경제4 부동산시장과정책 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해서 설명

소개글

경제4 부동산시장과정책 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해서 설명에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목차
1. 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해서 설명하시오.
1) 단기적 효과
2) 장기적 부작용
3) 사회적 후생 손실
2. 부동산 가격지수에 대해서 설명하시오.
1) 질적 변화를 감안하지 않는 가격지수
2) 질적 변화를 감안하는 가격지수
3. 임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 구하고 부동산 세금이 부과되었을 때 내재가치가 어떻게 변하는지 설명하시오.
1) 부동산의 내재가치 산출
2) 조세의 자본화 효과
4. 참고문헌

본문내용

돈의 가치가 변하기 때문에 오늘의 1만 원과 1년 뒤의 1만 원이 동일한 가치를 갖지 않기 때문이다. 따라서 내재가치를 계산할 때는 할인율(일반적으로 은행 금리나 기대 수익률 등)을 적용하여 미래 수익을 현재 가치로 환산하게 된다.
내재가치를 구하는 가장 단순한 공식은 V = R / i이다. 여기서 R은 매년 기대되는 월세 수입, i는 적용할 할인율을 의미한다. 예를 들어, 한 부동산에서 1년에 10만 원의 월세 수입이 발생하고, 적정 할인율이 10%라고 가정하면, 해당 부동산의 내재가치는 10만 원 ÷ 0.1 = 100만 원으로 계산된다. 이는 해당 부동산이 장기적으로 창출할 수 있는 경제적 가치를 반영한 것으로, 단순히 거래되는 가격만 보는 것보다 더 본질적인 가치를 평가할 수 있게 해준다. 내재가치 개념은 부동산 투자 결정에서 매우 중요한 역할을 한다. 시장이 효율적으로 작동한다면, 투자자들은 이 내재가치를 기준으로 부동산을 사고팔기 때문에 실제 시장가격도 내재가치와 근접하게 형성된다. 반면, 시장 참여자들의 심리적 요인이나 투기적 수요로 인해 단기적으로 시장가격이 내재가치보다 높거나 낮게 형성될 수도 있다. 따라서 투자자는 내재가치를 정확히 평가하고, 시장가격과 비교하여 합리적인 투자 판단을 내리는 것이 중요하다. 또한 내재가치 산출은 단순한 월세 수익 외에도 유지비용, 관리비, 공실률, 세금 등 다양한 요소를 반영하여 보다 정밀하게 계산할 수도 있다. 이를 통해 단순한 가격 변동에 의존하지 않고, 장기적이고 안정적인 수익성을 평가할 수 있으며, 투자 전략 수립과 위험 관리에도 활용된다.
2) 조세의 자본화 효과
만약 정부가 부동산에 세금을 매기면 이 내재가치는 변하게 된다. 이를 \'자본화 효과\'라고 부르는데, 미래에 내야 할 세금의 총 가치가 현재의 부동산 가격에 한꺼번에 반영되어 가격을 떨어뜨리는 현상이다. 세금 종류에 따라 가치가 변하는 방식은 조금씩 다르다. 첫째, 매년 1만 원씩 정액세를 내야 한다면, 월세 수입이 그만큼 줄어드니 내재가치는 (R-t)/i로 계산되어 그만큼 떨어진다. 둘째, 월세 수입의 10%처럼 정률세를 낸다면, 내재가치는 (1-s)R/i가 된다. 셋째, 부동산 가격 자체에 매기는 재산세의 경우, 내재가치는 R/(i+u)로 계산된다. 세금이 이자처럼 추가적인 비용으로 작용하는 셈이다. 중요한 점은, 세금이 앞으로 계속 나갈 것이라는 사실을 아는 새로운 구매자는 그 세금만큼을 미리 빼고 집값을 계산해서 사려고 한다는 것이다. 결국 세금 부담이 미래가 아닌 현재의 집값 하락으로 한꺼번에 나타나게 되고, 그 부담은 세금이 처음 부과될 때 집을 가지고 있던 원래 주인이 지게 된다.
4. 참고문헌
1) (부동산시장과정책) (강의교재)
2) 임대료 규제가 주택 임대차시장에 미치는 영향 분석, 국토연구, 김현아·이창무, 2020
3) 헤도닉 가격모형을 이용한 아파트 실거래가격지수 개발에 관한 연구, 부동산학연구, 이성호, 2018
4) 우리나라 재산세의 자본화 효과에 대한 실증분석, 재정학연구, 최병호, 2019

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부동산시장과정책,   임대료,   규제