청약가점제와 청약전략

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청약가점제와 청약전략에 대한 보고서 자료입니다.

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상승폭이 컸고 서대문, 노원, 도봉, 중랑, 동대문, 종로 등 상승률 상위 10위권이 모두 한강 이북 지역이었다. 뉴타운 개발, 경전철 개발계획 등 다양한 개발호재가 이어지면서 그 동안 저평가됐던 지역이 실수요 중심으로 수요가 급증하면서 오름세를 주도했다. 반면 작년 가격 상승률이 높았던 강남권, 목동 등 버블세븐 지역은 모두 작년 말 대비 하락세를 보이며 작년 말 수준으로 가격이 하락했다.
신도시는 분당(-2.62%)을 선두로 일산, 산본이 하락했고, 중동과 평촌도 미미한 오름세를 보였다. 중대형이 매수세 부족으로 내림세를 주도했고, 소형 중심으로만 급매물이 간간히 거래됐다. 특히 분당은 중대형 중심의 약세가 이어지며 연말 현재는 급처분 매물도 상당량 시장에 나와있다. 소폭 오른 중동신도시는 리모델링 추진 단지 중심으로 매수세가 형성됐고 7호선 연장 공사 기대감이 영향을 미쳤다.수도권은 시흥시(31.64%)가 가장 높은 변동률을 보였다. 의정부, 이천, 여주, 양주 등 예년에 가격변동이 적었던 외곽 지역이 개발호재 영향으로 상승했다. 시흥시는 MTV착공, 군자신도시 개발, 수인선 연결 등의 각종 호재가 겹치면서 정왕동을 축으로 상승세가 시작됐고, 그 여파가 주변으로 확산되며 크게 올랐다. 의정부 역시 경전철 사업, 민자역사 개발, 군부대 이전 등의 호재 영향으로 오름세가 이어졌다. 반면 작년에 20% 이상 높은 상승률을 보였던 과천, 용인, 의왕, 성남 등은 일제히 하락했다. 재건축 및 노후단지는 각종 규제로 인한 수익률 저하가 우려돼 매물이 출시되면서 약세를 면치 못했고 매수세보다 신규 입주물량이 많은 곳은 입주율이 저조한 가운데 기존 단지의 매매 가격도 내림세를 보였다.
지방, 광역시는 예년보다 상승세가 소폭 둔화된 가운데, 대구와 대전은 신규 입주물량 증가, 미분양 증가로 기입주 아파트 매매시장이 하락했다. 반면 인천은 13.36%로 비교적 크게 올랐다. 남구, 중구, 남동구, 동구 등 주요 지역이 연간 10% 이상의 높은 상승률을 보였다. 송도, 청라 등 신도시 택지지구 개발을 비롯해 교통개발 이슈들이 이어지면서 수요 관심이 높았고 분양시장도 활발한 모습을 보이면서 인천 지역의 상승률이 꾸준히 높았다. 용현, 학익지구 개발사업, 아시안게임 개최, 검단신도시 개발 등도 호재로 작용했다. 그 외에는 경북, 울산, 전북 등지만 3~6%대로 미미하게 올랐다.전세시장 : 입주물량 많았던 송파, 강동구 및 화성 주변 약세전세시장은 작년 말 대비 서울이 2.85%, 신도시 0.81%, 수도권은 3.22%로 작년보다 상승률이 둔화됐다. 매매시장과 더불어 전세도 작년보다 거래 사례가 현저히 줄고 소형 중심으로만 상승세가 이어졌다. 2006년 크게 급등한 가격에 대한 부담 때문에 이동수요가 적었고, 재계약하는 사례가 많았다. 그러나 신규입주 물량이 대거 포진된 지역은 물량이 남아 약세를 면치 못하는 등 국지적인 수급불균형이 심했다. 지방, 광역시는 예년과 비슷한 움직임으로 보합세를 유지했다. 서울은 서대문(8.76%)가 가장 높은 변동률을 보였다. 66㎡이하 소형이 강세를 보이며, 주변 재개발 등 이주수요가 형성되면서 오름세를 이끌었다. 그 밖에 종로, 강북, 구로, 은평, 중랑, 성북, 노원 등이 상승한 반면, 송파, 양천, 강남은 연간 하락했다. 송파와 강동, 강남 등지 재건축 단지가 대거 신규입주를 시작했지만 광역학군제 도입, 내신강화 등의 제도 변경으로 학군 수요가 줄었고 장기간 거래 침체 속에 거래가 안된 매매 물건이 대량 전세로 출시되면서 강남권의 전세 약세가 이어졌다. 작년에 큰 폭의 오름세를 보였던 양천구 목동 일대도 학군 메리트가 사라지면서 약세로 돌아섰다.
신도시는 중동, 평촌, 일산만 2~3%대로 미미하게 오름세를 보였고, 산본과 분당은 하락했다. 중대형 전세 수요가 크게 감소한 가운데 소형 전세수요 중심으로만 거래가 이뤄졌다.수도권 역시 소형 중심으로 매매가격이 상승한 지역이 전세도 동반 상승했다. 동두천, 이천, 포천, 양주, 시흥, 의정부, 안산 등지가 연간 10% 이상 올랐고 과천, 화성, 군포, 오산, 하남, 수원 등은 하락했다. 과천은 매매거래 부진으로 전세 물량이 출시됐지만 전세 수요도 줄면서 약세를 보였다. 화성, 수원, 용인 등지는 새아파트 입주 증가로 기존 아파트 전세가 약세를 보였다. 용인 동백지구, 화성 동탄신도시 등 올해 2만 7천여 호의 입주물량이 한꺼번에 몰리면서 주변 전세시장은 하향 안정세를 나타냈다.
2008년 아파트시장 안정세 지속 전망연말 아파트 시장은 거래 부진과 매수 관망세가 이어지고 있다. 서울 수도권 주요 지역에서는 처분조건부대출 만기 매물이나 일시적 1가구2주택자 매물이 출시되는가 하면, 금리 인상에 따라 이자 부담이 커진 급처분 매물이 하나 둘씩 출시되면서 급매물이 조금씩 늘고 있어 매수우위 장세가 이어질 전망이다. 12월 대선을 앞두고 규제 완화를 기대하는 목소리도 있긴 하지만 단기간 규제 완화가 쉽지 않은 만큼 강남권, 재건축 등 고가 아파트의 약보합세가 지속될 것으로 보인다. 반면 실수요가 많은 강북권역, 수도권 외곽 소형의 강세는 내년까지 이어질 전망이다.한편 분양가상한제 확대와 청약가점제 시행 이후 기존아파트보다 신규 분양시장에 더 많은 관심이 쏠리고 있는 점도 안정세 지속 전망에 힘을 실어주고 있다. 파주, 은평, 판교 등 굵직한 분양물량이 내년까지 이어지면서 기존 아파트에 대한 관심은 상대적으로 적을 것으로 판단된다. 또한 내년에도 송파를 비롯해 강동, 은평지역과 화성, 수원, 용인 등지에 신규 입주물량이 대거 포진돼 있어 국지적인 물량 증가에 따른 주변지역의 가격 약세와 그에 따른 양극화 현상이 이어질 전망이다.
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주) 2007년 12월 말 기준으로 최종 연간결산 리포트 업데이트 됐습니다.
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[부동산114 이호연과장]