부동산법제 2025년 1학기 방송통신대 중간과제물)서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

소개글

부동산법제 2025년 1학기 방송통신대 중간과제물)서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[문제] 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차(보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9일까지)하기로 약정하였다. 이후 乙은 위 Y 빌딩에서 커피영업을 시작하였고, 커피의 맛과 가격이 적당하다고 입소문이 나서 월 500만 원 정도의 매출을 올리고 있었다. 한편, 甲은 2024년 3월 10일 급히 자금이 필요하여 丙은행으로부터 1억 원을 빌리면서, 위 Y 건물에 근저당권을 설정해주었다.

甲이 차용금 1억 원을 변제하지 못하자, 丙은 2025년 3월 15일 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2025년 4월 20일 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었다. 경매대금 1억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

1. 상가건물 임대차보호법 적용대상
2. 상가건물 임대차보호법 적용범위
3. 상가 임차권의 대항력
4. 보증금에 대한 우선변제권
5. 소액임차인의 최우선변제권
6. 임차권등기명령
7. 사안의 결론
8. 참고문헌

본문내용

내에서 적용된다.
6. 임차권등기명령
상가건물 임차권등기명령은 임차인이 임대차계약 기간이 만료된 후에도 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우, 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 제도이다. 일반적으로 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인은 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되며, 이를 유지해야만 대항력이 지속된다. 하지만 임차인이 보증금을 반환받지 못한 채 다른 장소로 이전하게 되면, 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이러한 문제를 방지하기 위해 상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령을 통해 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하고 있다.
임차권등기명령을 신청할 수 있는 자는 임차인뿐이며, 이는 임대차계약이 종료된 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우에만 가능하다. 계약기간이 만료된 경우뿐만 아니라, 해지 통고에 따라 임대차가 종료되었거나 임대인과 임차인 간의 합의로 해지된 경우에도 신청할 수 있다. 또한, 보증금을 전액 반환받지 못한 경우뿐만 아니라 일부라도 반환받지 못한 경우에도 신청할 수 있다. 다만, 임차상가건물이 등기된 건물이어야만 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 무허가건물인 경우에는 이를 신청할 수 없다. 그러나 예외적으로 임차상가건물이 사용승인을 받았고, 건축물관리대장이 작성되어 있어 임대인의 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 먼저 소유권보존등기를 마친 후 임차권등기를 할 수 있다. 이 경우 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서류를 제출해야 한다.
또한 상가건물의 일부를 임차한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 한다. 만약 임차목적물의 일부가 영업용으로 사용되지 않았다면, 임대차계약 체결 시부터 임차권등기명령 신청 당시까지 해당 공간의 주된 부분이 영업용으로 사용되었음을 증명하는 서류를 제출해야 한다. 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 우선변제권을 승계한 금융기관 등도 임차인을 대위하여 이를 신청할 수 있다.
관할 법원은 임차권등기명령 신청을 변론 없이 심리할 수 있으며, 그에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각하게 된다. 임차권등기명령이 판결에 의해 내려진 경우에는 선고한 때부터 효력이 발생하며, 결정에 의해 내려진 경우에는 임대인에게 적절한 방법으로 고지된 때부터 효력이 발생한다. 만약 임차권등기명령 신청이 기각된 경우, 임차인은 이에 대해 항고할 수 있으며, 보증금을 전액 반환받을 때까지 언제든지 항고를 제기할 수 있다.
임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에도, 임차권등기를 완료하면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 따라서 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하게 된다. 하지만 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대해 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 해당 담보권이 우선권을 가지므로, 담보권 실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항할 수 없고, 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수도 없다.
끝으로 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다. 즉, 임대인이 보증금을 반환하기 전까지는 임차인이 임차권등기를 말소할 의무가 없으며, 임차권등기는 보증금 반환이 이루어지는 시점까지 유지될 수 있다. 이러한 규정은 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 법적 보호를 받으며, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 중요한 역할을 한다.
7. 사안의 결론
사안에서 Y 빌딩의 1층은 ① 사업자등록 대상이 되는 상가건물이고, ② 주된 용도가 영업용이며, ③ 임차인이 사업자등록을 하여 법적 요건을 충족하고, ④ 일시 사용이 아니라 장기 임대차 계약이며, ⑤ 환산보증금이 법정 기준을 초과하지 않기 때문에 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 된다. 사안의 경우 환산보증금은 “1천만 원 + (월세 50만 원 × 100) = 6천만 원”이다. 이는 서울특별시의 보증금 9억원 이하에 해당한다.
乙은 2023년 3월 10일 임대차 계약 후 커피영업을 시작하였으므로, 상가건물의 인도 및 사업자등록을 마친 것으로 볼 수 있으므로 대항력을 갖춘 임차인이다. 또한 문제에서 언급되지 않았으나, 확정일자를 받은 것으로 가정할 경우 우선변제권이 발생한다. 아울러 서울시의 소액임차인 기준(보증금 6,500만 원 이하)을 충족하므로 소액임차인에 해당하여 서울시의 최우선변제금(2,200만 원)을 받을 수 있다.
한편, 경매 신청은 임대차 계약 종료 시점(2025년 3월 9일) 이후인 2025년 3월 15일에 신청하였지만, 乙은 상가건물 임차권등기명령을 신청하여 임대 상가건물에서 퇴거한 이후에도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지하여 경매 배당을 받을 수 있다.
경매대금 1억 5천만 원의 배당 순서는 다음과 같다.
① 소액임차인의 최우선변제금 지급
乙은 소액임차인이므로 최대 2,200만원까지 최우선변제를 받을 수 있는데, 사안에서 실제 보증금은 1,000만 원이므로 乙은 최우선변제금으로 1,000만 원을 받게 된다.
② 근저당권자인 丙은행 변제
乙의 최우선변제금을 제외한 1억 4,000만 원(1억 5천만 원 - 1,000만 원)이 남게 된다. 丙은행은 1억 원의 근저당권을 가지고 있으므로, 이 금액을 우선적으로 변제받는다.
③ 나머지 보증금의 귀속
차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 하고, 더 이상 다른 권리자가 없다면, 잔여 금액 4,000만 원은 소유자인 甲에게 귀속된다.
8. 참고문헌
부동산법제, 조승현·이호행, 한국방송통신대학교출판문화원, 2024.
멀티미디어 강의 3강
대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967
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