개발제한구역의 실태와 제도적 개선방안

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 개발제한구역의 의의
1. 개발제한구역의 의의
1) 개발제한구역의 개념
2. 개발제한구역의 지정 목적
2. 영국과 우리나라의 개발제한구역제도의 비교

Ⅲ. 개발제한구역의 실태와 문제점
1. 지정과정에서의 문제점
2. 토지이용상의 문제점
3. 지가와 손실보상의 문제점
4. 이용관리상의 문제점

Ⅳ. 개발제한구역 활용·관리 및 제도적 개선방안
1. 대도시권 지역의 활용·관리방안
2. 중소도시권 지역의 활용·관리방안
3. 개발제한구역의 제도적 개선방안

본문내용

보하기 위하여 모든 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 때 건설교통부장관이 도시계획으로 결정하는 도시계획법상의 구역이다. 이들 제도를 도입하면서 우리 정부는 영국의 그린벨트와 일본의 도시화 조정구역제도를 참조로 하였다. 그러나 구역지정 당시 충분한 연구와 검토가 부족하였기 때문에 20여 년이 지나오면서 몇 차례에 걸쳐 규제를 완화하는 등의 개선에도 불구하고 아직까지 지역주민들의 민원을 완전히 해소되지 못하고 있다. 정부의 규제에 힘입어 개발제한구역의 보존은 비교적 성공적으로 수행될 수 있었지만 그 실시과정에 있어서 빈약한 정부재정으로는 규제에 따르는 피해자들에게 전혀 손실보상을 해 줄 수 없었다. 형평의 원칙에 어긋나는 이와 같은 규제일변도의 관리정책은 80년대에 들어서면서 국민의 활발한 사회참여와 함께 논란의 대상이 되어 왔다. 물론 개발제한구역거주자들에게는 논란의 여지가 없는 부당한 규제라고 생각되겠지만 공익을 위한 사적 이익의 제한은 불가피하다는 차원에서, 또한 토지투기가 만연하는 현실에 비추어 토지를 개인이 전적으로 소유하는 것이 과연 바람직한 것인가 하는 토지공개념의 차원에서는 충분히 연구가 되어야 할 문제인 것이다. 본 연구에서 발견된 주요 문제점을 크게 네 가지로 구분하여 보면, 첫째, 사전예비조사와 경계선 설정 후 발생할 수 있는 부정적인 효과에 대해서 신중한 검토가 이루어졌어야 하나 설정 당시에 충분한 사전조사가 이루어지지 않아 녹지공간으로 부적합한 곳이 많이 포함되었고 개발제한구역이 동일부락이나 한 건물을 관통한다든지 하는 경우가 발생하는 등의 불합리한 경계설정 등 지정과정상 발생하는 문제이다. 둘째, 규제를 근간으로 하는 개발제한구역의 관리가 인구감소 내지 정체지역에서는 생활환경을 개선하면서 현상유지가 가능하겠으나 인구가 증가하는 성장지역에서는 주택과 제반시설의 신축금지에 따른 난관에 부딪히지 않을 수 없다. 셋째, 각 개인이 개발제한구역의 지정으로 인한 그 지역 내 토지의 재산적 가치감소를 받아들여야만 하는 현재의 제도는 지가에 대한 손실보상의 문제를 해결하지 못하고 있다. 넷째, 행정 및 제도적 측면의 문제점으로서 관리인원의 열악한 근무여건과 경계선 표시방법의 미흡 및 개발제한구역 관리법령의 미 정비성 등의 문제이다. 이러한 개발제한구역의 문제는 부분적 쟁점보다는 근본적인 해결책이 모색되어야 하고, 종합적인 국가차원에서 개혁이 이루어져야 한다. 이를 위해서는 첫째, 지역실정에 맞게 지방자치단체에 관리권을 위임하고, 국민적 합의점을 형성하는 법적 장치를 통해 보전과 관리를 해나가야 한다. 까다롭고 복잡한 관리규정의 개정절차를 지역 주민과 관계당국 그리고 학계 등이 참여하여 소극적 방치가 아닌 적극적 관리가 될 수 있도록 개선되어야 한다. 이때 제정하는 법령은 도시계획법의 하위규정보다는 개발제한구역에 대한 전반적 사항을 총괄하는 독립된 법령이 되는 것이 바람직하겠다. 둘째, 현행제도는 불합리한 경계선 설정 등으로 인해 주민불편은 물론 선의의 범법자를 양산하는 부작용을 빚고 있으므로 이를 해소시켜야 한다. 또한 개발제한구역에 대한 국민의 인식전환도 시급하다. 환경자원으로서의 토지는 재산가치보존으로 보유되어야 하는 것이 아니고 이용되어야 하며, 공익에 따른 이용을 위해 모든 소유권자와 이를 이용하는 사람들이 형평에 맞는 부담을 해야 한다는 것을 국민에게 널리 계몽해야 할 것이다. 셋째, 토지에 대한 세부지구제를 채택, 토지이용에 신축성을 부여하고 대도시 주변의 개발제한구역과 중소도시와는 다른 법제방식을 적용해야 한다. 이를 위해서는 도시계획법과 개별건축물을 규제하는 건축법의 중간단계호서 지구계획제도를 도입하여 기존의 개발제한구역을 몇 개의 지구로 분류한 후 취락지구와 체육, 위락지구 등에 대해서는 특별한 관리를 할 것이 요망된다. 넷째, 손실보상을 위한 법장치와 관리행정의 자율화도 시급하다. 이를 위해서는 구미각국에서 활용하고 있는 개발권이양제도를 도입하여 현재 논의되고 있는 토지공개념과 연관시켜 정착해 나가는 방안이다. 이와 같은 개발권은 원소유권을 정부가 보유하고 그 지역에 대한 개발이득만을 기존의 토지소유자가 받게 되며 개발에 따르는 부담금을 개발을 원하는 사람이 추가 부담해야 함으로 토지투기를 방지할 수 있고 토지 소유로 인한 우발적 이득을 사회로 환수함으로써 형평의 원칙에 벗어난 현재의 개발제한구역제도를 보완할 수 있게 될 것이다. 좀더 근본적이고 장기적인 문제해결 방안으로는 개발제한구역의 광역관리체제의 구축이 논의되었다. 개발제한구역을 지정할 때의 취지는 도시기능의 무질서한 확대를 지양하고 도시규모를 적절히 제한하자는 거이었다. 그러나 우리는 신공업도시를 몇 개 건설하였을 뿐 개발제한구역에 입각한 신도시개발정책은 거의 없는 실정이다. 거시적인 도시개발정책은 개발제한구역과의 연계를 고려하여 수행되어야 할 것이다. 개발제한구역 지정 이후 지난 27여 년 동안은 행정의 효율성 위주로 개발제한구역제도를 운영해 왔다고 볼 수 있다. 이제 우리는 토지이용에 대한 근본정책을 관리해야 할 단계에 이르렀다. 이를 위해서는 제도의 근본적인 재검토를 통한 장기보전계획 및 관리정책의 수립이 필요하다. 장기적인 안목의 정책을 위해서는 첫째, 토지조사를 통해 토지의 소유 및 이용 실태를 정확하게 파악하여 이를 정책수립의 기초자료로 삼아야 할 것이며 둘째, 토지의 개발로 인한 우발적 이득은 거의 전액 사회환수가 가능하도록 제도를 정비해야 할 것이다. 끝으로 이와 같은 제사항들에 대한 실효성의 제고를 위하여 전문연구위원을 통한 통합적인 분석이 요구되며 이와 아울러 공청회 등을 통하여 지역주민의 합리적인 청원사항은 수용해 나가도록 함으로서 국민을 위한 발전적 행정이 되도록 계속적인 연구를 하여야 할 것이다. 21세기를 바로 눈앞에 있는 오늘의 시점에서 우리나라의 개발제한구역제도가 앞으로 가장 바람직한 방향으로 운용될 수 있도록 정부와 국민, 그리고 이해당사자들이 함께 노력해야 하며, 개발제한구역제도에 관한 향후 정책방안을 강구함에 있어서는 장기적인 연구와 분석을 통하여 이제까지 제시된 문제들을 하나씩 해결함으로써 점진적으로 개선하여 나가야 할 것이다.

키워드

개발제한구역,   그린벨트,   부동산문제,   그린벨트 해제