상가건물 임대차보호제도 (商街建物賃貸借保護制度)

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상가건물 임대차보호제도 (商街建物賃貸借保護制度)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 상가건물임대차보호제도의 정의


2. 관련된 법률


3. 판례


4. 관련 기사

본문내용

○ (51-1)
대전 서구 삼천동
변 론 종 결 2008. 3. 4.
판 결 선 고 2008. 3. 18.
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고는 원고에게 대전 서구 삼천동 (이하 이 사건 건물이라 한다) 중 별지도면표시 3, 4, 8, 7, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㈂부분 24.75㎡(이하 이 사건 점포라고 한다)를 명도하라.
이 유
1. 인정사실
가. 피고는 1999. 7. 30. 이 사건 건물의 소유자이던 박◆◆로부터 이 사건 점포에 관하여 보증금을 5천만원, 임차기간을 2001. 7. 30.까지로 정하여 임차하고, 그 무렵부터 위 점포를 인도받아 현재까지 영업을 해오고 있다.
나. 피고는 2003. 7. 30. 박◆◆와 사이에 보증금을 5천만원, 월 임료를 20만원, 임차기간을 2005. 7. 29.까지로 새롭게 약정하고, 2007. 1. 31. 사업자등록을 마쳤다. 한편, 원고는 2007. 2. 6. 박◆◆로부터 이 사건 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마치고, 2007. 8. 7.경 피고에게 기간만료에 따른 해지통고를 하면서 이 사건 점포의 명도를 요구하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1 내지 3호증, 을제1, 2호증
2. 당사자의 주장
원고는 임대기간이 만료되었음을 이유로 이 사건 점포의 명도를 구한다. 이에 대하여 피고는 임대기간이 만료된 2007. 7. 30. 이후 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 요구해 왔으므로 2009. 7. 29.까지 임차기간이 연장되었다고 다툰다.
3. 판단
가. 계약갱신여부
상가건물임대차보호법 제10조에 따른 계약갱신요구는 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하여야 하고(제1항), 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(제2항). 그러나 피고가 최초로 이 사건 점포를 임차한 1999. 7. 30. 이후 5년이 경과하였음은 명백하여 피고에게는 계약갱신요구권이 인정되지 않으므로, 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나. 묵시의 갱신여부
상가건물임대차보호법상 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 것이고, 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되므로(제10조 4항), 결국 임대차기간은 1년으로 묵시의 갱신이 된다(제9조 제1항).
이 사건에 있어서 원고가 위 임대차기간이 만료되는 2007. 7. 29. 이전 6월부터 1월까지 사이에 피고에게 갱신거절 또는 조건변경에 대한 통지를 하였다는 점을 인정할만한 증거가 없으므로, 이 사건 임대차계약은 그 기간만료일 다음날인 2007. 7. 30.부터 2008. 7. 29.까지 1년간 동일한 조건으로 갱신이 되었다고 할 것이다.
4. 결론
따라서 이 사건 임대차계약이 효력을 상실하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.
판사 임성문 _________________________
4. 관련 기사
상가 임대인 대부분, 상가건물임대차보호법 몰라..
소상공인의 72.8%가 임차점포로 매장을 운영하는 것으로 알려졌다.
중소기업청(청장 한정화)이 최근 전국 15개 시·도 및 상권별(중심상권, 일반상권, 전통시장)로 구분하여 임대차 관계에 있는 총 8,427개(임차인 7,700개, 임대인 727개) 소상공인 사업체를 대상으로 설문조사 결과이다.
조사결과에 따르면, 임대료 인상상한 및 월차임 전환율, 계약갱신요구권 등 상가임대차보호법과 관련된 주요 조사결과, 임차인의 70%가 현행 임대료 인상 상한(9%) 및 월차임 전환율(15%)의 하향조정을 요구한것으로 나타났다.
현행 임대료 인상 상한선(9%)에 대해 임차인의 69.3%가 적정하지 않으며, 대부분(이들중 91.7%) ‘7% 이하’로 낮추어야 한다고 응답했다.
월차임 전환율(15%)에 대해서도 69.3%의 임차인이 적정하지 않으며(임대인은 ‘적정하다’는 응답이 80.6%), 대부분(이들중 97.5%) ‘11% 이하’로 낮추어 줄 것을 요구했다.
이에 따라, 임차인의 요구수준 등을 감안하여 현행 임대료 인상 상한과 월차임 전환율의 하향 조정이 필요할 것으로 보인다.
현행 최우선 변제범위에 대해 임차인의 67.5%가 적정하지 않으며, 대부분(이들중 87.9%) 범위·액수 기준 모두 확대’해야 한다는 의견이다.
반면, 임대인의 90.7%가 최우선 변제범위가 적정하지 않으며, 이들중 42.1%는 ‘범위·액수 기준 모두 축소’해야 한다고 응답했다.
영세한 소액 임차인에 대한 보호강화를 위해, 현행 최우선 변제범위의 확대를 고려할 필요가 있다.
현행 5년의 계약갱신 요구권에 대해 상당수(약 50%)의 소상공인이 적정한 것으로 인식했다.
현행 임대차 계약갱신 요구권(5년)에 대해 조사대상의 49.3%가 ‘적정하다’고 응답하여(‘적정하지 않다’는 소상공인은 30%) 상당수의 소상공인이 현행 5년의 계약갱신 요구권에 대해 공감하고 있는 것으로 나타났다.
법률상 환산보증금 적용범위에 포함되는 소상공인은 84%,상가건물임대차보호법에 대해 모르는 소상공인도 상당수다.
한편, 상가건물임대차보호법에 대해 임차인의 51.1%가 모르고 있는 것으로 나타난 반면, 22.9%만이 알고 있다고 응답하여 영세한 상가 임차인 보호를 위해 동법의 취지와 내용에 대한 지속적인 홍보가 필요한 것으로 나타났다.
중소기업청은 법무부와 협의를 거쳐 동 조사결과가 임차인 보호를 위한 제도개선에 반영될 수 있도록 노력할 계획이라고 밝혔다.
MNB 강동완기자
● 참고자료
· 네이버 지식백과 - 상가건물 임대차 보호제도 [商街建物賃貸借保護制度]
· 네이버 지식백과 - 상가건물임대차보호법
· 법무부 > 종합법률정보 법령 상가건물 임대차보호법 일부개정 2013.08.13 [법률 제12042호, 시행 2013.08.13] )
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