건축물의 생애주기비용기법(LCC)의 방법과 활용

소개글

건축물의 생애주기비용기법(LCC)의 방법과 활용에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. LCC(Life Cycle Costing) 의 개념 및 중요성

2. LCC 방법론
2.1 분석목표 확인
2.2 LCC 구성항목
2.3 분석을 위한 기본가정
2.3.1 분석기간
2.3.2 할인율
2.4 구성항목별 비용산정
2.5 전체비용 종합
2.6 LCC 분석에 근거한 의사결정
2.7 자료축척 및 Feedback

3. LCC 기법의 활용
3.1 LCC의 활용분야
3.2 LCC의 단계별 적용

4. LCC 과 PM/CM

5. LCC 과 타당성 조사

6. LCC 의 문제점
6.1 자료에(Data) 관한 문제점
6.2 위험/불확실성(Risk/Uncertainty)에 관한 문제점

7. LCC 의 연구 분야 및 미래

본문내용

물자체에 관한 문제점에 크게 관계된다. 이들 문제점을 분류하면 크게 자료(Data)에 관한 문제점과 위험/불확실성(Risk/Uncertainty)에 관한 문제점으로 나눌 수 있다.
6.1 자료(Data)에 관한 문제점
특징 건물에 대한 LCCing 분석을 하고자 하는 경우에 반드시 필요한 것이 유사건물에 관한 과거자료이다. 그러나 유사건물에 대한 과거 실적자료가 제대로 보존되어 있는 경우는 흔치 않다. 설사 실적자료가 어느 정도 존재하는 경우에도 통상적으로 다음과 같은 문제를 안고 있다.
* 자료의 불충분/불완전성 (Incompleteness): 특정기간동안의 자료가 일부만 존재하고 완벽하게 처음부터 끝까지 존재하지 않은 경우가 대부분이다.
* 자료의 불비교성 (Incompleteness): 유사건물의 자료가 존재해도 위치, 사용정도, 수선유지 정도 등의 차이 때문에 자료간의 비교가 용이치 않다.
* 자료의 비신뢰성 (Unreliability): 유사건물의 자료가 존재해도 건물주의 장책, 요식행위, 감세목적 등의 이유로 자료의 신뢰성이 문제가 되는 경우가 많다.
6.2 위험/불확실성 (Risk/Uncertainty)에 관한 문제점
LCCing 은 정의 자체가 미래를 다루는 일이고 미래는 항상 불확실하고 결국 추측에 의존할 뿐이다. 건축물 LCCing 에 있어서 특히 불확실성(Uncertainty)과 위험(Risk) 요소가 많은 부분은 주로 시공후의 비용항목 들이다. 예를들면 운영관리비, 에너지 및 전기수도료, 교체 및 수선비, 폐기처분비 등이다. 이들 비용에 영향을 미치는 요소는 건축물 및 부품들의 사용수명, 필요 수선의 정도, 물가상승률 및 할인율의 선택, 세금 및 보험관계 등이다.
특히 장기수선비 추정의 경우 대부분의 장기수선항목들은 수선시작시시, 수선주기, 수선율 등에 의하여 특징지워지는데 이들은 모두 수많은 불확정 요인 (Risk and Uncertainty)들에 의해 영향을 받는다. 그러나 대부분의 기존 모델들은 이러한 불확정 요인에 대한 충분한 고려 없이 과거 데이터를 확정적 방식으로 사용하였다. 그러므로 확정적 방식에 의한 장기수선비 예측은 현실상이 매우 취약한 단점이 있었으며 이에 근거한 LCC 역시 실질적이지 못하였다.
이러한 차원에서 건축물에 대한 중요한 의사결정 지원수단인 LCCing 기법의 실무적 활용을 촉진하기 위해서는, 위에서 언급된 건축물 LCCing 있어서의 근본적인 문제점들에 대한 개선책 연구가 지속적으로 추진되어야 한다.
이에 추가하여 LCCing 기법의 실무적 활용을 촉진하기 위해서는 정주 차원에 법규를 통한 유인책 확대가 필요하고, 더욱 중요한 것은 건축주/투자자들의 LCCing 의 중요성에 대한 이해의 증진과 함께 의사결정의 중요한 도구로 활용해야 보다 효과적인 의사결정이 된다는 인식의 전환이 요구된다
7. LCCing 의 연구 분야 및 미래
위에서 열거한 문제점들을 해결하기 위해 LCCing 분야에서도 다방면의 연구가 여러 나라에서 진행되고 있다. LCCing의 주요 연구 분야를 열거하면 다음과 같다.
* LCC 자료축적 시스템의 개발: 기존 건축물로부터의 운영관리비 자료를 효과적으로 설계 및 시공 등에 반영할 수 있도록 하기 위한 자료축적 시스템의 개발 및 활용.
* 기존자료의 취사선택에 의한 활용법: 불완전성, 비신뢰성 등의 문제들을 갖고 있는 기존자료를 선발하여 효과적으로 활용하는 방안.
* LCCing 모델링: 모델링기법을 통한 불확실성(Uncertainty)과 위험(Risk) 요소가 많은 비용항목들에 대한 효과적 예측모델 개발
* LCCing 기법을 활용한 수선교체비 예측 및 수선 교체전략:
* LCCing 기법을 이용한 경제수명의 예측:
* 각종 건물들의 LCC 예측: 각종 건물들의 LCC 예측 연구들도 계속되고 잇다. 국내의 경우 공동주택에 관한 LCC 연구가 주류를 이루였으나 차츰 사무소, 학교 건물 등으로 범위가 확대되고 있다.
LCCing 은 기본적으로 수리적이고 분석적인 개념에 바탕을 두고 있다. 따라서 수량화될 수 있는 항목들만 계산에 포함하는 경향이다. 흔히 계량화된 분석의 결과는 매우 정확해 보이고 설득력 있어 보인다. 그러나 현실 문제에는 흔히 계량화 할 수 없는 많은 문제요소가 상존해 있다는 것이 사실이다. LCCing 의 경우 그 자체가 의사결정을 하는 것은 아니다. 최종 의사결정은 사람이 내리는 것이다. 아직까지도 사람의 전문적인 기술과 판단력을 100% 대신할 수 있는 완벽한 기법은 존재하지 않는다. 다만 이러한 기법들은 사람의 판단을 도움을 줄뿐이다.
그러나 과학기술 특히 컴퓨터 기술의 획기적인 발전에 의하여 여러 의사결정 보조기법들의 정확성 및 예측력 또한 크게 증대되고 있다. 특히 수많은 요소들이 상호 복잡하게 연결되어 있는 문제의 분석에 있어서 의사결정 보조기법들의 활용은 거의 필수적이다. 그러므로 LCCing 과 같은 계량적 기법들을 건축물에 관령된 각종 의사결정에 적절히 활용하면 최종 의사결정자의 사람의 올바름 판단을 획기적으로 고양시킬 수 있다.
국내 아파트의 경우 서울에서 총 주택재고의 30%를 넘는 등, 국민주거에서 차지하는 비중이비약적으로 증가하는 바 이들에 대한 효과적 관리가 무엇보다도 중요하다. 그러나 현실을 20년밖에 안된 아파트를 재건축 하는 등 국가가원의 측면에서 엄청난 낭비를 하고 있다. 그러나 문제는 현재 주류가 되어가고 있는 고층아파트이다. 이들에 대해서도 20년 후 재건축을 논할 수 없는 일이다. 이를 위해서는 확실한 근거 하에 장기수선 전략이 수립되고 실행되어야 할 것이며, 이때의 중추적 의사결정 지원도구는 LCCing기법이 되어야 한다.
가까운 장래에 건설 분야에서 LCCing 기법활용의 혁명과도 같은 변화는 예상되지 않는다. 그러나 IMF 한파에 따른 경비절감, 환경보전을 위한 자원의 최적 활용에 대한 요구 등으로 LCCing 기법의 적용에 대한 요구가 점증하고 있는 상황이다. 분명히 말해서 LCCing 기법의 활용은 건축물에 관련된 의사결정에 중요한 역할을 담당할 수 있다. 이론적 논리에서 실무로의 활용은 쉽지는 않으나 엄청나게 어려운 일도 아니다.

키워드

Life Cycle Cost,   LCC,   생애주기비용,   cm