지역균형발전을 위한 주택문제와 개발이익 환수제도 문제점 및 개선방향

소개글

지역균형발전을 위한 주택문제와 개발이익 환수제도 문제점 및 개선방향에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 주택시장동향과 공급정책
1) 주택현황 및 시장추세
2) 주택의 생산 및 공급정책

2. 수도권 집중과 개발이익 발생․향유의 악순환 공간구조
1) 수도권의 경제적 토대와 만성적 부동산가격 상승구조
2) 개발이익 발생원천의 공간적 불균등

3. 개발이익 및 환수제도 운용현황
1) 개발이익개념
2) 개발이익환수제도 운용현황

4. 공간적 관점에서의 개발이익 환수제도 문제점과 개선방향
1) 제도상의 문제점
2) 지역균형발전을 위한 개발이익 환수체제 구축필요

본문내용

가 많다. 또한 양도소득세의 발생원 및 조세징수방법상 공간적 불균등 문제가 간과되어 왔다(1가구 1주택 개념과 양도소득세의 실질적 부담의 공간불균등).
또한 보유단계의 자본이득(또는 개발이익) 환수장치가 미비한데, 토지와 건물을 독립된 부동산으로 보고, 별도 과세하는 것에서 기본 원인이 있다. 토지분(종합토지세)과 건물분(재산세)를 통합하여 종합부동산세로 전환할 필요가 있으며, 「10.29 주택시장안정대책」의 일환으로 보유단계 과세 강화 대책을 수립하여 2005년부터 종합부동산세 도입을 추진하고 있다.
그러나 국세인 양도소득세, 지방세인 재산세 및 종합토지세 등을 통해 환수한 자본이득(또는 개발이익)이 지역불균등을 완화하는 수단으로 활용되지 못하고, 오히려 강화하는 측면이 있다. 특히 지방세의 경우가 지역불균등을 강화하고 있는데 새로이 도입을 추진하고 있는 종합부동산세 역시 누진과세 부분을 국세화 하고 있으나 기본적으로 지역불균등을 완화할 수 있는 내용을 담지 못하고 있다.
② 비과세적 방법
처분 및 소유자변동이 없는 경우(일종의 미실현이익)의 개발부담금 환수장치가 미비하다. 시설부담금의 경우 개발이익이 현지에 그대로 남는 문제가 발생한다. 즉 시설부담금의 경우 개발이익이 그대로 현지에 남아서 부동산가격 상승의 토대로 작용하는 것이다.
그리고 공공사업주변지역 주변지역에서 발생하는 개발이익 환수도 미비하여 당해 토지 또는 당해 개발사업지역 내의 토지에 국한시키면서 기본적으로 개발이익 환수의 지역범위 최소화주의를 고수하고 있다
또한 소규모 개발행위 허가, 상향용도지역 전환(up zoning), 개발밀도 상향조정 등으로 인한 개발이익의 환수장치가 미비하다. 이에 따라 과거 준농림지역에서 충분한 기반시설을 제공하지 않는 채 사업을 추진했던 민간개발업자의 토지개발 경우 상당한 개발이익이 발생할 수 있을 것으로 추정된다. 재건축사업의 경우 개발밀도의 증가 등으로 상당한 개발이익이 발생함에도 재개발사업과 달리 개발부담금 부과대상에서 제외되어 사회적 환수가 어려운 실정인데, 현재 이 부문의 개발이익 환수장치 도입을 추진중에 있다.
2) 지역균형발전을 위한 개발이익 환수체제 구축필요
기본원칙으로서 수도권 개발이익환수와 지방균형발전의 연동체계를 구축할 필요가 있다. 이에 근거하여 개발이익의 적극적 환수를 전제로 한 수도권의 유연한 계획적 관리(개발허가)가 필요하다.
또 다른 원칙으로서 개발이익 환수장치와 양도소득세와 같은 자본이득과세의 구분이 필요하다. 징수와 효과의 측면에서 전자의 경우 공간적 차원을 갖는 반면, 후자의 경우 비공간적 차원에 해당한다. 부동산으로부터 발생하는 불로소득을 자본이득 환수장치로서 양도소득세와 개발에 따른 이익의 환수장치로서 개발부담금제로 이원화하고, 개발이익환수장치는 사실상 개발부담금제로 일원화하여 포괄적으로 운용할 필요가 있다.
구체적으로는 조세적 차원에서 비공간적 개념의 자본이득과세를 활용하여 공간정책으로 연동시킬 수 있는 시스템을 정비할 필요가 있다. 즉 양도소득세, 보유세(재산세, 종합토지세 또는 종합부동산세)는 그 성격상 자본이득을 환수하더라도 지역불균등 발전을 완화시키는 것과는 무관하기 때문에 운용상의 개편이 필요하다.
수도권 지방세의 경우 기존의 지역불균등 발전을 심화시키고, 이를 토대로 부동산투기 및 개발이익의 불균등을 심화시키는 경향이 있기 때문에 양도소득세와 더불어 일정부분을 지역균형발전기금으로 전환할 필요가 있다. 필요한 경우 수도권역차별문제와 관련하여 전국 지역발전도(또는 낙후도)평가를 통해 징수 및 배분지역을 구분할 수 있고, 수도권 낙후지역의 경우는 별도 관리할 수도 있을 것이다. 장기적으로는 수도권 경제력 집중을 완화하고 지역균형발전을 도모할 수 있는 방향으로 국세 및 지방세 세목조정 등 현행 조세제도의 문제점을 개선하는 조세개혁을 추진할 필요가 있다.
또한 수도권 개발과 연동하는 적극적 개발이익환수체계의 단계적 도입이 필요하다. 즉 수도권의 개발이익 환수를 통한 지역균형발전기금을 조성하여야 한다. 자가점유율의 측면에서 볼 때 수도권은 만성적 주택초과수요 지역이기에 택지수요가 많은 수도권에서 소유억제중심 정책에서 이용과 개발을 허용하되 이익을 적극적으로 환수하여 재분배하는 전략을 검토할 필요가 있다. 또한 수도권 공공사업주변지역에서 발생한 개발이익을 개발부담금 형태로 부과하며, 개발이익 환수대상의 확대와 관련하여 소유자변동 및 처분행위가 없어도 당해 토지에 건축행위가 수반되는 경우, 상향적 용도지역 변경, 개발밀도의 상향조정등도 환수대상에 포함하여야 한다. 납부방식도 수도권지역에서 개발에 따른 시설부담제도(물납형태 포함)는 개발이익이 현지에 남기 때문에 지방자치단체가 기금으로 지역균형발전 기금에 납입하는 방안도 검토하여야 한다.
끝으로 수도권 개발이익 환수와 지역균형발전전략을 연계 운영할 필요가 있다. 수도권 기업이 지방으로 이전하는 경우, 이전지역에 재투자시 개발이익 환수를 면제하며, 재투자지역의 지역낙후도에 따라 환수범위를 차등화할 필요가 있다. 그리고 수도권내 대기업 공장의 지방이전시 용도변경 특례제도 도입을 검토하여 이전적지에 대해서는 동북아 중추공간으로의 경쟁력 강화를 위한 용도로 변경하고, 용도변경에 따른 개발이익은 전액 재투자지역에 투자를 유도하여야 한다.
<참고문헌>
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지역균형발전,   주택문제,   개발이익,   환수제도