주택재개발사업과 주택재건축사업의 비교

소개글

주택재개발사업과 주택재건축사업의 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목 차
주택재개발 사업 1) 정의
2) 재개발구역 지정대상
3) 재개발사업절차
4) 조합원 평형배정
5) 비례율
6) 재개발구역 지분의 매입시기
7) 재개발 지분투자시 유의사항

주택재건축 사업 1) 정의
2) 재건축대상
3) 재건축 시행절차
4) 재건축 조합설립요건
5) 저밀도지구
[재건축/재개발 사업의 비교]
1) 이념의 차이
2) 적용법규의 차이
3) 절차의 비교
4) 내용의 차이점
5) 사업시행계획의 차이
6) 관리처분계획의 차이

본문내용

창립총회를 거쳐서 이루며 통상 부족한 정족수는 차후 추인을 받는 것으로 하여 이를 근거로 조합설립인가신청을 하게 된다. 통상적으로 재건축추진위원회 또는 재건축조합이 시공사를 미리 선정하여온 것이 종래 재건축의 관행이다)
▶ 사업계획승인(재건축조합이 재건축사업의 규모와 내용을 계획하고 미동의자에 대한 소유권확보수단(통상 매도청구소장접수증명원의 첨부)을 입증하여 인가권자에게 신청을 하게 된다)
▶착공, 분양, 준공, 조합해산의 절차를 밟게 된다.
이에 비하여 재개발은
재개발기본계획을 수립되면 재개발구역지정을 하고,
▶ 재개발추진위원회를 거쳐 조합설립인가(물론 재개발조합을 설립하지 않고 제3시행자에게 시행을 시키는 경우도 있다는 점에서 재건축조합을 반드시 설립해야하는 것과 다르다)를 받은 후,
▶ 사업시행인가를 받고 이를 공람하는 절차를 거쳐서,
▶ 재개발에서 가장 중요한 『관리처분계획』을 수립하여 조합원들에 대한 신축건물 및 공용시설에 대한 배분계획을 만들어 인가를 얻게 되며,
▶ 착공, 분양, 준공, 청산 절차를 밟게 된다.
그러나 도정법하에서는 재건축과 재개발 절차가 그 법적 성격의 차이에도 불구하고 많은 통합이 있었다. 통합된 양자의 절차를 간략히 살펴보면,
▶ 개건축재개발 양자를 모두 기본계획 수립을 거쳐 정비계획의 수립 후 재건축 재개발 정비구역을 지정되고 난 후,
▶ 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가(재건축재개발 양자 모두 사업시행인가로 용어가 통일되었다)를 받고 관리처분계획을 수립하여,
▶ 착공, 분양, 준공, 청산 절차를 밟게 되는데 이러한 절차로서 재건축재개발이 단일법으로서의 많은 절차통합이 이루어졌다.
4) 내용의 차이점
도정법의 시행에도 불구하고 재건축 및 재개발 양자는 본질적으로 민간자치사업이냐 국가정책사업이냐라는 성격에 비추어 구체적인 내용이 다르다
먼저 조합의 구성과 비교해본다면 일단 도정법 제16조의 조합설립요건 및 절차상으로 살펴보면
▶ 주택재건축의 경우에는 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며(집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정의 특칙이다), ▶ 주택재개발의 경우 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 이는 종전의 집합건물법, 주택건설촉진법상의 규정과 동일하며 도시재개발법상의 동의 요건은 강화된 것이다. 그러나 단순한 숫자의 증가로 비교되기 보다는 조합원의 구성을 살펴보아야 한다. 즉
▶ 주택재건축의 경우에는 집합건물법상의 규정들이 도정법에서 배척하는 것을 제외하고 여전히 효력을 가지기 때문에 도정법 제39조의 매도청구규정 뿐 아니라 다른 규정등도 적용된다. 따라서 도정법상에서 재건축을 시행할 때 원칙적으로 조합원의 자격은 재건축결의에 찬성하는 자만 대상이 되는 것이다. 즉 순수한 사적자치의 지배로서 찬성자만이 조합원의 지위를 갖게 되고 조합원들이 만든 조합규약 즉 정관이 법적인 구속력을 가지게 되는 것이다. 따라서 반대자들에 대한 토지 및 건물에 대한 사업시행권한의 확보는 재건축조합이 재건축사업에 대한 미동의자(재건축반대자)에 대하여 법적인 강제수단인 매도청구권의 행사등을 통하여 강제수단을 통하여 이를 확보한 다음에 찬성자 만을 상대로 하여 조합을 구성하는 것이다.
▶ 주택재개발의 경우에는 재개발구역내의 토지등의 소유자들은 강제가입으로서 조합원의 지위를 당연부여되는 것이다. 따라서 재개발 조합원의 경우에는 분양신청을 하는 자와 현금청산을 하는 자가 나뉘어지며 이에 대하여 관리처분계획을 통하여 실행하게 되는 것이다.
5) 사업시행계획의 차이
도정법 제28조의 사업시행인가요건이 다르다.
▶ 주택재개발의 경우에는 재건축조합(사업시행자)가 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의와 토지등 소유자의 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 하는데 반하여,
▶ 주택재건축의 경우에는 동의 요건이 필요하지 아니하다. 즉 재개발의 경우에는 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 재개발조합을 설립하였다고 하더라도 그 공공성의 성격 및 조합강제가입에 비추어 다시 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 요구하고 있으나 주택재건축의 경우에는 재건축결의를 통하여 이미 미동의자를 청산하고 난 후에 조합원들을 대상으로 구성된 조합에 의해 작성된 사업시행계획서 이므로 별도의 토지소유자의 동의가 불필요하게 되는 것으로 이해될 수 있다.
6) 관리처분계획의 차이
원칙적으로 도정법 제46조 이하에서 원칙적으로 양자가 일원화 되었다고 판단된다. 즉 재건축 재개발 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간(30일 이상 60일 이내)등을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역등을 지역일간신문에 공고하여야 하며 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 하면(도정법 제46조), 분양신청이 종료된 때 사업시행자는 관리처분계획을 작성하여 시장군수의 인가를 받아야 하며 후에 관리처분계획에 의하여 분양 및 청산에 임하게 되는 것이다.
그러나 이처럼 도정법에 의하여 관리처분계획의 절차가 재건축, 재개발 양자 모두 일원화 되었더라도 그 본질을 다른 것이라고 할 수 있다. 즉 재건축은 그 본질이 원칙적으로 구분소유자들의 사적 자치이며 다만 국가에서 이에 대한 보충적인 보완작용을 하고 있는데 반하여 재개발은 국가계획사업으로서 국가에 의한 주도라고 볼 수 있다. 따라서 관리처분계획도 재건축의 경우에는 그 본질에 있어서는 임의적 절차이지만 재개발의 경우에는 모든 사업의 계획의 처분이 이에 달려 있다고도 볼 수 있을 만큼 중요하고도 필수적인 절차이다.

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