TGIF부지 인허가 관계 등 기초조사, 입지분석, 수요분석, 사업아이템, 수익성분석

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TGIF부지 인허가 관계 등 기초조사, 입지분석, 수요분석, 사업아이템, 수익성분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

★ 기초조사
★입지분석★
★수요분석★
★사업아이템

본문내용

309
3.26
2,104
6.48
66,197
9.98
기타
10,445
26.01
7,387
22.7
185,432
27.96
합게
40,162
100%
32,490
100%
663,293
100%
5. 파급효과를 미칠 요인들
① < 신분당선 >
= 신분당 전철은 서울 용산역에서 출발하여 강남을 거쳐 분당과 수원을 연결하는 노선으로 이번에 기공을 갖는 신분당선(강남～정자)전철 제1단계사업은 민간투자사업(BTO방식: 건설-이전-운영)으로 총 연장 18.5Km, 총사업비는 1조1,809억원이 투입되고 공사기간은 5년, 2010년초 개통예정이고 사업시행자는 신분당선(주)이며, 사업 완공 후 신분당선(주)에서 운영권을 30년간 운영하게 된다.
신분당 전철은 현재 지하철2호선 선릉역과 분당선 오리역 구간을 운행하고 있는 노선과는 별개의 노선으로, 서울지하철2호선 강남역(환승)에서 출발하여 양재(환승), 포이, 청계, 판교(환승), 정자(환승)를 연결하는 복선전철로 이용주민들의 편의 및 환경보호를 위하여 전 구간을 지하화 하였고, 모든 정거장에는 승객안전과 열차안전운행 확보를 위하여 스크린도어를 설치하였다.
특히 개발제한구역내에 위치한 청계역은 공사 완료후 지상부를 녹지대로 조성하는 등 전 구간을 환경 친화적인 건설에 역점을 두었다. 신분당선전철(강남～정자) 완공 후 운행은 6량 편성된 전동차를 출.퇴근시간대에는 5분, 평상시에는 8분 간격으로 오전5:00분부터 24:00까지 1일 총316회가 운행되며, 강남에서 정자까지는 16분이 소요되고 하루 평균 약 30만명을 수송할 계획이다. 신분당선이 개통되면 강남에서 정자까지 현재 분당선 기준 48분, 버스기준 52분 보다 32~36분 단축될 것으로 예상된다.
신분당선이 개통되면 각종 개발사업으로 인구가 급증 극심한 혼잡을 보이고 있는 수도권 남동부 지역과 서울 강남지역간의 대중교통난의 해소에 크게 기여할 수 있다고 밝혔다. 또한 금년 중 성남시 판교, 용인시 수지, 상현지구의 교통난 해소를 위하여 신분당선2단계(정자~수원)사업 기본계획에 착수, 철도노선 및 역사위치를 선정하는 과업을 진행 중이고, 3단계(강남～용산)사업도 계속 추진할 계획이다.
신분당선 개통은 지금의 강남상권의 팽창을 가져다 줄 것이고 특히 수도권남동부 지역과 강남으로 오가는 교통의 혼잡을 줄어 줄 것이다. 신분당선은 판교신도시에서 16분정도 소요되고 2단계사업으로 수원까지 연장하면 서울로의 출퇴근시간에 혼잡을 줄여줄 것이고 강남으로 오기가 더욱 편해져서 강남역은 지금보다 상권은 무궁히 발전할 것이다.
②삼성타운
=삼성그룹 간판기업들이 입주해 조성되는 삼성타운으로 인해 변화가 예상된다. \'압구정~청담~삼성역\'으로 이어지는 이른바 \'강남의 럭셔리 상권\'에 한참 못 미친다는 평가를 받아온 강남역 상권이 \'업그레이드\'호기를 맞고 있는 셈이다. 삼성타운 근처 롯데칠성음료 물류센터 부지도 주상복합단지로 개발될 것이란 기대감이 커지고 있다.
최근 서울 서초구청이 지구단위정비계획을 수립하는 과정에서 토지주들의 의견을 수렴한 결과 롯데칠성측이 자사물류센터부지에 주상복합건물과 판매시설,환승센터,복합문화센터 등을 짓는 방안을 제안했다.
강남역 3,4번 출구에서 멀지 않은 곳에 조성되는 삼성타운은 대지 7568평에 연면적 11만7000평 규모로 32층에서 43층짜리 건물 3개동이 지어질 예정. 현지 부동산가에서는 기존의 일자형 강남역 상권이 삼성타운까지 이어지는 \'ㄱ\'자형 상권으로 확장될 것으로 보고 있다.
주변 공인중개사들은 \"강남대로 중심의 신세대 상권에 삼성타운 등장으로 타워팰리스 일대 같은 고급상권이 부가되면 강남역 상권은 명실상부한 전국 최고 상권으로 군림할 것\"이라고 진단했다. 이런 삼성타운 기대감으로 인근 점포 주인들이 매물을 거의 내놓지 않는다.
6.
= SWOT분석에서 강점요인(Strength)은 많은 유동인구와 다양한 연령대, 그리고 뛰어난 접근성이다. 강남역은 항상 사람들은 많고 주요 수도권 도시에서 오는 광역버스들이 지나거나 종점이다. 20대부터 50대까지 다양한 연령대에 사람들이 모인다. 약점요인(Weakness)은 아무래도 많은 사람이 모이고 버스 많이 지나가서 교통이 혼잡하고 자연환경 측면에서는 좋지 않고 또 높은 임대료로 쉽게 건물을 사기가 어렵다. 기회요인(Opportunity)은 지금 공사 중인 신분당선과 함께 지하철9호선이 건설되고 있다. 지하철역이 생기면 자연스레 건물의 가격이 올라가고 사람의 접근성이 높아진다. 특히 신분당선은 판교에서 강남까지 15분에 추파할 예정이라 성남 쪽에서 강남을 접근하기가 훨씬 수월해질 전망이다. 위협요인(Threat)은 오피스 대량공급 되면 과잉공급 되어 공실률이 생길 수 있다.
7. 강남역 상권 시작 및 향후 전망
= 무, 배추 밭이었던 강남은 강남지역의 대대적인 개발의 진행과 아파트개발 소식이 전해지자 사람들이 강남으로 이주해 오기 시작함으로써 형성되기 시작했다. 부동산투기란 말도 이때 시작된 강남의 개발에서 야기된 것이다.
강남역은 강남지역의 새로운 업무지구로 부상이 되고 음식점, 술집 등의 유흥업소 등이 생겨나면서 강남지역의 핵심 상권으로 발돋움 하였다. 이후 분당, 용인, 수원 등에 신도시가 생겨나면서 강남지역과 이들 지역 간의 직접적인 연결이 확대되어 수도권 신도시와 서울간의 연결을 위한 관문 역할을 하게 되면서 더욱 거대한 상권으로 발전하고 있다.
교보빌딩과 제일생명사거리가 위축되었던 상권을 살아나게 하는 시너지 효과가 있으며 많은 브랜드 프랜차이즈 회사들이 10억원을 호가하는 권리금을 지불하고도 자사의 브랜드 광고효과를 노린 것이 강남역 상권의 시너지 효과라 할 수 있다.
저층에 비해 위층에는 피부과와 성형외과 등의 병원과 여성의 미용과 관련된 업종이 입점하고 있고, 또한 어학원, 유학원, 아카데미와 같은 학원들이 입점하고 있어 먹고 즐기는 상권 뿐만 아니라 교육상권이 함께 형성 되어 있다.
가로망의 한블럭 뒷길에는 높은 건물보다는 4~5층의 저층 상가들이 모여 있고, 이들은 밤의 거리로 불려지면서 대부분이 저녁시간에 수익이 이루어진다. 대부분이 주점, 음식점, 커피

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부동산,   강남,   TGIF,   사업아이템,   구상