공인중개사 중개수수료 규제제도의 문제점과 개선방안

소개글

공인중개사 중개수수료 규제제도의 문제점과 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목 차
표․도 목 차 ⅳ
논문개요 ⅴ

제 Ⅰ 장 서 론 1
제 1 절 연구의 목적 1
제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
1. 연구의 범위 2
2. 연구방법 2

제 Ⅱ 장 부동산중개수수료의 이론적 고찰 4
제 1 절 부동산중개와 중개수수료의 정의 4
1. 부동산중개의 정의 4
2. 부동산중개의 과정 4
3. 중개수수료의 정의 6
제 2 절 부동산중개수수료의 성질과 기능 7
1. 부동산중개수수료의 법적 성질 7
2. 부동산중개수수료의 경제적 기능 10
제 3 절 부동산중개제도의 변천과정 12
1. 객주․거간제도 12
2. 소개영업법 13
3. 부동산중개업법 14
4. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 15
제 4 절 외국의 부동산중개수수료 제도 15
1. 미국의 부동산 중개업 제도 16
2. 영국의 부동산 중개업 제도 19
3. 일본의 부동산 중개업 제도 22
4. 프랑스의 부동산 중개업 제도 25
5. 독일의 부동산 중개업 제도 27

제 Ⅲ 장 부동산중개수수료 제도의 현황 및 문제점 30
제 1 절 부동산중개업 현황 및 운영실태 30
1. 부동산중개업자 및 공인중개사 현황 30
2. 중개업소 운영실태 35
제 2 절 현행 중개수수료 제도의 문제점 37
1. 주거용과 비주거용으로 이원화 37
2. 중개수수료 요율의 하한선 폐지 37
3. 월세 중개수수료의 산정 38
4. 각 시․도별 중개수수료 요율체계 39
제 3 절 소비자와 중개업자의 권리보호의 문제점 41
1. 소비자권리보호의 미흡 41
2. 중개업자의 권리보호의 미흡 44
3. 국민편익을 위한 서비스 낙후 48

제 Ⅳ 장 부동산중개수수료 제도의 개선방안 51
제 1 절 현행 중개수수료 제도의 개선 51
1. 주거용과 비주거용 부동산의 일원화 51
2. 중개수수료 요율의 하한선 존치 51
3. 주택과 상가의 월세 중개수수료 개선 51
4. 조례에 의한 중개수수료 요율폐지 51
제 2 절 소비자와 중개업자의 권리보호의 개선 52
1. 소비자 권리보호의 확보 52
2. 중개업자의 권익보장 58
3. 서비스수준의 개선 60

제 Ⅵ 장 결 론 64

참 고 문 헌 66

본문내용

정함으로써 재산권의 내용과 한계 및 그에 대한 침해는 반드시 법률로써만 정하도록 하고 있기 때문이다.
4) 지방의회와 국회와의 차이점
국회는 입법권이라고 하는 국가 권력의 한 부분을 관장하는 기관이지만 지방의회는 이러한 입법권이라고 하는 국가권력을 전제로 해서 비로소 그 권한과 기능이 구체화되는 보다 하위의 기관이라고 할 수 있다. 물론 지방의회의 조례제정권 등 지방의회의 자치권과 그 제도보장은 헌법 제117조로부터 직접 인정되는 것이지만, 지방의회의 조직권한기능 등에 관한 구체적인 사항은 국회의 법률을 통해서 정해지는 것이며, 따라서 지방의회는 국회의 입법권하에서 지방자치행정의 일부를 관장하는 기관이며, 결국 헌법 제117조제1항도 “…법령의 범위 안에서 자치에 관한 규정을 제정할 수 있다”고 규정함으로써 이를 명백히 하고 있는 것이다.
따라서 조례제정에 있어서 지방의회는 지방행정조직의 일부를 이루는 것이지 입법자의 지위에서 입법권을 행사하는 것은 아니며, 따라서 외관상 지방의회가 일종의 입법기관이라고 하여 국회의 기능을 대신할 수는 없는 것이다. 정연주, 전게논문, p. 167.
Ⅱ. 조례에 의한 중개수수료 규제의 타당성 검토
헌법재판소는 이미 부동산중개수수료의 한도를 건설교통부령으로 정하도록 위임하고 있는 구 중개업법 제20조 제3항이 위임입법의 한계를 벗어난 위헌규정인지 여부에 대하여 소극적 결정을 한 바 있다. 전원재판부 2002. 6. 7. 2000헌마642, 2001헌바12(병합)
헌법재판소는 이 결정에서 구 중개업법 제20조 제3항은 명백하게 ‘부동산중개업자가 받을 수 있는 수수료’라고 하는 구체적 사항을 특정하고, ‘건설교통부령이 정하는 범위’라는 구체적 범위까지 정하여 이를 지방자치단체의 조례에 위임하고 있으므로, 지방자치단체의 조례로 제정될 부동산중개업자의 수수료의 범위 및 한도에 관하여는 누구라도 구체적 예측이 가능하다고 할 것이므로 중개업법 제20조 제3항은 위임입법의 한계를 벗어난 것이라고 할 수 없다는 취지의 판시를 한 것이다.
그러나 이러한 판시내용은 ‘수수료의 범위’를 구체적으로 조례로 정하는 것이 구 중개업법과 건설교통부령에서 예측가능하다는 것에 불과하고, 금액한도제와 역진율까지 예측가능한 범위에 드는 것으로 판시한 것으로 해석할 근거는 없어 보인다. 한병영, 부동산거래중개 법정보수제의 개선방안, 사단법인 한국토지공법학회, 토지공법연구 제28집, 2005. 10. p. 76.
이렇게 본다면 금액한도제와 역진율제는 위 헌재의 합헌결정과는 별도로 그 위헌 가능성을 검토해야 할 문제인 것이다. 금액한도제는 보수료율 한도에다가 또 다른 중첩적 규제를 하는 것이며, 역진율은 되도록 중개업자의 보수가 고액이 되는 것을 억제하려는 의도를 가진 것으로 보인다. 앞에서 살펴본 바와 같이 중개업자의 재산권의 행사에 제한을 가져오는 결과를 초래하는 현행의 중개수수료율 상한 법정제와 이를 조례에 위임하도록 한 입장은, 조례가 상위법령에서 정한 위임의 한계를 벗어나서 규정한 것이 아닌지 하는 문제를 검토할 필요성이 절실한 것이다.
생각하건데 국민의 재산의 제한에 관한 입법방식은 일반적으로 법률에서 명령(대통령령, 부령)에 위임할 때에는 구체적 범위를 정하고, 또 명령이 순차적으로 조례에 위임할 때에는 더욱 그 범위를 좁혀야 하는 것이다. 예컨데, 담배사업법에서는 담배소매인이 지정기준은 재무부령으로 정하고, 재무부령인 담배사업시행규칙은 지방자치단체가 정하는 장소에는 자동판매기의 설치를 제한할 수 있다고 규정하고, 여러 시·도조례는 성인출입장소를 제외하고는 담배자판기의 설치제한 및 찰거를 규정하였다. 이러한 조례에 대해 헌재는 법률의 위임한계를 벗어난 규정이라고 볼 수 없다고 판시했다(헌재전원재판부 1995. 4. 20. 92헌마264.279(병합)). 이 결정은 국민의 기본권의 제한에 관한 사항이라면 조례에서 규정할 것은 법령에서 그 범위를 예측가능성이 있는 범위에 한정되어야 한다는 면에서 시사하는 바가 있다.
한편 조례로서 주민의 권리제한 또는 의무부과에 관한 사항이나 벌칙을 정할 때에는 법률의 위임이 있어야 하는데(지방자치법 제22조), 금액한도제와 역진율을 준수하지 않고 이를 초과하여 보수를 지급받은 중개업자는 징역, 벌금 등의 벌칙을 받도록 하고 있는 헌재의 입법의 입장이 국민의 권리제한과 의무부과에 관한 사항을 상위 법령의 명시 규정없이 조례에서 새로이 도입하는 것은 아닌지 하는 점을 검토해 보아야한다.
따라서 앞에서도 누누이 언급한 바와 같이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 그 목적달성을 위하여 일정 부분 공인중개사의 재산권을 침해하고, 또 그 규제위반행위를 처벌하는 등의 규제입법을 하기 위해서는 그것이 일차적으로는 국민전체의 대표기관인 국회에서 법률로 규제를 해야 하는 것이며 부득이하게 입법권을 위임한다면 그것은 위임입법의 모든 한계 내의 것이어야 한다. 나아가 각 지방자치단체의 특성을 살려서 그것의 구체적 한도를 각 시·도 조례로 정한다고 하는 것은 앞서 살펴본 2장의 중개수수료 조례의 현황에서 보았듯이 실질적으로 그 특성이 반영되지 못하고 있는 점을 살펴서 그 목적에 맞도록 규제방법을 신중하게 선택해야 하는 것이다. 무엇보다도 본고는 조례를 통하여 구체적인 부동산중개수수료율을 규제하는 것이 각 지역별 특성을 반영하여 변화하는 시장에 대처하고자 한다는 취지가 옳고 그르고 하는 문제부터 다시 설펴보아야 한다고 생각하는 것이다.
이런 위헌 제기가능성을 피하기 위해서는 금액한도제는 폐지하고 역진제를 바꾸어서 단일율제로 할 필요가 있다. 만약 이두 가지 제도를 존치하려면 중개업법이나 동 시행령이나 시행규칙에 이 제도를 명시하는 것이 타당할 것으로 보인다. 헌제의 결정은 대개 사익제한을 우월하게 능가하는 공익달성의 필요성이 강한 경우에 있었다. 그런데 중개료의 제한은 공익달성이 큰 경우에 해당하는 것으로 보기는 어렵다. 한병영, 부동산거래중개 법정보수제의 개선방안, 사단법인 한국토지공법학회, 토지공법연구 제28집, 2005.10. p. 77.
법정수수료제도가 추구하는 경제적 공익은 결국 국민전체의 경제생활의 안정이라 할 것이어서 대

키워드

중개업,   부동산중개,   중개수수료,   소개영업법,   공인중개사,   부동산중개업법,   부동산거래,   부동산