상가권리금

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상가권리금에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

심에 낙후된 지역이 개발이 된 후 소비력이 높은 새로운 소비층이 유입될 가능성이 높기 때문이다.
신도시나 택지개발지구 발표 또한 상당한 개발재료인데 여전히 투자시 조심해야 할 부분이 있다.
우선 직주근접형 상권이 형성이 가능한지, 실제 거주할 이전수요가 충분한 지, 분양가는 적정한지, 임대수요는 충분한지, 배후세대 대비
상가의 공급은 적정한지 등을 살피고 중장기적인 관점에서 투자에 임해야 한다.
허나, 새로운 정부가 들어선 지금. 새로운 정부의 입장은 신도시 개발 보다는, 도심에 낙후된 지역을 개발한다는 취지이므로,
특화된 도시로의 발전호재와 구도심 개발이 한참인, 인천의 남구를 눈여겨 보는 것이 좋을 것이다.
5. 교통여건개선
교통여건의 개선 또한 상가 활성화에 상당한 영향을 준다. 특히 역세권 상가는 교통이 편리하고 유동인구가 많아 상권 형성이 빠르게 이뤄진다는 게 장점이다. 하지만 다른 지역상가에 비해 분양가가 높고 신규 공급이 과잉 상태인 지역이 많기 때문에 투자시 세심한 주의를
기울일 필요가 있다. 교통여건의 개선은 상권을 확장시키기도 하고 단일상권을 복합상권으로 만드는 힘을 가지고 있다.
그러나 역으로 상권이 미약한 지방상권의 자생력이 생기기 전까지는 '빨대효과'가 나타나기도 한다. 교통이 편해지면서 오히려 파워 상권에 지역상권이 흡수되는 경우를 말한다.
최근 서울시나 지방자치단체에서 교통낙후지역에 전철을 추진하고 있는데 상권부흥에 커다란 역할이 예상돼 주목된다.
인천에도 인천지하철2호선이 하나 더 생기면서 환승역으로 주안이 결정되었는데, 주안역사와 연결되는 아이하니가 있어 관심이 주목되고 있다.
6. 인구유입
지역에 따라 다르지만 인구가 유입이 되는 지역이 존재한다. 인구의 유입은 지역상권에 상당한 화력을 준다.
상권은 소비주체가 있는 곳이면 어디든 형성이 된다. 다만 지역 여건에 따라 소비력 있는 인구가 얼마나 유입되고 밀집되는 정도에 따라
상권의 구성도가 달라지게 되고 상권별로 인지도와 색깔을 갖게 된다. 또한 외부의 유동인구를 끌어 모을 수 있는 충분요건을 갖추고 있는가에 따라 상권이 지속적으로 유지되고 발전할 상권인가, 쇠락할 것인가를 판단할 수 있겠다.
7. 관공사, 기업체, 대학교 등 이전
이들의 이전은 단순이전이 아니다. 직.간접적으로 지역상권에 커다란 영향을 미치게 된다.
이전으로 인한 고용효과와 부가가치 창출은 물론 심지어는 신도시 하나를 만드는 것과 같은 파급 효과를 내기도 한다. 몇몇 사례를 통해서 상권에 미치는 영향을 살펴보기로 하겠다.
국내 재계순위 1위 기업이 움직이는 만큼 삼성타운 입주가 완료되는 2008년 3월경이면 상주 인원만 2만여명과 주변에 협력업체 인원 2만명이 새로 유입될 전망이다. 이에 지하철 2호선 강남역 일대 하루 유동인구는 현재 35만~50만 명에서 약 30% 정도 증가할 것으로 보인다.
증가하는 유동인구의 최대 수혜는 단연 상가시장이 꼽히고 있다. 삼성타운이 들어서면 강남대로변 상가는 서울 최대 상권으로서 자리를 잡았고 이면도로에 위치한 복합상가 역시 전에 없던 호황을 누리고 있다. 이러한 상가 매매시장의 호황은 임대 시장에도 영향을 미쳐
강남대로변 상가의 경우 임대 면적과 업종에 따라 차이가 있지만 보통 33㎡ (10평)을 기준으로 보증금 1억원에 월 임대료 1,000만원,
권리금 2~3억원 선에 시세가 형성돼 있다고 한다.
단국대 본교가 이전하는 죽전상권의 경우 단국대 주변의 아파트 및 오피스텔, 원룸 임대시장이 생기를 띠고 있다.
임대 거래가 부쩍 늘고 시세도 상승했다. 2007년 하반기 예정된 죽전역 개통도 호재로 작용하고 있다.
학교 인근의 상권 역시 호황을 이룰 것으로 전망된다. 단국대 죽전캠퍼스 이전이 확정되기 전까지 고전을 면치 못했던 죽전지구 상권이 서서히 살아나고 있다. 죽전지구 상권은 2만여 가구에 이르는 배후단지에도 불구하고, 상가가 과잉 공급되면서 수익률 저하, 미분양으로
고전을 면치 못했다. 그러나 그 동안 걸림돌이던 단국대 이전 문제가 확정되고 죽전역 개통이 예정되는 등, 호재가 이어지면서 미분양이
대부분 소진된 상태다. 단국대 인근 상권의 점포 시세는 3.3㎡ (1평)당 3,000-3,500만원 선으로 작년 대비 3.3㎡ (1평)당 1,000만원
정도 오른 상황이다. 역세권 대로변의 A급 1층 점포의 경우, 66㎡ (20평) 정도가 4억 5,000만-5억 선이다.
이처럼 관공사, 기업체, 대학교 등의 이전은 상권의 활력은 물론 주변 부동산에 상당한 영향을 미치게 된다.
다만 이러한 호재를 지닌 지역이더라도 상가투자시 주의 사항은 항상 존재하기 마련이다. 주 소비계층이 유행에 민감한 젊은층이므로
선호도를 잘 파악해야 한다. 또한 분양가와 입지를 잘 고려해야 후회가 없을 것이다.
2008년 상반기 상가시장은?
2008년 상반기, 새정부가 들어섰다. 새정부의 부동산 활성화 정책으로 부동산 시장은 맑음이다.
경제활성화를 제일 큰 공략으로 내세운 만큼 역시 화두는 경제활성화로 보인다. 일단 상가시장에는 긍정적으로 작용을 할 것이다.
작년까지만 해도 시중의 부동자금이 주식시장으로 쏠려 있었지만, 주식시장이 내리막길에 들어서면서 급격히 과열됐던것이 급하게 냉각된 상태이다. 다시 부동산시장으로의 유턴현상이 급속화 되고 있다. 그러면 역시 주택보다는 상가 등 수익형 부동산으로 관심을 보일 것이다. 거기다가, 금리인하, 고액권 화폐 발행 등의 긍정적인 영향이 미치면서 상가시장이 활성화 될 것이다.
올 상반기 상가시장은 역시 개발호재가 있는 지역을 중심으로 활성화 될 전망이다.
위에서 들은 내용은 지극히 상식적이고 상가투자에 관심있는 분들이라면 알고 있는 내용들이다.
그러나 많은 상담을 통해서 상가투자에 실패한 사례를 접하면서 느끼는 점은 이렇다. 지극히 상식적인 부분을 간과해서 실패한 경우가
대다수라는 것이다. 또 인식하지 못하고 그런 과정을 가고 있는 분들에게 환기차원에서 다시 한번 되짚어가는 기회가 되길 바란다.
상가투자를 고려하고 있는 분들에게, 개발호재가 풍부한 인천 남구 주안에 위치하고,
실투자금 5천-9천만원대 자금으로 토지건물을 등기분양 받을 수 있는 "아이하니"를 추천한다.