민간(기업형)임대주택의 개념 필요성 및 활성화 방안 분석

소개글

민간(기업형)임대주택의 개념 필요성 및 활성화 방안 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 임대주택의 개념과 유형

2. 민간임대주택의 기능

3. 민간임대주택의 필요성
1) 임대주택 재고 증가
2) 국민 주거 질의 향상
3) 비제도권 임대주택의 제도권화
4) 임대주택의 다양화

4. 민간임대주택 정책의 변화
1) 민간임대주택 정책
2) 민간매입임대주택 정책의 변화

5. 해외의 민간임대주택 사례
1) 영국
2) 미국
3) 일본

6. 민간(기업형) 임대주택사업의 활성화 방안
1) 공공부문과 민간부문의 역할 정립
2) 임대사업 주체자들의 공급증대 지원책 강화
3) 임대사업자 다양화
4) 민간 사업자에 대한 실효성 있는 투자유인책 마련
5) 민간 사업자를 위한 수익성 제고

참고자료

본문내용

업자의 경쟁력을 키울 수 있는 방안으로 대기업 및 중견 기업과 영세 영업자의 상생 차원에서 필요하다고 본다.
이번 기업형 임대사업자의 육성방안은 임대주택의 공급확대를 통한 임차시장의 안정을 확보하고 내수시장을 활성화하기 위한 목적이 있었던 만큼 건설임대사업자를 위한 방안에 초점이 맞춰져있다는 평가를 받는다.
기업형 임대사업자의 육성방안에서 건설임대 중심으로 편중되어 있어 신규 건설은 일시적으로 시장에 공급될 수 있지만, 임대주택을 장기적으로 계속 운영하는 시장 여건을 조성하기 위하여 기존의 주택을 제도권 임대주택으로 유인할 수 있도록 규모화된 매입임대 사업자수가 증가될 수 있는 방안이 요구된다. 장기임대사업자의 경우 월세소득의 과세 기준을 상향조정하거나 경비인정 항목을 확대하여 수익성을 개선할 수 있도록 뒷받침되어야 한다. 과세로 인해 세부담의 전가가 최소화될 수 있도록 임대사업자와 임차인 모두에게 적용될 수 있는 세제의 개편을 치밀하게 마련할 필요가 있다.
4) 민간 사업자에 대한 실효성 있는 투자유인책 마련
민간임대주택사업의 활성화를 위해서는 민간사업자들의 투자를 끌어오는 데에 총력을 기울여야한다. 민간임대주택사업의 활성화 여부는 결국 얼마나 많은 민간사업자들이 임대주택업에 참여하느냐에 달려있기 때문이다.
기본적으로 임대주택제도는 정부의 저리 융자를 바탕으로 사업자가 영리를 목적으로 사업에 참여하여 정부에서 정한 규정에 따라 임대주택을 공급하는 구조로 이루어져있다. 결국 저금리를 활용하여 임대주택사업을 실시하도록 하는 정부정책은 시장에서 나름대로 주택공급을 달성하였지만, 민간부문에 있어서는 성과가 극히 미진했다. 민간사업자들의 입장에서 보면 영리를 추구하는 사업자의 특성상 막대한 초기투자비용으로 적자를 감수하면서까지 사업에 임하지 않으므로 사업에 대한 수익성이 투자결정의 주요인이 되는데 이에 대한 제도적 당근책이 미흡했다고 볼 수 있다.
임대주택 정책이 실질적으로 민간 부동산 사업자들에게 영향을 미쳐 민간임대주택공급이 활성화되려면 임대주택자의 상당한 이익과 세제혜택 등이 있어야 하는데 정부의 정책적 노력이 사업자들의 기대에 턱없이 부족하기 때문에 임대사업을 기피하게 되고 문제가 계속 파생되는 것이다. 특히 임대주택사업은 일반적인 공산품의 생산과는 달리 사업부지와 같은 기본적인 기반이 있어야 하기 때문이다. 즉, 사업부지는 제한된 자원이고 사업부지의 가격은 시장에서 가장 유효한 사업형태로 사용된다는 가정 하에 형성될 뿐만 아니라 단일한 사업부지는 배타적으로 단일한 용도로 밖에는 이용되지 않는다(장세준, 2013).
중요한 것은 사업자 입장에서는 가장 높은 수익을 가져다주는 사업에 투자할 것이라는 것과 만일 임대주택사업이 타사업의 수익에 비해 수익성이 떨어진다면 선택하지 않을 것이라는 점이다. 결국 임대사업과 대체관계에 있는 일반 분양사업과 비교하여 사업성이 우선하는 쪽을 선택할 것이며 임대사업의 수익성이 대체사업보다 우선할 경우에만 사업자들은 임대사업을 투자하는 방향으로 돌아설 것이다.
민간임대주택사업의 활성화를 위해서는 정부차원에서 임대주택사업자들이 가진 사업에 대한 이해와 수익성에 대한 충분한 고찰과 실효성 있는 제도적 보완책이 뒷받침 되어야 할 것이다.
5) 민간 사업자를 위한 수익성 제고
민간 임대주택사업이 안정적으로 정착하기 위해서는 공급적인 측면에서 민간 임대주택사업자의 위험을 완화하는 방향으로 정책을 추진해야 한다. 일본의 경우 계약갱신 시점에서 임대료에 대한 인상은 자율화로 둔 반면 임대차계약 기간의 안정되게 보장을 해주는 제도적 장치로 임대인들의 안정된 주거권 보장과 임대사업자의 수익성을 도모할 수 있는 임대주택정책을 펼쳤다(최현일, 2015).
현재 정부가 제시한 규제완화에는 연 5%의 임대료 상승제한에 대한 규제가 남아있다. 이는 민간 임대사업을 참여하고자 하는 건설업체 등에서는 수익성 확보에 대한 장애물로 인식하고 있기 때문에 공급저하에 따른 부작용이 더욱 클 수도 있다.
수익성 제고를 위해서는 임대료 상승에 대한 자율화로 민간 임대사업자가 양질의 주택 서비스 제공이나 경쟁력을 가진 주택 공급을 통해 수익성 확보를 할 수 있는 통로를 제공해야 한다. 따라서 임대료에 대한 상승폭은 공급 확대에 따라 수요가 움직이면서 자율적인 조절이 작동될 수 있도록 유도하는 방향이 필요하다고 판단된다.
접근성 및 각종 편의시설이 갖추어진 도심지는 많은 임차 수요가 집중되어있는 반면에 높은 지가로 인한 사업비의 증가는 적정 임대료를 적용하기에는 어려움이 따르고, 이는 결국 임차인의 유도가 어렵게 된다. 따라서 다양한 방식과 참여자를 통해 도심 내 임대주택을 공급할 수 있는 택지 마련을 제도적으로 다각화할 필요성이 제기된다. 예를 들어, 일본의 경우 땅을 가지고 있는 지주의 개발위탁을 통해 택지를 개발하는 임대사업이 활성화된 사례를 비추어 지주가 임대사업에 참여할 수 있도록 유도하는 중장기적인 방안을 도입하는 것을 고려할 필요가 있다고 판단된다.
참고자료
강승모, 민감임대사업자 활성화를 통한 임대주택 공급확대에 관한 연구, 고려대 정책대학원 논문, 2007.
노민호, AHP기법을 이용한 민간임대주택산업 활성화 방안에 관한 연구, 고려대학교 정책대학원 논문, 2014.
박미영, 민간임대주택산업 활성화 방안에 관한 연구, 건국대 부동산대학원 논문, 2005.
박상권, 민간임대주택사업 투자촉진을 위한 시나리오별 정책효과 분석, 광운대학교 경영대학원 논문, 2013.
손경환, 외국의 민간임대주택 공급정책 연구, 국토연구원, 2001.
이중근, 임대주택정책론, 우정문고, 2013.
이창석, 부동산학 원론, 형설출판사, 2006.
장세준, 민간임대주택 잠재 임차인의 입주의사에 미치는 영향요인 분석, 광운대학교 경영대학원 논문, 2013.
최석규, New Stay정책의 성공요인 모색에 관한 연구, 고려대학교 대학원 논문, 2016.
최현일, 기업형 임대주택 뉴스테이의 발전방안에 관한 연구, 집합건물법학, 제16권, 한국집합건물법학회, 2015.
현대경제연구원, 민간 임대주택 산업 활성화 방안, 2013.
현무준, 임대주택시장의 이해, 범론사, 2014.

키워드

민간임대주택,   기업형임대주택,   민간임대주택 개념,   민간임대주택 필요성,   민간임대주택 활성화방안