환지방식([換地方式)에 의한 도시개발법

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환지방식([換地方式)에 의한 도시개발법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

환지방식에 의한 도시개발법



1. 환지방식의 의의
환지방식이란 토지가 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅(환지)을 주는 토지보상방법이다. 주로 민간사업자나 재개발조합에서 시행하는 개발 방식으로, 도시개발법상 공공시설의 설치 및 변경이 필요하거나 개발 지역의 땅값이 인근 지역보다 비싸 보상금을 주기 어려울 때 적용할 수 있다. 도시개발법에 따르면 민영개발이나 공영개발 모두 환지나 수용ㆍ사용 방식, 이 두 가지를 섞은 혼용 방식을 적용할 수 있다. 환지 방식에 따라 시행자는 공사 완료 후 환지계획에 따라 종전의 토지에 갈음하여 새로운 환지(토지)를 교부하고, 그 과부족에 대하여 금전으로 차액을 청산하게 된다.

2. 환지계획의 작성과 토지 등의 평가
환지계획의 작성에서 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 환지설계, 필지별로 된 환지명세, 필지별과 권리별로 된 청산대상 토지명세, 체비지 또는 보유지의 명세, 기타사항이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다. 또한 계획에 있어서 토지소유자의 동의를 필요로 하는데 환지계획을 작성하는 때에는 환지방식이 적용되는 지역의 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역의 토지소유자 총 수의 1/2 이상의 동의를 얻어야 한다. 토지 등의 평가에서 시행자는 환지방식이 적용되는 도시개발구역 안에 있는 조성토지 등의 가격을 평가하고자 할 때에는 토지평가협의회 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 공인평가기관으로 하여금 평가하게 하여야 한다. 토지평가협의회의ㅣ 구성 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 당해 규약 또는 시행규정으로 정한다.
환지계획의 기준
환지계획은 정전의 토지 및 환지의 위치 ․ 지목 ․ 면적․ 토질․ 수리 ․ 이용상황 ․ 환경 ․ 기타사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다. 환지적용의 기준은 다음과 같이 유형화할 수 있다.
① 동의 등에 의한 환지지정의 제외
토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 경우에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 그러나 당해 토지에 관하여 임차자 등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.
② 토지면적을 고려한 환지(증환지 및 감환지)
시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 작은 토지에 대하여는 과소 토지가 된지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지에 대하여 그 면적을 감소하여 환지를 정할 수 있다. 과소토지릐 기준이 되는 기준은 시행자가 규약 ․ 정관 또는 시행규정으로 정한다.
③ 입체환지
시행자는 과소 토지가 되지 아니하도록 하기 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다.
3. 환지계획의 인가
행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성할 때에는 시장 ․ 군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 행정청이 아닌 시행자가 환지계획의 인가를 신청하고자 하거나 행정청인 시행자가 환지계획을 정하고자 하는 때에는 토지소유자와 당해 토지에 대하여 임차권 ․ 지상권 기타 사용 또는 수익할 권리를 가진 장에게 이를 통지하고 관계 서류의 사본을 일반에게 공람하게 하여야 한다. 토지소유자 또는 임차권자 등은 공람 기간 내에 시행자에게서 의견서를 제출할 수 있으며, 시행자는 그 의견이 타당하다고 인정하는 때에는 환지계획에 이를 반영하여야 한다.

4. 환지방식의 장 ․ 단점
환지방식의 장점에는 토지보상이 없으므로 사업비용을 3 분의 1 수준으로 줄일 수 있는 것과 토지소유자가 원소유 용지 인근의 택지를 받아 현 거주지에 계속 거주할 수 있는 것 등이 있다. 단점에는 개발 이익의 사유화와 토지소유주 50% 동의가 필요하므로 사업기간이 장기화될 우려가 있다.
환지방식에 의한 도시개발법



1. 환지방식의 의의

2. 환지계획의 작성과 토지 등의 평가

3. 환지계획의 인가

4. 환지방식의 장 ․ 단점

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