부동산임대차계약

소개글

부동산임대차계약에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 머리말
2. 부동산임대차의 구분
(1) 주택임대차 계약
1) 주택임대차 계약의 정의
2) 주택임대차보호법이란?
3) 주택임대차보호법 주요내용
4) 사례연구 - 판례
(2) 상가건물임대차 계약
1) 상가건물임대차 계약의 정의
2) 상가건물임대차보호법이란?
3) 상가건물임대차보호법 주요내용
4) 사례연구 - 판례
3. 결 론
4. 참고문헌
별첨

본문내용

의 존속기간은
정함이 없는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제 4조 1항은 “기간의
정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은
2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 즉, 묵시적으로 갱
신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것이다. 대법원 1992.1.17. 선고 91다25017 판결
▣ 확정일자를 갖춘 임차인과 우선순위권리자
[사례] A는 서울에서 B의 주택을 보증금 3천만원에 임차하기로 하면서 주택을 인도받고 주민등록을
이전하였다. 그러나 알고보니 사실 A가 임대차계약을 체결하기 전부터 B가 C로부터 5천만원을
빌리고 위 주택에 저당권을 설정하였다. 그리고 A와 임대차계약을 체결한 후에도 다시 D로
부터 3천만원을 빌리고 D를 위하여 위 건물에 저당권을 설정하였다. 결국 B가 변제하지 못
하자 C가 저당권에 기해 위 주택에 대한 경매를 신청하였고 경락대금은 8천만원으로 결정되었다.
A는 경락대금으로부터 얼마나 변제받을 수 있는가? 만일 A가 주민등록을 이전할 때에 계약서에
확정일자를 받은 경우에는 어떻게 달라지는가?
[해결]
☞ 인도받고 주민등록만 이전한 경우
A가 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면 일정한 보증금에 대해서는 다른 어떠한
권리자보다 우선하여 변제를 받을 수 있다. 따라서 A가 서울에서 주택을 임차하였고 보증금이
소액보증금에 해당하는 3천만원으로써 4천만원을 넘지 않았기 때문에 C와D보다 우선하여
1천6백만원을 먼저 변제받을 수 있다. 그러나 나머지 경락대금은 저당권을 설정한 C와D가
변제를 받게 된다. C가 1번 저당권이기 때문에 C가 먼저 변제받고, 나머지가 있으면 D가
변제를 받는다.
☞ 확정일자를 갖춘 경우
주택의 인도, 주민등록의 이전 외에 확정일자까지 갖춘 경우에는 후순위 권리자보다 우선하여
변제를 받는다. 따라서 A가 확정일자까지 갖추었기 때문에 경락대금에서 C가 먼저 5천만원을
변제받고, 나머지 3천만원 전부를 A가 변제받게 된다. 즉 A가 확정일자를 갖춤으로써 확정일자
보다 늦게 저당권을 설정한 D보다 A가 우선하여 변제를 받게 된다.
▣ 재계약을 하면서 확정일자를 받은 경우
[사례] A는 진주에서 2003년 7월 보증금 4천만원을 주고 아파트에 세들어 살고 있다. 입주할 때
주민등록을 옮기기는 했지만 계약서상에 확정일자를 받아 두지 않았다. 그런데 등기부등본을
떼보니 2003년 9월에 은행에 근저당이 잡혀 있다는 것을 알았다. 그 후 갑은 주인이 근저당을
풀어준다는 구두상의 확약을 받고 지난 2005년 7월에 보증금 4천만원으로 다시 재계약을 했고,
재계약서상에 확정일자를 받아 놓았다. A는 보증금을 보전 할 수 있는가?
[해결] A가 재계약을 하면서 확정일자를 받아 두었다고 하여도 은행의 저당권보다는 후순위이다.
지금 전세권등기를 한다고 하여도 은행의 저당권보다는 후순위이다. 따라서 은행이 저당권을
실행할 경우 보증금을 보호받기는 힘들 것으로 보인다. 또한 보증금이 4천만원이므로 소액임
차인의 최우선변제권도 인정되지 않는다.
▣ 소액임차인의 최우선변제 신청절차
[사례] A는 창녕에서 보증금 2천만원으로 주택에 세 들어 살던 중 그 집에 저당권을 가지고 있는
은행이 경매를 신청하여 현재 경매가 진행 중이다. 임차주택에 대한 경매가 개시될 경우 소액
임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는?
[해결] 소액임차인의 최우선변제 청구 및 처리절차를 보면, 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행하면서
집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을
하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여
배당요구통지서를 송부하여 배당요구 절차와 방법을 알려주며, 경매기일을 통지해준다.
이와 같이 법원의 통지를 받거나, 그와 같은 통지가 없다고 하더라도 소액보증금 우선변제를
받을 임차인은 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸
배당요구신청을 하여야 한다. 배당요구는 배당요구의 종기 이전에 하여야 한다.
▣ 계약기간 만료 전 이사를 한 경우 월세 지급
[사례] A는 B소유의 주택을 계약기간 2년, 보증금 1천만원, 월세 20만원을 내기로 하고 임대차계약을
체결하였다. 1년 6개월이 지난 후 A는 다른 지역으로 발령을 받았고, 주인에게 보증금은
계약기간이 끝나면 받으러 오겠으니, 집을 세놓으라고 당부하고 이사를 갔다. 6개월이 지나
계약기간이 만료되자, A는 B에게 찾아가 보증금 1천만원을 반환해줄 것을 요구하자, B는
6개월간 지급하지 않은 월세 120만원을 공제하고 880만원만 돌려주겠다고 한다. 알아보니,
B는 A가 이사를 간 후 1개월 정도 있다가 보증금과 월세를 올려서 C에게 임대를 했는데,
이 경우 A는 120만원 전부를 돌려받을 수 없을까?
[해결] 계약체결 당시에 해지권을 유보하는 등 특별한 사정이 없다면 임차인은 개인사정으로 계약
기간 중 계약을 일방적으로 해지할 수 없다. 그러나 사례와 같이 A는 임대차계약 기간 만료
전에 일방적으로 주택을 비워주었다고 하더라도 B가 1개월 후 새로운 임차인에게 다시 임대
한 경우에는 B는 A와의 임대차계약 해지를 묵시적으로 승인한 것으로 볼 수 있다. 또한 B는
위 주택에 입주한 새로운 임차인으로부터 계약기간 만료시까지 임차료를 받았으므로, A로부터
임차료를 받는다면 이중으로 임차료를 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 된다.
따라서 A는 보증금 1천만원 중 을이 위 주택을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개
월간의 월세 20만원과 이에 대한 연 5푼 비율의 지연이자 상당을 공제한 나머지 보증금을
반환받을 수 있다.
▣ 임차기간만료 후 보증금을 받지 못하고 이사 갈 경우의 대항력 등 유지방법
[사례] A는 B소유의 주택을 전세보증금 3천만원에 2년간 임차하기로 계약하고 입주와 주민등록전입신고를
하였으며 확정일자도 받아두었다. 그런데 계약만료 2개월 전 쯤 직장근무지가 변경되어 A만
전보된 근무처로 주민등록을

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