수원 영통 상업시설 영업계획

소개글

수원 영통 상업시설 영업계획에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 사업개요

2. 개발여건 분석

3. 경쟁구조 분석

4. 개발기본 계획
층별면적 및 분양가/개발컨셉/ 업종및 상품구성계획
상품구매계획/상품구매방안/해외상품구매 Process

5. 분양계획
분양방법/ 분양일정계획 / 영업조직/분양관리및 A/S

6. 사업성 분석
층별 예상분양수입 / 예상사업수지/분양수입표(Inceome Cash Flow)
분양수수료(8%)지출표 / 사업수지흐름표(P&L Cash Flow)

본문내용

500
650
550
대우지분
근린생활,사우나
완공
훼미리프라자
958-2
896.61
11,236
B6-F16
1450-1700
680-750
650
550
500
근린상가,오피스텔
공사중단
매직프라자
1009-6
457.38
6,749
B4-F9
1500
650
550
500
450
근린,업무
완공
탑 프라자
1009-1
457.38
3,017
B2-F9
1550
630
530
450
400
근린,업무
완공
요진프라자
1009-3
354
2,980
B2-F9
1550
700
550
500
450
근린,업무
공사중단
거 성
1010-13
176
1,945
B4-F10
1500
650
550
450
400
근린,업무
완공
월 드
1010-1
176
1,334
B2-F7
1650
670
550
460
400
근린,업무
완공
밀 레 니 엄
995-5
1,080
3,020
B1-F3
1500
630
530
-
-
근린,클리닉
공사중
(주)층별 평균평당분양가 1층-1,550만원/2층-670만원/3층-560만원/4층-500만원/5층-430만원
(5)
3. 경쟁구조분석

(2) 인근지역 분양 문제점
■환경요인(외부요인)
ⅰ)영통 상업지구내 관공서등 공공기관의 입주지연으로 업무시설 분양저조
ⅱ)I.M.F.경제위기로 인한 투자심리 위축으로 상가투자 저조
ⅲ)지역 특성상 APT입주시 주택금융 대출로 투자여력 미흡(입주로부터 2년이후)
ⅳ)영통지역에 타권역(서울및 기타수도권역)투자자의 인식미흡
■내부요인
ⅰ)기존의 근린상가및 건축중인 상업시설물이 음식점,글리닉,학원,사우나등 천편일률적인 업종
구성으로 공급과다
ⅱ)영통주민 입주가 95%이상 완료된 상태이나 주민편의시설 부족으로 유동인구 흡수에 실패
ⅲ)분양중인 상가금액이 근생,업무시설 중심으로 구성되어 최소투자금액 대비 상가분양금액및
점포구성면적 과다.
(예) 1층 30평-4억5천만원, 2층40평 3억원등
ⅳ)지역주민의 소득수준및 투자여력에 상응하는 상품구성 결여
ⅴ)개발컨셉과 마케팅전략의 일체성 부족등
(6)
3. 경쟁구조분석

(3) 경쟁요인
■영통지구 및 배후지역내 30만명의 인구를 흡입할수 있는 쇼핑공간의 전무
→대형 할인점,백화점이 아닌 고급스러운 시장느낌의 침근감있는 패션(의류)전문상가
■영통,망포,서천,영덕지구내 수영장등 스포츠센타 전무(향후 계획없음)
■지역 소득수준 대비 투자금액 점포당 4,000만원 내외의 상품개발
→점포 임대시 총투자금액 1,000만원 미만,융자 30%,(임대보증금 500만원,월임료40만원)
■수입전문패션상가와 스포츠센타를 복합한 3,000만～4,000만원대의 상가 분양물건의 경우 영통및
배후지역내 풍부한 수요(실투자액 1,500만～2,000만원선)
(7)
4. 개발기본계획

4. 개발기본계획
(1)층별면적 및 분양가
(단위:만원)
구분
층
전용면적
(평)
공유면적
(평)
분양면적
평당가
(천원)
분양금액
(천원)
전용율
(%)
비고
M2
평
1 F
522.71
620.02
3,771.61
1,142.72
14,500
16,569,440
45.74
판매,업무시설
2 F
539.65
649.62
3,931.52
1,189.28
7,000
8,324,960
45.37
판매시설
3 F
555.65
673.31
4,061.95
1,228.73
6,000
7,372,380
45.20
판매시설
4 F
586.99
632.20
4,030.43
1,219.20
5,500
6,705,600
48.14
근린생활시설
5 F
862.97
348.35
4,004.38
1,211.32
4,815
5,833.307
71.24
운동시설(직영)
합계
3,067.74
2,923.51
19,805.89
5,991.25
-
44,805,687
51.20
-
(8)
4. 개발기본계획

(2) 개발 컨셉(Concept)
지역특성상 30～40대 대상의 업종및 상품개발요구
쇼핑 주고객층인 주부들의 모임장소 및 Land Mark로서의 기능 부여
근생시설 편중의 주변 상업시설의 업종구성 탈피
지역 소득계층 투자가능한 저렴한 투자상품
지역 인구의 흡입력을 강화할수 있는 보편적 편의시설 요구 증대

국내외 패션의류,잡화전문 매장(아울렛 몰 개념의 수입상가 개념)
수영장을 비롯한 피트니스 센타(Fitness Facitities)

기존의 주변상업시설과 차별화된 건물 외관강조(유럽풍)
점포당 5～6평형대의 매장구성으로 분양이 용이한 3,000～4,000만원대 점포개발
직영 유통사업부를 통한 국내및 해외 유명 브랜드 알선 저가공급
삼성홈플러스,그랜드마트의 정찰제와 달리 이웃같은 점포분위기(가격흥정가능)
스포츠센타-퍼블릭(Public)운영으로 지역주민의 자유이용 시설화
(9)
4. 개발기본계획

(3) 업종 및 상품구성계획
층별
업종분류
품목구성
브랜드구성
대분류
소분류
국외
국내
1F
잡화
피혁
지갑,벨트,가방,구두,핸드백등
구찌,크리챤디오르,베르사체,알마니,칼체,샤넬,버버리,발리,맥스마라,폴로,웅가로,미소니,란센등
국내 유명메이커및
동남대문 상인회
와 제휴
체인점및 업무협조
섬유
넥타이,와이셔츠,양말,수건,스커프,모자,타올,
내의,란제리등
일용
악세사리,안경,화장품및 화장잡화(향수,기초
색소등),Fancy,준보석,영슈즈,건강식품,수입품등
2F
숙녀
정장
TPS,OPS,SL,SK,BL,VEST,L/C,KNIT등
베르사체,게스,크리스찬디올,미쉘클랑,휄라,몬로,알마니,
겐죠,에스까다,벨리시앙,아쿠어스,던롭등
케쥬얼
JP,SK,JK,SL,바바리,남방,JEAN
니트
스웨터,가디건,스커트,Season상품
진케쥬얼
바지,점퍼,남방등 JEAN
3F
신사
정장
SUITS,JK,PANTS,COAT등
알마니,보스,제냐,투루샤르디,베네통,베베,오시코시,블랙앤화이트,리복,휠라,푸마,링스,
울시,워모,랭글러등
케쥬얼
자켓,남방,바지,T-셔츠,스웨터,가디건등
아동유아
아동복
남여 아동복,쥬니어복
유아품
유아복,아동잡화,아동화등
스포츠용품
스포츠의류
스포츠의류,골프웨어
스포츠/레져용품
스포츠레져용품
4F
가정생활
일용용품
욕실용품,청소용품,세제류,주방용품등
님프만,라라,아버스,지방시등
홈패션
수예,침구,커텐등
가전제품
오디오,비디오,가전수리점등
근린생활
전문식당가,커피

키워드

상가개발,   cash flow,   현금흐름,   분양계획,   상가분양계획서,   상가자금수지,   상가분양율