89년~92년 한국 부동산 정책 분석과 그 영향

소개글

89년~92년 한국 부동산 정책 분석과 그 영향에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목 차

서론
제 1 절 주택시장의 특성과 주택정책의 필요성
제 2 절 토지소유 집중이 소득 및 부의 분배에 미치는 영향

본론
제 1 장 우리나라 주택시장 관리정책으로서 분양가 규제
제 1 절 우리나라 주택시장 관리정책의 특징
제 2 절 주택시장가격의 변화 요인으로서의 주택정책
제 3 절 아파트 분양가 규제제도의 변천
제 4 절 분양가 규제정책의 효과
제 2 장 분양가 규제의 문제점과 사례분석 제 1 절 분양가 규제의 문제점
제 2절 사례 분석
제 3 장 분양가 규제완화와 시행방안 제 1 절 분양가 규제완화의 선결조건
제 2 절 분양가 규제완화의 구체적 시행방안
제 4 장 토지문제와 한국에서의 지가변동의 추이 및 실태
제 1 절 토지의 개념과 토지문제
제 2 절 토지의 특성
제 5 장 토지소유의 집중실태와 정부의 규제
제 1 절 토지소유의 집중실태
제 2 절 정부의 규제

요약 및 결론

본문내용

과소비를 억제하고, 실건축비와 적정이윤만을 반영하여 입주자 부담을 경감하는 수준에서 분양가격이 결정되어야 한다.\"
원가연동제는 기본방향에서 알 수 있는 것처럼 주택건설업자에게는 적정한 사업이윤을 보장하면서 분양가 자유화에 따른 부작용을 줄이려는 의도로 시행한 것이다. 이와 같은 비경과 기본방향에 따라 1989년 11월 10일부터 서울을 비롯한 부산, 인천, 광주, 대전에서 이 제도가 시행되고 있다.
표준건설비의 상한가는 <표1-5>에 정리된 바와 같이 해마다 인상 조정되고 있다. 건축비는 재료비, 노무비, 제잡비, 홍보판촉비, 설계, 감리비, 물가보상비, 건설자금 이자, 이윤 및 기타비용을 포함하며, 전용면적이 18평을 초과하는 아파트에 대해서는 이 금액의 9% 범위 안에서 선택사양제도를 실시할 수 있게 하였다.
<표1-5> 표준건축비의 상한선의 변천
(단위: 만원/평)
일 자
전용면적18평이하
18평초과 25.7평이하
25.7평 초과
15층이하
16층이상
15층이하
16층이상
15층이하
16층이상
1989.11.10
1990.5. 23
1991. 4.17
1992. 1. 1
1993. 2. 8
98
113
123
131
138
110
127
138
147
155
98
113
127
135
142
110
127
143
152
160
101
116
131
139
146
113
130
147
157
167
연평균인상률
9.0
9.0
9.8
9.9
9.7
10.0
표에서 보는 바와 같이 표준건축비의 연평균 인상률은 주택규모의 등급에 따라 에서 9%에서 10% 사이이고, 규모가 클수록 인상률 또한 높게 나타났다. 이는 1980년부터 1992년까지 국민총생산 환가지수(GNP deflater)의 연평균 상승률 9.3%와 비슷한 추이로 인상된 것이다. 그리고 시행초기의 인상률은 평균 15.3%인데 비해 1993년에는 5.2%로서 인상률이 해마나 낮아지는 특징을 보이고 있다.
한편 택지비는 공공기관이 공급한 택지인지 아니면 사업자 보유택지인지에 따리 산정방법이 다르다. 전자는 감정평가 없이 공급가격을 적용한다. 다만 산금납입일로부터 사업계획 승인신청시까지의 기간이자는 주택은행(현 국민은행)의 1년만기 정기예금 이자율을 적용하여 가산하며, 제세공과금과 등기비 등 필요적 경비도 가산한다.
주택사업자는 입주자의 선호도에 따라 평형별, 층별, 주택별 분양가격을 분양총액 범위 안에서 적절히 조정하여 차등을 둘 수 있다. 그리고 분양가격이 종전의 행정지도가격인 전용면적 25.7평 초과의 경우 134만원, 25.7평 이하의 경우 126.8만원 이하이면 원가연동제는 적용되지 않는다.
아파트 분양가의 원가연동제를 도입하면서 그 후속조치로 국민주택규모 이하의 주택을 전체 주택건설호수의 60%이상 건설하도록 의무화 하였다. 또한 재건축주택 및 재개발주택으로서 일반분양하는 주택은 시행자가 주공 또는 지자체인 경우에도 이 제도가 적용된다. 원가연동제는 이상에서 살펴본 바와 같이 주택생산요소비의 상승에 따라 분양가를 조정할 수 있으며, 토지가격을 어느 정도 반영하여 분양가격도 위치에 따라 차별화 할 수 있다는 측면에서 종래의 상한가규제방식을 한층 개선한 제도이다. 그러나 이 방식 역시 건축비의 인상기기와 인상률, 대상주택 등을 정부가 직접 결정할 뿐 아니라, 택지비 산정에 있어서도 약간의 논란이 있어 자칫 상한가 방식처럼 비합리적인 가격규제 제도로 운용될 우려가 있다.
제 4절 분양가 규제정책의 효과
분양가 규제의 가장 중요한 목적은 높은 주택가격으로 인하여 주택시장 접근이 불가능한 저소득층에게 주택마련의 기회를 확대하는 것이며 이는 저소득층의 주거안정에 긍정적인 역할을 하였다. 청약관련 저축 가입자를 대상으로 한 분양가 규제에 대한 평가에서 주택가격 안정을 통한 서민의 내집 마련에 기여했다는 견해가 평균 24.5%로서 가장 많은 비중을 차지하고 있다.
<표 1-6> 분양가격규제정책의 평가의견(복수응답)
(단위: %)
응 답 항 목
응 답 비 율
청약저축
청약예금
청약부금
주택가격안정을 통해 무주택자의 내집마련에 기여
23.8
24.6
25.7
신규주택과 중고주택의 가격차이로 투기요인이 됨
21.7
24.2
23.3
주택공급의 억제로 내집마련의 기회가 줄어듦
13.8
11.8
14.0
무분별한 호화, 사치주택의 건설을 억제함
14.5
12.8
12.0
주택의 품질향상과 다양한 주택공급이 안 됨
20.4
22.8
21.0
자료: 한국주택은행, [주택청약관련 저축자의 의식조사], 1992.9
또한 분양가를 규제는 주택금융의 재원확충에 기여하고 있다. 채권입찰제는 분양가를 규제함으로써 발생하는 시가와의 차이를 국민주택기금으로 흡수하여 무주택서민을 위한 주택공급의 재원으로 활용하고 차익을 노린 투기적 슈요를 억제할 목적으로 2983년 5월부터 시행되어 왔다. \'83년부터 \'93년까지 제 2종 국민주택채권을 통한 기금조성실적은 2조 2,004억원으로 총 조성액의 13.3% 점유하고 있다.
<표 1-7> 제 2종 국민주택채권의 재원조성추이
(단위: 억원, %)
구분
81-88
89
90
91
92
93
합계
총조성액(A)
40,724
17,943
20,898
30,700
28,486
26,421
165,172
2종채권(B)
3,704
893
2,771
6,427
6,487
1,722
22,004
B/A
9.1
5.0
13.3
20.9
22.8
6.5
13.3
자료: 주택은행,[주택금융: 통계],1994.2
그리고 분양가 규제로 인한 시장가격과 분양가격간의 가격차이가 투기적 동기에 의한 주택수요와 청약관련저축 가입에 영향을 미침으로써 주택자금조성에 기여하고 있다. 즉 주택경기가 상승국면이면 시가의 상승으로 분양이득이 증가하여 청약관련 저축 가입이 증가하고, 반면에 하강국면이면 시장가격 하락과 분양이득 감소로 청약관련 저축이 감소하고 있다. 한국주택은행,[경제사회와 금융환경변화에 따른 주택정책 및 금융의 발전방향에 관한 연구
81년부터 93년까지 청약저축은 2조 6,128억원을 조성하여 국민주택기금의 15.7%를 점유하였다. 또한 주택은행은 청약예금을 통하여 순조달액의 15.5%인 2조 9,445억원 조달하였으며,

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