도시개발사업 -도시개발법을 중심으로

목차

Ⅰ. 머리말
1. 연구배경 및 목적
2. 연구범위

Ⅱ. 도시개발법의 주요내용
1.도시개발구역 지정권자 설정
2.민간의 도시개발사업 참여방안 마련
3.사업방식의 다양화
4.도시개발사업의 촉진
5.개발이익환수 조치
6.용지보상용 토지상환채권 발행
7.도시개발 특별회계의 설치
8. 비용부담
9. 국∙공유지 처분제한과 토지처분에 의한 수익금의 사용제한

Ⅲ. 도시개발법의 문제점
1. 공간계획과 도시개발법 체계상의 문제
2. 개발사업의 규모적정성 문제
3. 기발시설 설치상의 문제
4. 개발이익의 환수문제
5. 토지수용권과 보상에 관한 문제

Ⅳ. 도시개발법의 개선방향
1. 도시개발에 대한 종합적∙계획적 개발체계의 확립
2. 도시개발의 지방화와 민간화에 대한 공적 기능강화 및 통제∙조절장치 필요
3. 비도시지역의 난개발 방지책과 개발사업규모의 적정화
4. 기반시설 설치상의 문제에 대한 보완장치의 마련
5. 보상전문기관의 육성과 개발이익 사유화 방지 대책 강구
6. 계획논리와 시장논리의 조화

Ⅴ. 결어

본문내용

단순하고 투명한 개발제도가 되도록 도시개발법에 대한 과감한 체제정비를 이룩해서 계획적인 도시개발체계를 구축해야 한다. 즉 도시개발법을 도시계획법상의 도시개발사업에 관한 부분과 토지구획정리사업법만을 대상으로 할 것이 아니라, 기존의 도시및주거환경정비법과 택지개발촉진법 및 산업입지 및 개발에 관한 법률 등과 같은 법을 도시개발법으로 흡수통합하거나 정합성의 원칙에 따라 체계를 재정립하여 종합적이고 단순화된 법체계화 작업을 추진해서 계획적인 도시개발체계를 구축해야 할 것이다.
2. 도시개발의 지방화와 민간화에 대한 공적 기능강화 및 통제조절장치 필요
도시개발에 대한 지자체의 권한강화와 민간부문의 참여가 활성화되었는데, 지자체와 민간개발업자간에 수익성에 대한 양자의 이해관계가 결합될 경우 현재의 난개발과 같은 무분별한 개발행위가 일어날 수 있다. 따라서 수익성을 위한 무분별한 개발행위의 억제를 위해서 중앙정부를 포함한 공적기관에서의 적절한 통제와 조절을 강화해야 하고, 이러한 조절과 통제를 통해서 도시개발이 이루어질 수 있도록 공공기관의 역할과 기능 또한 강화될 수 있는 방안이 강화되어야 한다.
또한 시장논리와 개발논리간에 서로 조화가 이루어지고 개발의 공공성 강화라는 선상에서 공적 기능의 조정통제장치도 병행해서 강조되어야 할 것이다.
3. 비도시지역의 난개발 방지책과 개발사업규모의 적정화
먼저 비도시지역의 개발사업을 규제할 수 있는 개발제도의 정비와 수도권을 통합관리할 수 있는 광역계획수립 등의 장치가 필요하다.
수도권지역에서 도시기반시설을 구비하지 않는 난개발 문제에 대해서는 우선 그러한 난개발을 방지할 수 있는 개발사업규모의 기준을 명확히 하고, 개발사업의 규모가 과대과소의 개발이 되지 않도록 규모의 적정성 문제에 대한 개선의 필요성이 요구된다.
4. 기반시설 설치상의 문제에 대한 보완장치의 마련
도시개발법에서는 지자체에게 개발계획에 포함되는 않는 추가적인 기반시설에 대한 설치를 요구할 수 없도록 규정하고는 있지만, 개발계획의 협의 및 승인과정에서 그 실효성에 의문이 남게된다. 따라서 이에 대한 완전한 보완장치가 마련되어야 할 것이다.
또한 기반시설이 국지적으로 설치되어 도시전체적인 측면으로 보면 기반시설설치의 비효율 및 낭비의 문제가 발생하고 있기 때문에 광역적인 차원에서 종합적인 마스터플랜과 연계하여 계획적으로 이루어질 수 있도록 해야한다.
5. 보상전문기관의 육성과 개발이익 사유화 방지 대책 강구
토지취득과 보상문제에 대한 민원의 야기로 인해 원활한 공공사업의 추진을 어렵게 하기 때문에 토지취득 및 보상업무를 전담할 수 있는 보상전문기관의 육성이 필요하다.
뿐만 아니라 도시개발구역 지정으로 용도지역이 변경되어 발생할 수 있는 개발이익을 사유화가 되지 못하도록 보다 적극적인 환수장치가 마련되어져야 한다.
6. 계획논리와 시장논리의 조화
현재 우리나라에는 외환위기를 계기로 그 동안 누적되어 온 고비용저효율 등 불합리성을 일시에 제거하기 위한 구조조정이 아직도 진행되고 있으며, 도시개발논리 또한 시장원리를 기초로 지방화와 민간화의 논리가 지배적 원리로 제기되고 있다.
국민경제와 밀접한 관련이 있는 토지시장에 대하여 정부는 각종 부동산투자유인책과 규제완화책을 강구하고 있다. 소위 토지공개념의 핵심인 택지소유상한제와 토지초과이득세제를 철폐하였고, 토지거래허가구역을 해제하였으며 개발부담금도 시한부로 경감시켰다.
그 동안 토지시장의 질서를 왜곡시켜 온 시장간섭이나 번거로운 행정절차를 단순화함으로써 시장거래의 질서를 확립하고자 한 노력은 적절한 것으로 판단된다. 그러나 국토의 무질서한 개발 및 이용과 부동산 투지를 근절하기 위한 제도적 장치를 마련하지 않은 채 토지개발과 공급을 촉진하는 대책만 세우는 것은 전국토의 종합적 관리정책에 큰 허점을 드러내는 것이 된다. 특히 건폐율용적율 등의 상한선에 대한 합리적 개선이 없는 채로 민간개발이 활발하게 이루어질 경우 사적이익을 최우선시하는 민간개발업자는 도시개발시설의 용량을 초과하는 고밀도개발을 선호하여 생활환경을 파괴하고 관리지역의 난개발을 자행하여 도시기반시설의 추가설치에 수반되는 사회적 비용을 증가시킬 것이다.
앞으로도 민간주도의 토지개발사업을 장려함으로써 효율적인 택지개발을 추진해 나가야 하겠지만 한편 민간주도의 개발사업을 전 국토의 효율적 관리와 연계해 조정하고 통제하는 공공부문의 역할도 요구된다.
경제회복을 명분으로 환경규제와 토지이용규제의 완화를 위한 시장논리에의 치중은 합리적 토지이용계획을 수립하고 질서있는 개발을 유도할 수 있는 계획논리를 해칠 수 있다. 시장논리와 계획논리는 서로 조화를 이루어야 하고 그 경중을 가릴 수 없는 정도로 양립하며 병존해야 한다.
Ⅴ. 결어
도시개발법을 통하여 민간의 개발사업이 활성화될 수 있도록 민간개발사업에 대한 여러 유인책을 마련하고 있다. 우선 민간사업자에게도 토지수용권을 제한적으로 허용하여 소위 알박기 문제를 해결할 수 있도록 하였고, 사업의 성격에 따라 환지, 전면 매수 또는 혼용방식을 선택할 수 있도록 하였으며, 사업시행자도 다원화하여 다양한 형태의 민간사업시행자를 인정하고, 입체환지시에는 주택의 공급규칙 적용을 배제토록 하는 등 민간사업자들이 현실적으로 겪고 있는 여러 문제점들을 해결할 수 있는 다양한 규정들을 마련하고 있다.
또한 이 법을 통해 도시 및 주변지역에 대한 난개발 문제를 해결하고 있다. 도시지역 밖의 도시개발구역 지정 규모를 30만㎡ 이상으로 정하고 기반시설이 고려된 계획적 개발이 가능하도록 지구단위계획의 수립을 의무화하고 있다. 도시지역 내에서도 도시개발구역 지정이 가능하여 종합적인 개발이 필요할 경우에는 도시개발법을 적용할 수 있다.
법 제정에 있어 그 필요성과 의의에 부합되는 목적 달성을 위해서는 위에서 지적되고 있는 문제점에 대한 개선과 함께 정책적 노력이 필요할 것이다.
참고문헌
박병수 “도시개발” 국토연구원. 1999. 12
강해규 “우리나라 도시개발의 문제점과 개선방향” 한국부동산학회. 2000.
이동찬 “도시개발과 도시개발법제에 관한 연구” 한국토지공법학회. 2005.
김은종 “도시개발사업 실무지침 및 사례분석” 한국토지공사. 2003. 8.

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도시개발,   도시개발사업,   개발사업,   도시개발법