채권에 관한 연구

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채권에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 임대차
1. 임대차 서설
2. 임대차의 존속기간
3. 임대차의 효력
4. 임차권의 양도와 전대
5. 임차보증금
6. 임대차의 종료

[2] 환매권
1. 의의
2. 요건
3. 환매의 실행
4. 효과
5. 공유지분의 환매

본문내용

법 중 경제적으로 상대적 강자인 부동산 소유자는 그들에게 유리한 부동산임대차를 널리 이용하고 있어 이들 임차인을 물권에 접근시켜 보호하는 방법을 부동산임차권의 물권화라 한다.
(2) 임차권의 대항력
① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기에 협력할 것을 청구할 수 있고(제621조 2항) 이에 임대인이 협조하여 임차권등기를 한다면 그때부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.(제621조 2항)
② 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.(제622조 1항)
③ 주택임대차는 등기되지 아니한 때에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 (전입신고를 한때)에는 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.(주택임대차보호법 제3조1항)
(3) 존속기간의 보장
① 임차권의 존속기간에 대하여 최장기간의 제한(제651조, 원칙적으로 임대차기간은 20년을 넘지 못한다)이 있으나 최단기간의 제한은 없다.
② 그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 약정한 경우에는 2년으로 간주하여(주택임대차보호법제4조1항) 최소한 2년간의 존속이 보장된다.
(4) 처분권의 인정
임차인은 임대인의 동의가 있는 경우에만 유효하게 양도, 전대할 수 있고(제629조 1항) 임차건물의 소수분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 임대인의 동의를 필요로 하지 않는다.(제632조)
2. 임대차의 존속기간
1) 계약으로 기간을 정한 경우
① 최장기의 제한 : 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 만일 당사자가 20년을 넘는 기간을 약정한 때에는 20년으로 단축된다.(제651조) 그러나 석조, 석회조, 연화조 또는 이와 유사한 견고한 건물기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차는 20년이라는 최장기의 제한을 받지 않는다.(제651조 1항)
② 최단기의 제한 : 민법에는 아무제한이 없으나 주택임대차 보호법에서는 최소한 2년의 존속을 보장한다.
2) 계약으로 기간을 정하지 않은 경우
① 기간의 약정이 없는 경우에 각 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있다.(제635조 1항)
② 해지의 효력은 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 다음 기간이 경과한 후에 발생한다. 토지, 건물 기타의 공작물에 대하여 임대인 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 동산에 대하여는 양당사자 불문, 5일이 경과 후 해지효력이 발생한다.
3) 임대차의 갱신 (기간의 연장)
(1) 계약에 의한 갱신
당사자의 합의로 10년을 넘지 않는 범위에서 존속기간을 몇 번이고 갱신할 수 있다.(제651조 2항)
(2) 묵시의 갱신 (법정갱신)
① 기간이 만료한 후에 임차인이 임차물을 계속 사용, 수익하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.(제639조 1항) 이러한 묵시적 갱신이 있는 경우에는 기간의 약정이 없는 것으로 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있다.(제639조 1항)
② 묵시의 갱신이 있는 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보(질권, 저당권, 보증 등)는 기간의 만료로 소멸하나 임차인이 제공한 담보는 소멸하지 않는다.(제639조 2항) 여기서 담보라 함은 질권, 저당권, 그 밖의 보증 등을 가리키는 것으로 건물의 임차보증금까지도 그에 포함되는 개념이라고는 해석할 수 없다.(대판77.6.7선고 76다 951)
4) 단기 임대차
① 임대차는 처분행위가 아닌 관리행위이므로 비록 처분한 능력이나 권한이 없더라도 관리할 능력이나 권한이 있다면(예컨대, 부재자재산관리인, 권한이 정해져있지 않은 대리인, 후견인, 상속재산관리인등) 실질적인 처분행위와 같은 장기의 임대차는 할 수 없으나 단기의 임대차는 할 수 있다.(제619조)
② 존속기간
식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 비슷한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년, 기타토지의 임대차는 5년, 건물 기타 공작물의 임대차는 3년, 동산의 임대차는 6월을 넘지 못한다. 위기간은 당사자사이의 계약으로 갱신할 수 있으나 기간만료 전 토지에 대해서는 1년, 건물기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야한다.(제620조)
3. 임대차의 효력
1) 임대차의 권리와 의무
(1) 차임지급청구권, 차임증감청구권, 임대물반환청구권, 임차지의 부속물 및 과실에 대한 법정질권(제648조) 임차지상의 건물에 대한 법정저당권(제649조), 임차건물 등의 부속물에 대한 법정 질권(제650조)등이 있으나 임차인의 의무에서 본다.
(2) 임대인의 의무
① 목적물을 사용, 수익하게 할 의무
㉠ 목적물의 인도의무(제623조)
㉡ 수선의무 : 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안 임차인에 대하여 임차물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적 의무를 부담한다. 이 수선의 의무는 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적으로 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 발생하고 이는 특약으로 면제할 수 있다.
㉢ 방해제거 의무 : 제3자가 임차물의 침해 등으로 임차인의 사용, 수익을 방해한다면 임대인은 적극적 의무를 부담하므로 그 방해를 제거해야 할 의무를 진다.
② 비용상환의무
임차인의 필요비, 유익비 상환청구권
- 임차인이 목적물에 관하여 보존, 수선 등을 위하여 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다.(제626조 1항) 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(제626조 2항) 임차인의 비용상환청구권의 행사는 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.(제654, 617조) 특히 유익비에 관하여 법원이 상당한 기간을 허여한 경우를 제외하고는 임차인은 비용상환청구권에 관하여 유치권을 행사할 수

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부동산,   부동산임대,   부동산임대차,   환매권,   채권