부동산 신탁

소개글

부동산 신탁 에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

체로 개발함으로써 효율성을 높일 수 있고 내수진흥을 위한 공공사업을 진행할 수 있다.
2) 신탁가능한 재산
신탁이 가능한 재산은 잡종재산에 한한다(국유재산법 제45조의 2, 지방재정법 제83조의 2). 이에 따라 행정재산은 신탁할 수 없다. 또한 잡종재산중에도 토지와 그 정착물에 한정된다.
그 경우에도 무상대부·교환·양여를 신탁의 목적으로 하는 것 또는 국가, 지방자치단체 이외의 자를 수익자로 하는 것이 금지된다.
3) 신탁의 방법
신탁은 부동산신탁을 취급하는 신탁회사에 신탁할 수 있다. 그리고 신탁기간은 20년 이내여야 하며 이 기간은 갱신할 수 있다. 또한 관리청 및 잡종재산의 관리·처분에 관한 사무를 위임 또는 위탁받은 자가 신탁하고자 할 때에는 총괄청과 협의하여야 한다(국유재산법 제45조의 3). 국유재산을 신탁하는 경우에는 총리령이 정하는 신탁계약서에 의하여야 한다(국유재산법 시행령 제48조의 2)
공유재산을 신탁하는 경우에 있어서의 신탁회사선정은 수의계약에 의하여 할 수 있다. 이 경우 지방자치단체의 장은 2개 이상의 부동산신탁회사로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가하여야 한다(지방재정법 시행령 제102조의 4).
4) 신탁재산의 교부
신탁회사는 신탁기간중 매년도 말일을 기준으로 신탁사무의 계산을 하고, 신탁으로 발생한 수익은 다음 연도 2월 말일까지 당해 지방자치단체의 장에게 납부하여야 한다.(국유재산법시행령 제48조의 4, 지방재정법시행령 제102조의 4)
신탁기간이 만료되거나 신탁계약이 해제된 경우 신탁회사는 신탁사무의 최종 계산을 하여 승인을 얻고, 토지와 그 정착물은 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 경료하며 기타 신탁에 따라 발생한 재산은 금전으로 납부한다.
5) 국공유지 신탁의 문제점
우선 신탁가능한 재산을 잡종재산에 한정하였는데, 잡종재산은 주로 임야 등으로 토지신탁으로 개발이 가능한 국공유지는 도심지에 위치하고 있지 않아 개발에 제한이 있다. 또한 신탁을 잡종재산관리, 처분의 한 형태로 위치시켰기 때문에, 수탁자의 선정에 있어서는 종래의 잡종재산의 처분과 같은 절차를 요구하고 있다. 그런데 국유재산에 관해서는 그 신탁에 있어 수의계약이 인정되지 않고, 경쟁입찰에 의하도록 되어 있다(국유재산법 제33조).
그러나 신탁의 경우 단지 가격으로만 경쟁하는 것이 반드시 신탁의 본지에 부합하지 않는 면이 있다. 신탁배당을 기준으로 하던, 건축비를 기준으로 하던 건물의 컨셉트, 사양 등이 다르기 때문에 입찰가격자체는 그 토지신탁전체의 우열을 가리키지 못하기 때문이다. 특히 토지신탁은 본질적으로 실적배당주의이며 수탁자에 따른 차이가 발생할 소지가 많다는 점에서 수익가격의 견적에 따라 입찰에 의하도록 하는 것은 신탁의 본질적 성격에 반하는 면이 있다. 이에 따라 공유재산의 경우에는 수의계약에 의할 수 있되 2개이상의 부동산신탁회사로부터 사업계획서를 제출받아 그 적정성을 평가하도록 규정하고 있다(지방재정법 시행령 제102조의 4)
8. 부동산신탁의 감독
부동산신탁회사는 실질적으로 부동산의 관리 및 개발업무를 수행함에도 불구하고 신탁업의 일부분을 차지하고 있는 결과 금전신탁회사와 같이 재정경제부장관의 신탁업인가를 받아야 하고(신탁업법 제3조) 금융감독원의 검사대상기관이 되어 있다(금융감독기구의설치등에관한법률 제38조). 부동산신탁회사의 경우 금융감독위원회 및 금융감독원의 직접적인 감독을 받고 있다. 금융감독원장은 필요하다고 인정할 때에는 부동산신탁회사에 대하여 업무 및 재산의 상황을 보고시키거나 서류장부를 제출시킬 수 있으며(신탁업법 제25조), 신탁회사가 신탁거래와 관련된 약관 또는 표준계약서를 제정 또는 변경하는 때에는 금융감독위원회에 보고하여야 하고 금융감독위원회는 약관 등의 변경을 명할 수 있다(같은 법 제25조의 2)
그리고 부동산신탁회사는 금융감독원장의 검사를 받으며(제26조), 금융감독위원회는 신탁업법 또는 규정, 명령 또는 지시를 위반한 때에는 그 시정을 명하고 당해 임원의 업무집행의 정지를 명하거나 해임을 권고할 수 있으며 신탁회사의 직원에게 징계를 요구할 수 있고 신탁회사에 대하여도 업무의 종류 또는 방법의 변경이나 업무의 정지를 명할 수 있다(제26조의 2). 이상과 같이 부동산신탁회사는 금융감독기구의 엄격한 통제아래 있으며 이것은 신탁회사가 타인의 재산 즉, 신탁재산을 관리하는 기능을 하기 때문으로 파악된다. 반면 부동산신탁의 경우 일반적인 금융기관과 다른 특성이 있다는 것이 간과되는 면이 있다

키워드

부동산 신탁 ,   부동산 신탁 .