대상으로 실시한 '2011년 하반기 부동산시장 전망 설문조사' 결과 전문가 10명중 6명은 전세제도가 단기간 유지된 후 역사 속으로 사라질 것이란 전망을 내놨다.
이러한 몇 가지 요인을 고려할 때, 바로 전세시장이 사라지고 월세시장으로 전환될 것이라고 하기에는 이르지만 추세적으로는 전세시장이 갖는 이점은 점차 감소할 것이라는 예측은 가능할 것이다. 특히 향후 베이비붐 세대의 은퇴로 이들이 임대시장에 대거 참여하게 될 경우, 그 특성상 월세소득을 선호할 가능성이 높기 때문에 향후 전세시장이 위축될 가능성은 더욱 높아질 것이다. 이러한 전세시장의 구조변화를 앞두고 정부는 이에 대응할 수 있는 정책적 패러다임의 변화에 힘써야할 것이다.
6. 참고문헌
국정브리핑 특별기획팀, 대한민국 부동산 40년, 한스미디어, 2007
김태경, 이상대, <주택시장의 구조 변화와 정책적 시사점>, 제 22호, 2011년
김혜승, 주택시장 변화와 정책대응 2:전세의 월세전환 추세와 대응방향, 국토연구원, 2003년
박병식, <전/월세제도의 이론적 고찰 - 모의실험을 통한 투자수익률 계산을 중심으로>, 부동산 연구, 제 8집, 제 1호, 2002년
박신영, <주택전세제도의 기원과 전세시장 전망>, 주택, 제 64호, 2000년, 37쪽
박재봉, <부동산 시장, 대세 하락 가능성 점검>, SERI 보고서, 제 773호, 2010년
이태희,<전세 시장 동향 및 구조 변화>, KB금융지주 경영연구소, 2011년 6월
조주현, <전세대란과 한국 부동산 시장의 미래>, CFE Report, No.141, 2010년
최창규, 지규현, 전세와 월세에 대한 구조적 해석, 「국토계획」, 제 42권, 3호, 2007년 6월

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