오피스 임대차사업 현황 및 분석

목차

Ⅰ. 서론
1. 연구의 필요성과 목적
2. 연구의 범위와 구성

Ⅱ. 임대차 사업의 개요
1. 정의
2. 업무의 구분 및 범위
Ⅲ. 서울의 오피스시장 현황
1. 오피스 공급현황
2. 현재 오피스 시장동향
Ⅳ. 임대차사업의 내용
1. 임대차사업의 구조
2. 임대차대행사업의 업체 현황
3. 연도별 임대차대행사업의 규모
4. 임대대행사업
Ⅴ. 임대차대행사업의 문제점 및 개선방안
1. 임대차대행사업의 문제점
2. 임대차대행사업의 개선방안
Ⅵ. 결론

본문내용

결정 역시 과거 공급자위주의 일방적인 결정시대는 지나가고 임대인과 임차인간의 합리적인 가격결정 즉, 위치, 설비수준, 빌딩관리의 서비스 형태, 소유주의 안정성, 주차조건, 업무지원시설의 유/무, 지명도 등 다각적인 면이 고려되어 결정될 것이며, 신규로 공급되는 빌딩 중 프라임급빌딩의 경우 조망권, 일조권, 프라이버시권 등에 따라 철저히 층별로 차등적용화 하는 추세가 증가하고 있다.
또한 임대제도에 있어서는 저금리현상의 기조유지로 오피스임대시장에서는 과거 전세제도는 점차 사라지고 보증부월세제도 및 순수 월세제도가 정착화 될 것으로 판단된다.
임대마케팅방법 역시 임대대행 성공사례에서 볼 수 있었듯이 과거 주먹구구식의 테넌트 발굴 및 유치 방법으로는 경쟁력을 얻을 수 없으며, 과학적이고 체계적인 방식이 요구되고 있다. 즉, DB구축의 내용이나 방법, 활용도 측면에서 보다 차별화된 대안을 필요로 하며, 마케팅방법에 있어 ON-OFF LINE의 유기적 연계와 더불어 매스컴의 효율적인 활용방안도 모색해야 할 것임은 물론 신축빌딩의 경우 착공전 "先 계획 後 착공"의 전략이 필요하다 하겠다.
건물주(임대인) 측면에서는 리스크를 최소화하고 보다 안정적으로 빌딩을 운영하기 위해서 Tenant Mix시 Anchor Tenant 와 Sub-Tenant의 적절한 배분을 고려해야 하며, 빌딩관리 측면에서도 단기적인 수익성 위주로 관리하기 보다는 장기적 측면에서 서비스의 질 향상에 주력해야 한다. 또한, 임대차계약시 단기 보다는 중.장기계약으로 유도해야 급격한 경기변동시 장기 공실발생을 미연에 방지하여 수익률 제고에 도움이 될 것이다.
오피스임대차대행업체의 경우 1989년 정부의 토초세 실시로 일시적 공급과잉시기에 태동기를 맞이하여 현재까지 국내에는 약 30여개 업체가 활동을 하고 있다. 과거에는 임대차관련 용역 서비스업체의 수가 적을 뿐 아니라 대부분 자급자족형의 사업구조를 보이고 있어서, 초과 수요 시장이었던 오피스 임대차사업에 참여만 하면 수익이 보장되는 안정적 수익구조를 이루고 있었다. 그러나, 최근 오피스시장은 자연공실률을 유지하는 등 공급이 제한되고, 임대차 관련 용역 서비스업체는 지속적으로 증가하여 과다경쟁에 따라 수익구조가 날이 갈수록 취약해지고 서비스의 질 역시 낮아지고 있다. 따라서 임대차시장의 개선방향에 대하여 다음과 같은 6가지 대안을 제시 하고자 한다.
첫째 : 단순 임대차 서비스를 통한 매출구조에서 벗어나 PM(Property Management)사업 및 빌딩 매입 매각 대행사업, 인테리어사업, 프랜차이즈사업, 정보 제공 및 교육사업 등 수익구조를 다원화 해야 한다. 또한 최근 오피스텔 및 주상복합빌딩의 사업에 있어 정부의 각종 규제(용적률, 용도용적제 등)로 인해 대안상품으로 오피스의 분양사업이 당분간 호조를 보일 가능성이 높음에 따라 신규 분야인 오피스 분양사업에 선도적인 참여도 하나의 대안이 될 수 있을 것이다.
둘째 : 임대차업무에 국한하여 사업을 영위하던 국내의 소규모 업체는 틈새시장의 개척, 다양한 수익원 발굴, 대형회사와의 합병 및 업무공조를 통한 사업참여를 해야 생존을 넘어 성장을 해 나갈 수 있을 것이다.
셋째 : 임대마케팅 방법에 있어 체계화 및 시스템화를 통한 업무의 효율성을 높여야 할 것이다. 이럴 경우 인원절감 및 효율성 증대가 가능할 것이다.
넷째 : 임대차대행사업 참여자의 지식화,전문화로 무장하여 변화하는 시장에 적기에 대응해 나가야 한다. 이를 위해선 시장참여자의 자격요건을 설정하고 제도화가 선행되어야 할 것이다. 예를 들면 정부나 민간단체가 주도하는 전문 교육기관을 설립하여 전문가를 양성하거나, 임대차대행사업을 위한 정부의 자격제도 신설 등의
제도적인 부분이 보완되어야 한다. 또한 부동산중개업과 같이 용역 서비스에 따른 적정 수수료제도가 조기에 법제화 되어야 한다.
다섯째 : 서비스의 질 향상과 업계위상제고를 위해 임대차대행사업자의 시장진입시 건물소유주(임대인)측에서는 PQ제도(사전적격심사제도) 실시가 일반화 되어야 한다. 이를 통해 임대차대행사업자는 전문화되고, 체계화된 서비스를 제공할 수 있도록 해야 한다.
여섯째 : 급격한 시장변화에 신속히 대응하고, 미래예측을 가능할 수 있도록 오피스빌딩의 지수개발과 수요자에게 보다 다양한 양질의 서비스를 적기에 제공하고,건물소유주가 소유빌딩의 자산가치를 언제나 쉽게 알수 있도록 체계적이고 합리적인 오피스빌딩의 등급화가 조기에 실시 되어야 할 것이다.
결론적으로 상기 여섯가지의 사항이 조기에 실현될 수 있도록 정부와 민간업체간에 유기적 협조가 이루어 질 때 임대차대행사업 참여업체는 생존을 넘어 지속적인 성장이 가능할 것으로 판단되며, 공급자와 수요자 역시 수혜자로서의 정상적인 혜택을 볼 수 있다고 판단된다.
◈ 참고문헌
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[부동산투자관리사과정] 한국토지공사 (2002.7)
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[리츠 전문가 실무과정] 부동산 114 (2001.5)
[서울시 오피스 DB Rei-korea] 신영에셋 (2003.4)
[부동산시장정보 분석모형 구축방안] 삼성경제연구소 (2000)
[부동산 투자회사 도입방안에 관한 연구] 건설교통부 (2001.4)
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◈ 참고 인터넷 사이트
www.hanwhareits.com (한화리츠)
www.syasset.com (신영에셋)
www.r2korea.co.kr (r2korea)
www.uniasset.com (유니에셋)
www.neonet.co.kr (부동산뱅크)
www.iofficeworld.com (오피스월드)
www.samsnet.co.kr (샘스)
www.lgfm.co.kr (LG유통)
www.samsungeverland.com (에버랜드)
www.mkland.co.kr (매경부동산정보)
www.seri.org (삼성경제연구소)

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