중개업소 창업 전략(유의사항) - 부동산 중개사무소의 입지 선정

소개글

중개업소 창업 전략(유의사항) - 부동산 중개사무소의 입지 선정에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 여는 말

2. 부동산 중개업 시장의 현황

3. 중개사무소의 입지선정
1) 중개사무소의 입지요인
2) 중개전문화와 입지유형

4. 중개사무소 입지선정시 유의사항

5. 중개업소의 입지선정 프로그램소개

6. 중개업소 창업시 입지에 관한 고려사항

7. 중개업계의 새로운 변화

8. 맺음 말

본문내용

업지역은 배후지 주민의 구매력의 변동에 따라 그 유용성에 영향을 받는데 인구밀도와 지역면적이 크고 고객의 소득 수준이 높아야 유리하다.
그러나 중개업은 약간 다르다. 중개업은 아파트나 상가가 밀집한 지역이 물론 좋다. 그러나 소득수준은 좀 낮은 곳이 좋다. 소득수준이 높은 곳은 안정된 지역이고 이런 지역은 별 이동을 하지 않는다. 소평평수보다 대평평수가 많은 아파트가 이동이 적은 것과 동일한 이치이다. 목동지역과 강남지역이 의외로 이동이 적어 중개업에 어려움을 겪는 경우가 있다.
4) 고객의 교통 수단 상태를 파악해야 한다.
배후지의 인구가 아무리 많고 그 소득 수준이 높더라고 상업 지역에 도달하는 교통수단이 발달되어 있지 않으면 고객을 흡입할 수가 없기 때문에, 고객의 교통 수단이 어떤 것이냐 (자가용, 대중교통수단, 도보 등) 의 문제가 배후지의 양 및 질의 문제와 함께 중요하다.
특히 수도권의 경우 서울에서의 교통 접근성은 절대적으로 확인 사항이라 할 수 있다. 대상 물건에 접근할 때는 주변 도로의 좌 우 회전 지점과 주차시설 및 대중교통을 세심히 고려하여야 하며, 나아가 주변 시장의 여건이나 지역주민의 통행방법, 생활 습관, 환경에 따른 유동인구 등을 반드시 현장 조사를 실시하여 분석하여야 한다
5) 아파트 단지 내 상가보다는 도로 상가가 좋다.
아파트 상가의 경우 대개는 단지 입구에 위치하고 있으나 어떤 아파트는 주민들의 편익시설 이용을 위한 동선 단축을 위해 아파트 내부 중심지에 상가를 두는 경우가 있다. 이런 경우 타업종은 유리하나 중개업소는 외부와의 단절로 매물은 쌓이나 거래계약 체결은 단지 밖의 업소에 미치지 못하는 경우가 많다.
6) 아파트 입주 시기. 프로와 초보의 갈림길이다.
입주하는 아파트. 입주가 시작되기 전에 개업하는 중개업소는 프로에 해당한다. 초보는 그 프로가 다 해 먹고 난 뒤 잘 된다는 소리를 듣고 이를 인수한다. 거액을 권리금을 주고서 말이다. 또한 신규로 입주하는 아파트는 인근 상가에 중개업사무실만 즐비하다. 입주시기가 지나면 서서히 중개사무실 매물이 나온다.
아파트의 매매나 전. 월세의 경우 보통 2년의 주기를 가지고 움직이기 때문에 2년 미만된 아파트의 경우에는 거의 거래가 없는 것이 보통이다.
7) 경쟁 업소를 분석하여야 한다.
중개업은 주변경쟁업소를 중요하다. 특히 아파트의 경우에는 중개사무소당 취급할 중개대상물의 수, 회전율 등이 중요하다. 보통 중개사무소당 취급할 중개대상물 수가 200 내외이면 수익율 면에서 중개업소를 경영할 수 있다.
8) 중개업소위치가 전면도로보다 높아서는 않된다.
상업지에 위치하는 중개업소가 전면 도로보다 고객의 접근성을 나쁘게 하므로 계단이 있는 곳은 일단 좋지 않다. 그러나 그곳에 중개업소가 하나라면 고려할 수 있다. 전면도로는 너무 넓거나 좁으면 좋지 않다. 보통 주거지역은 너비 10미터 전후, 상업지역은 그보다 더 넓어도 가능하다.
7. 부동산 중개업계의 새로운 변화
과거 부동산 중개업은 복덕방(福德房)이라 하여 낙후된 서비스업으로 인식되었다.그러나 정보화 사회의 도래와 많은 이미지 개선 작업을 통해 부동산 중개업에 대한 전문화 인식의 요구와 젊은 인력들에 대한 수요가 증가하고 있다.
부동산활동은 흔히 임장활동(臨場活動)이라 하여 현장에 직접 가서 물건(物件)을 봐야 한다는 법칙이 있다. 등기부등본이나 토지대장등의 공부로는 확인이 안되는 지역분석과 인근지역의 분석을 위해 현장에서 직접 점검을 해야 한다는 법칙이다.
그러나 온라인 공부발행 서비스의 도입과 부동산 전자상거래등의 출현으로 인해 ‘부동산은 임장활동’이라는 공식은 서서히 무너져 가고 있으며, 부동산 전자상거래의 도입으로 점차 중개업 종사자의 연령대는 낮아지고 또한 전문화 되고 있다.
부동산활동은 임장활동과 함께 정보활동이라 하여 부동산의 개발이나 이용, 거래 등 각종 부동산활동을 위해서는 부동산 자체에 대한 면적이나 모양 등 물리적인 정보뿐만 아니라, 부동산을 둘러싼 사회·경제·행정 전반에 걸친 다양한 정보가 필요하다. 특히, 부동산활동의 전문적 수준이 높아질수록 보다 많고 정확한 정보가 필요하다. 이러한 정보활동에 대한 정보수집의 경로가 넓어지고 있고 과거 중개사무실에 앉아서 손님을 기다리는 방식은 다른 경쟁업체에 비해 뒤떨어 질 수 밖에 없는 상황이다.
인터넷의 보급 각종 무선데이터 통신의 발달로 인해 많은 중개업소가 홈페이지를 통한 인터넷 정보망을 구축과 전자정보를 제공하고 있으며 이러한 정보화 작업은 꾸준히 증가추세에 있다. 또한 부동산 거래정보망과 부동산 전자상거래의 도입으로 인해 국지화 되고 집중화 되었던 중개사무소의 업무영역이 전국화되고 있는 실정이다.
단지 좋은 입지에서 단면적인 전단광고등을 통해 중개업을 영위하던 시기는 이미 뒤떨어질 수 밖에 없는 것이다.
8. 맺음 말
지금까지 부동산 중개업소의 입지선정에 관한 제반 사항들을 살펴 보았다. IMF이후 노후대책 마련과 부동산 거래의 과열로 인해 현재 부동산 공인 중개사의 수는 꾸준히 증가하고 그 수요 또한 급격히 늘고 있다.
또 공인 중개사 사무소의 창업 또한 급격히 늘고 있다.
올해 공인중개사 자격시험에 20만명이 넘는 인원이 모인 것만 해도 그 수요와 인기를 짐작할 수 있다.
무수히 많은 중개업소가 난립을 하고 있는 지금 현실에서 과학적인 근거를 토대로 한 입지선정과 부동산 정보화에 대한 부응은 성공적인 사업경영과 무관하지 않을 것이다.
많은 중개업소의 난립은 당연히 입지경쟁을 유발할 것이고 좀 더 근거있고 확실한 데이터로 입지를 분석하는 것은 성공경영의 한 방법이고 또한 부동산 거래정보망의 가입이나 부동산 프랜차이즈업체의 가입등은 부동산 정보화와 중개업소의 대형화에 대응할 수 있는 방법이 아닌가 생각된다.
고도의 전문성과 노력이 요구되는 입지선정에서 좋은 위치를 선점하는 것은 경영관리상의 노력의 낭비를 막고, 사업의 실패를 막는 가장 중요한 요인 중에 하나 일 것이다.
단지 숫자화된 데이터만을 가지고 입지를 분석하는 것은 무리가 있을 수 있으나, 적극적인 마음가짐과 올바른 정보수집을 통해서 성공적인 사업경영에 발판을 마련할 수 있지 않을 까 싶다.

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