부동산 가격 문제

목차

▶ 현황(시기별)

▶ 문제점

▶ 해결방안

본문내용

충분한 자금을 공급하는 쪽으로 역할을 바꾸어야 한다. 대표적인 예가 시장접근이 어려운 저소득층에 대한 충분한 자금공급과 현재 시장이 제대로 형성되지 않은 건설금융의 제공 등이 그 역할이다. 그러나 건설금융은 프로젝트 금융이 활성화되면 점차 그 역할을 축소해야 할 것이다.
3) 조세분야
얼마전 정부에서 세제에 관해 내놓은 발표의 구체적인 내용을 보면 "토지는 2005년에 공시지가의 50% 수준까지 높이며, 건물은 현재 제곱미터당 17만원 수준인 기준가액을 46만원 수준으로 인상한다. 아울러 투기지역의 고가주택에 대해서는 실제취득가격으로 과세표준을 삼는 방안을 추가적으로 검토한다. 또한 부동산 과다보유자에 대해서는 기존의 종합토지세 재산세와는 별개의 제도인 종합부동산세를 국세로 신설해 중과세 한다." 는 방안이 제시되었다.
보유세를 주택가격의 상승에 따른 자본이득을 회수하는 수단으로 보고 보유세를 강화한다면 두 가지 문제점에 직면한다. 우선 주택가격이 상승하였다고 세금을 더 내도록 한다면 이는 미실현이익에 대한 과세가 된다. 미실현이익에 대한 과세가 헌법에 일치하지 않는다는 것은 이미 토지초과이득세에서 경험한 바 있다. 앞에서도 언급했듯이 주택가격이 하락하면 그 동안 낸 세금을 다시 돌려줄 것인가도 문제가 될 수 있다. 두 번째 문제점은 자본이득에 대한 과세는 이미 양도소득세가 있는데 보유세를 자본이득의 환수 수단으로 삼는다면 결국 이중과세가 된다. 이를 피하려면 나중에 주택을 매각할 때 기존에 낸 보유세만큼 양도소득세를 차감해 줄 것인가도 문제가 될 수 있다. 자본이득의 환수수단으로 보는 시각은 현재 양도소득세 회피조항이 너무 많기 때문에 자본이득이 전혀 환수되지 않는다는 생각에 기인한 것이라고 본다. 예를 들어 1가구 1주택의 경우 양도소득세가 아예 부과되지 않으니 자본이득이 고스란히 개인에게 돌아간다는 생각이 깊은 것이다. 그러나 이는 양도소득세제를 개선해야 할 문제를 보유세를 통해 해결해야 할 문제가 아니다.
보유세를 주거의 과다소비를 억제하는 수단으로 보는 경우, 이는 보유세를 일종의 광간이라는 서비스를 소비하는데 따른 소비세의 성격이라는 의미이다. 그러나 이에도 몇 가지 문제가 있다. 먼저 소비자는 부가가치세라는 소비세를 이미 냈기 때문에 공간서비스에 대한 소비세를 또 내는 것은 이중과세이다. 설령 이중과세를 인정하더라도 무엇을 과다소비, 또는 과다보유로 볼 것인가 하는 문제가 생긴다. 과다소비의 기준은 주거공간의 크기가 되어야 할 것인데, 가족 수에 따라 필요한 공간이 달라질 것인데 이를 반영하여 보유세를 부과해야 할 것이다. 이는 주택가격과 직접 관련이 없다. 물론 규모가 크면 주택가격도 높겠지만 주택가격은 현재와 미래의 편익을 현재가치로 환산한 것이기 때문에 주택규모와 주택가격이 항상 동일한 관계를 유지하는 것은 아니다. 예를 들어 강남의 10평 규모의 재건축 아파트에 대해 과연 주거를 과다 소비하고 있다고 이야기할 수 있겠는가? 다만, 1가구 1주택 이상 소유하고 있는 경우를 주거의 과다소비로 볼 수 있다. 과다소비를 이렇게 볼 경우 1가구 1주택에 대해서는 보유세를 강화해서는 안 된다.
과세지표를 현실화하되, 보유세율이나 거래세율은 현실에 맞게 재조정되어야 한다. 그리고 보유세의 목적을 분명하게 하여 거기에 맞게 지방자치단체가 적절하게 부과하도록 하는 것이 올바를 것이다.
보유세를 지방공공재의 사용 대가를 부과하는 것으로 볼 경우, 양도소득세의 개편은 불가피할 것이다. 양도소득세의 경우 가장 큰 문제는 양도소득이 정확하게 파악되지 않아 과세의 형평성이 떨어진다는데 있다. 거래가격을 사용하도록 강제하면 되지만, 이 경우 각종 예외규정 때문에 실효성이 떨어진다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 각종 예외규정을 없애고 실거래가격으로 부동산을 등록관청에 등록하도록 하는 것이 필요하다. 즉, 등기를 할 때 거래가격을 등기부에 같이 기록하면 자동적으로 양도차액을 계산할 수 있다. 각종 예외규정이 존재할 경우 이 방식은 중간에 빠져나갈 구멍이 생기기 때문에 실효성을 잃게 된다. 그러나 예외규정을 없애면 거래가액을 낮추거나 높일 경우 매입자가 매각자가 과다한 세금을 부담해야 하기 때문에 실제 거래가격을 신고할 수밖에 없다. 이 경우 1가구 1주택에 대한 양도소득세 감면조항도 폐지되어야 한다. 그러나 주거의 필요성을 감안하여 1가구 1주택에 대해서는 과세이연제도를 허용하는 방법으로 대체하는 것을 고려할 필요가 있다. 즉, 1가구 1주택 소유자의 경우 주택매각으로 양도차액이 생기더라도 신규로 다시 주택을 매입하는데 사용할 경우 양도차액에 대한 과세를 이연 시켜주는 것이다.
이번 레포트를 쓰면서 부동산 정책에 관한 자료의 많은 내용을 수집하였고, 그 내용들에 대해 더 많은 관심을 가지게 되었다. 그리고 정책상의 부실했던 점을 집고 넘어가면서 아직도 많이 미흡하다는 것을 알게 되었고, 앞으로도 정책상으로 많은 과제가 남아있음을 느꼈다.
일시적으로 빠른 하락보다는 장기적으로 안정적인 하락을 하는 것이 더 성공적일 수 있다고 지적하는 사람들이 많다. 이번 대책안이 얼마나 실효성이 있는지는 지켜봐야 할 일이지만 장기적인 주택가격 안정에 실패하더라도 지속적인 회복에 대한 노력이 있어야 할 것이다. 투기감시지역의 확대, 양도소득세 강화, 분양권 전매금지 등이 시행되고 있으나 대책을 내놓을 때마다 주춤거리던 아파트 값이 얼마 안가 다시 오르는 현상이 되풀이되었었다. 그러나 결코 이번 주택안정대책안이 주먹구구식의 정책이 되어서는 안될 것이다.
정부의 정책도 중요하지만, 국민들의 의식과 적극적인 노력 또한 중요하다.
좀 더 화합함으로써 주택을 갖지 못한 모든 저소득 국민들의 주택 마련이 하루 빨리 이루어지기를 바라며 레포트를 마친다.
<참고문헌>
http://www.president.go.kr (청와대 사이트)
http://www.mofe.go.kr/(재정경제부 사이트)
http://est.kbstar.com(국민은행 사이트)
논문 [참여정부가 풀어야 할 부동산정책 과제] 이용만(한성대학교)
2003.6 보고서 [부동산 가격과 주가] (대신 경제 연구소 투자전략 실장 김영익)

키워드

부동산,   버블 붕괴,   주택,   부동산 정책