부동산펀드 투자상담사 요약서

소개글

부동산펀드 투자상담사 요약서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산펀드 관련법규
- 부동산펀드 관련 법령 및 규정(6)
2. 부동산펀드 영업실무
- 부동산펀드의 종류 및 특성(8)
- 부동산펀드 투자기법 및 포트폴리오(2)
- 부동산펀드 관련 세무(2)
3. 부동산펀드 리스크 고객관리
- 부동산펀드 리스크(8)
- 부동산펀드 고객상담 관리(4)
4. 부동산펀드의 투자대상자산
- 부동산 시장의 이해(4)
- 부동산투자 가치분석(3)
- 부동산 프로젝트 파이낸싱(3)

본문내용

경제 여건이 부동산 시장에 영향을 미치지만 특히 경제성장에 관한 변화가 부동산 시장에 미치는 영향이 적지 않음
☞ 주식과 채권, 부동산과 같은 여러 투자 자산들의 요구 수익률은 현재 금리 상황과 향후 금리상황에 큰 영향을 받고 세가지 부동산 하부시장의 수요와 공급에 직접적인 영향을 미치므로 수시로 파악할 필요가 있음
☞ 부동산 시장의 세가지 하부시장
공간시장
공간에 대한 이용을 사고파는 시장으로 흔히 ‘임대(rent)시장’이라고 함
수요 : 주로 지역 및 국가경제의 상황에 가장 크게 영향을 받게 됨
공급 : 건설하여 완공되는 물량에 따라서 상당부분 결정 됨
자산시장
부동산 자산의 공급과 수요에 의해 결정 / 자산시장의 수급에 따라서 해당 부동산 시장의 시장요구 자본환원율(자산시장의 거래지표)의 수준이 결정
공간시장의 임대료와 점유율에 따라서 자산시장의 현금흐름이 결정
자산의 시장가격 = 현금흐름/시장요구자본환원율
(소득접근법 중 직접환원법)
개발산업
자산시장의 시장가격, 공간시장의 임대 현황, 지역 및 국가경제와 자본시장에 대한 미래 예측 등을 감안하여 부동산 개발을 결정
부동산 개발을 하게 되면 자산시장에 신규자산으로 공급되는 동시에 공간시장의 임대 공간으로 제공 됨
☞ 거시경제와 부동산 시장
- 경제성장(Y) : 경제성장 ↑ → 임대료 수요증가 → 임대료 상승 → 매매가격 상승
- 소비(C) : 부동산가격 ↑ → 소비증가(자산효과)
- 투자(I) : 토지가격 ↑ → 토지사용량 감소 → 보완적 자본투자 감소
- 순수출(NX) : 부동산가격 ↑ → 생산비 상승 → 수출감소, 수입증가
- 총공급 : 부동산가격 ↑ 근로의욕 저하 → 노동생상성 감소
주택가격 ↑ 노동의 지역간 이동 ↓ → 인력수급의 어려움 임금상승
임대료 상승 → 생산비 상승
- 총통화 : 통화량 ↑ → 물가상승 → 부동산가격 상승
- 물가 : 물가상승 → 부동산 가격 상승(인플레이션 헤지 효과)
- 주가 : 주가 상승 → 부동산 가격 상승
- 이자율 : 이자율 ↑ → 부동산 가격의 하락
※ “다른 모든 변수는 그대로 있다(Ceteris paribus)PA\"라는 경제학적 전제는 필수
☞ 부동산 경기변동 - 호황, 경기후퇴, 불황, 경기회복의 4국면
* 일반 경기에 비해서 주식시장 경기가 선행하기 때문에 당연히 일반경기에 후행하거나 동행하는 부동산경기는 주식시장 경기에 비해 후행하는 것이 일반적
☞ 부동산의 수요요인 분석
소득수준
소득수준이 향상될수록 가격이 상승하는 경향의 부동산 = 정상재(normal good)
소득수준이 향상될수록 가격이 하락하는 경향의 부동산 = 열등재
인구
인구증가->부동산 임대수요/구입수요도 늘어나 부동산 가격 상승
인구구조의 개편 : 대가족 -> 핵가족화 => 소형주택의 수요가 늘어날 가능성이 커짐
대체관계
A부동산과 B부동산 사이에 대체관계->A부동산의 가격상승 시 B부동산 수요 증가
수요요인
고소득층들이 일반 아파트가 아닌 초고층 주상복합 아파트를 선호한다면 일반 아파트의 수요는 줄어드는 대신 초고층 주상복합 아파트의 수요는 늘어나게 됨
대출기준강화
부동산 구입자의 실제 대출가능금액이 줄어들어서 부동산 수요는 감소
가격기대감
기대감이 높으면 부동산 수요는 증가
금리인상
조달한 대출의 금융비용 부담이 늘어나 수요 감소
☞ 부동산의 공급요인 분석
건설비용
건설비용이 커지면 부동산 신규 공급은 감소
기술수준
기술수준이 향상되면 부동산 신규 공급은 증가
기대
부동산 가격이 상승할 것으로 기대되면 부동산 공급은 점점 증가
공급자의수
공급자의 수가 늘어나면 부동산 공급은 증가
부동산의 가격
부동산가격이 상승하면 공급이 증가. 반대로 하락하면 공급이 감소
☞ 정부의 시장 개입의 근거
독과점
공정거래법, 부당거래규제 등과 같은 정책을 펼침
외부효과
자신의 경제활동으로 인하여 다른 경제주체의 경제활동에 긍정적 또는 부정적인 영향을 주는 것
정보에대한 비대칭성
*부동산 관련 정보를 불특정 다수가 쉽게 접근 할 수 있도록 제도 개선
*다소 비효율적인 것은 감수하고 계층간 불평등 해소를 위한 정책
☞ 부동산 정책(각 정책 주요명칭 및 특성)
수요정책
* 부동산 시장의 수요에 영향을 미치는 요인에 영향을 주어 수요를 진작 또는 억제
- 부동산 담보대출기준 강화 : 대부비율을 낮추고 소득대비 대출원리금 비율을 낮추면 자기자본 부담증가로 수요감소
- 기준금리 조절 : 부동산뿐만 아니라 경제전반에 큰 영향을 미치므로 부동산만을 타겟으로 사용 안함
* 대출서비스액을 연말정산 시 소득공제, 소득공제 폭 증가 및 세액공제
* 부동산 임대사업자 요건을 가화하거나 조세혜택을 높여주면 부동산 임대사업자들을 증가시켜 수요 확대
* 임대료 보조제도 : 저소득계층에게 임대료를 보조하여 임대수요 확대
공급정책
* 대체로 택지 공급 및 건축물에 대한 밀도 규제가 주종을 이룸
- 지역지구제 : 해당 토지에 대한 용도를 제한하고 토지에 지어질 건축물의 건폐율, 용적률을 규제하여 도시밀도 조절
- 택지공급제도 : 이용 가능한 용지를 공급
- 그린벨트 : 도심의 무분별한 확산을 막음
- 도심재생사업 : 단기에는 기존 부동산들이 멸실되면서 재고가 축소되는 측면이 있지만 일정 기간 후에는 이전보다 더 많은 신규 공급 물량이 공급되는 특징
(도시환경정비사업, 뉴타운사업)
가격정책
* 시장의 가격기능을 훼손하면서까지 부동산 시장에 개입하는 가격 정책은 흔히 도입하기 어려운 특단의 조치(임대료/분양가 상한제)
조세정책
* 조세부담이 부동산 가격으로 이전
- 조세의 추가적인 부담은 수요자의 가격탄력성과 공급자의 가격탄력성을 비교하여 더 비탄력적인 측에 가해지고 이는 부동산 가격으로 전가되어 최종적으로 부동산가격이 상승
* 부동산 가격을 상승시키는 요인이 되므로 정부의 시장개입 이전보다는 사회적 후생 손실이 많이 발생하는 문제
Ⅷ. 부동산 가치분석(3)
☞ 부동산 가치발생요인 : 효용성, 유효수요, 상대적 희소성, 양도성
☞ 가치분석과정 : 가치형성요인->가치추계제원칙->감정평가->가치결론
☞ 부동산 가치의 형성요인
- 일반요인 : 일반 경제ㆍ사회적 수준에서 모든 용도 및 지역의 부동산 가격에 영향을 미치는 요인(사회적, 경제적, 행정

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