[토지정책론] 서울 은평 뉴타운 분양원가 결정요인에 관한 연구

소개글

[토지정책론] 서울 은평 뉴타운 분양원가 결정요인에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 장 서 론
제 1 절 연구의 배경 및 목적
제 2 절 연구의 범위와 방법

제 2 장 은평뉴타운과 분양원가
제 1 절 은평 뉴타운(Eunpyeong NewTown)
제 2 절 분양원가 결정요인
제 3 절 분양원가 결정을 위한 이론도입

제 3 장 분양원가의 이론적용 및 문제점
제 1 절 토지가격이론의 적용
제 2 절 특성감안 가격모형의 적용
제 3 절 분양원가 결정시 문제점


제 4 장 분양원가 결정요인분석과 해결방안
제 1 절 은평 뉴타운 분양원가 결정요인
제 2 절 분양원가 절감을 위한 해결방안

본문내용

방법으로 분양가격의 산정은 물론 가격결정에 영향을 미치는 요소 파악 등 다양하게 사용될 수 있는 유용한 통계적 기법
- 주택(아파트)의 가격은 주택이 가지는 단순한 물리적 특성 뿐 아니라, 환경적 특성들의 복합적 작용에 의해 결정된다는 가정 하에 아파트의 내재가치를 산정해 보고, 그에 근거한 잠재적 분양가를 결정하는 방식
2.2 아파트 가격 형성요인
- 물리적 특성(평수, 향, 층, 방 수 등), 아파트가 속한 단지(용적율, 주차시설, 녹지 상태 등) 및 지역 특성(교육시설, 문화시설, 통학 편리성, 도심까지의 거리, 대기오염도 등) 등 다양한 특성을 지니는 복합재화인 아파트의 가치는 이러한 특성들 가치의 합
- 궁극적으로 개별 소비자들이 주관적인 판단에 기초하여 개별 특성에 대하여 소비자들이 지불하고 있는 가치의 합
- 아파트의 개별 가치는 시장에서 관찰되어질 수 없으므로 이 개별 가치를 파악하기 위하여, 아파트들의 특성변수와 아파트의 분양가격과의 관계를 다중회귀식의 형태로 표시
제 3 장 분양원가의 이론적용 및 문제점
제 1 절 토지가격이론의 적용
- 토지가격은 현재 토지가 지니고 있는 토지가격과 어떠한 요인에 의하여 이루어지는가 하는 과정을 규명하는 데 있다. 즉 현재의 토지감정가격이 용도, 위치, 규모에 따라 다르게 형성되는 요인을 발견하는 데 토지가격연구의 목적이 있다.
- 토지가격함수를 설명한다면 식 ①와 같이 제시할 수 있을 것이다.
- 즉 용도에 따른 토지가격()은 접근성(), 토지형태(), 사회경제변수(), 공급량() 및 기대가격() 등에 의해서 결정된다.
- 위에 은평뉴타운에 현재 지하철 3호선이 지나고 있어 접근성에서 매우 뛰어나고 뉴타운 사업의 조성으로 도로 확장, 버스노선 확충등 다양한 접근성이 유리해보인다.
- 현재 은평뉴타운은 3지구로 공동주택, 단독주택, 연립주택으로 공사중이며 공급량으로 보면 14,000호(임대 4750. 분양 8650, 단독 600)이다.
- 기대가격에서 은평뉴타운의 여파로 주위 집값 상승이 수도권 전체로 번지는 추세여서 이 같은 조치는 실효성이 없다는 지적이 강하다.
제 2 절 특성감안 가격모형의 적용
- 주택(아파트)의 가격은 주택이 가지는 단순한 물리적 특성 뿐 아니라, 환경적 특성들의 복합적 작용에 의해 결정된다는 가정 하에 아파트의 내재가치를 산정해 보고, 그에 근거한 잠재적 분양가를 결정하는 방식
- 은평 뉴타운의 경우 경제적, 사회적, 물리적 환경 등의 영향으로 분양가격이 많이 상승하였으며 그 근거를 수치화하기에는 다소 문제점이 있는 것으로 나타남.
제 3 절 분양원가 결정시 문제점
1. 일반적 사례
- 시공사측의 입장: 건축비에는 순수건축비 외에 다른 부대비용이 많이 들어가기 때문에 표준건축비와는 큰 차이가 날 수 있다는 입장에서 분양원가가 상승할 수 밖에 없다는 입장을 보임
2. 포스코 건설 사례
- 더샵스타파크는 포스코건설이 시행과 시공을 동시에 진행했다는 점에서 분양가 부풀리기가 건설업계 전반에 퍼져있는 관행임을 알 수 있게 함
- 포스코건설은 송파구청에 제출한 동시분양 신청서에 더샵 스타파크 100평형에 천연대리석으로 된 바닥재를 비롯해 자개 타일, 독일제 세면기 등 최고급 마감재를 사용했다고 기재함
- 이의신청으로 몇 주만에 분양가를 5억원을 낮춘 사례가 발생
- 동시분양 아파트의 분양가에는 월 수천 만원씩의 재건축 조합 운영비, 수 억원의 소송비용 등이 포함된 경우
제 4 장 분양원가 결정요인분석과 해결방안
제 1 절 은평 뉴타운 분양원가 결정요인
- 물리적 특성 및 지역적 특성과 토지비 및 건축비 그리고 관련 부가세액 등을 종합적으로 고려한 분양원가가 결정됨
- 궁극적으로 개별 소비자들이 주관적인 판단에 기초하여 개별 특성에 대하여 소비자들이 지불하고 있는 가치의 합
- 아파트의 개별 가치는 시장에서 관찰되어질 수 없으므로 이 개별 가치를 파악하기 위하여, 아파트들의 특성변수와 아파트의 분양가격과의 관계를 다중회귀식의 형태로 표시
제 2 절 분양원가 감소를 위한 해결방안
1. 분양가 상한제의 도입
- 건교부 관계자는 “분양가 상한제를 확대하기로 했지만 재건축·재개발에 적용여부는 아직 확정되지 않았다”고 언급
- 하지만 부동산 정책에 여당의 입김이 강하게 작용하고 있어 재건축·재개발 아파트도 분양가 상한제가 적용될 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석
- 분양가 상한제는 분양가를 사실상 정부가 규제하는 제도
- 재건축·재개발 아파트의 분양가 상한제는 이들 아파트 가격에는 악재가 될 전망
- 일반적으로 재건축·재개발 사업을 하면서 일반인에게 분양하는 아파트의 분양가를 높게 책정하고 그 수익금으로 재건축 조합원들의 건축비 부담을 경감시킬수 있음
- 분양가 상한제가 적용되면 조합원들의 건축비 부담이 늘어날 전망
제 5 장 결 론
- 지역간 격차의 해소와 난개발의 방지, 교육환경의 격차해소, 일자리 창출과 경기부양 효과등을 누리기 위해 시작된 은평뉴타운 사업이 터무니 없이 비싼 분양가로 사업시행에 다소 차질이 있다. 분양가가 상승하게 된 이면에는 사회, 경제적 외부요인들이 많은 것을 알 수 있었다. 특히, 토지가격이론과 Hedonic Price Model을 이용하여 분양원가를 결정하는 요인을 알아 보았으며, 분양가격을 낮출 수 있는 방안으로 분양가 상한제 등을 도입하여 분양가의 책정의 기준을 잡는 등의 방안을 생각해 보았다. 우리나라의 경우 물리특성보다는 지역특성에 의해 분양가격이 차이가 많이 나므로 지역특성에 따른 토지정책 및 주택정책 등이 시행되어야 할 것이라는 결론도 함께 내릴 수 있었다.
< 참 고 문 헌 >
1. 국내 문헌
- 한국경제신문, 은평 뉴타운 등, 후분양 전격전환 ‘시장혼란가중’, 2006.
- 박지원, , 아파트 분양가격 구성 분석을 통한 분양가격 변화요인에 관한 연구, 2005.
- 홍대용, 지역경제론, 박영사, 1999, 267～344.
- 이경수, 3년 후를 내다보는 부동산 투자, 아라크네, 2004.
- 박태견, 참여정권, 건설족 덫에 걸리다, 뷰스, 2005.
2. 인터넷 웹사이트
- 은평구 뉴타운 홈페이지
- 서울시 도시개발공사 홈페이지
- 기타, 검색엔진

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토지,   정책,   서울,   은평,   뉴타운,   분양,   아파트,   주택