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소개글

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목차

Ⅰ. 저당의 권리기준설
1. 1번저당권기준설
2. 경매신청인기준설

Ⅱ. 저당의 권리실행
1. 법원에 의한 실행(Judicial Foreclosure)
2. 권리회복(Redemption)
3. 부동산의 경매
1) 가격의 결정(Fixing a Price)
2) 신탁증서(Deed of Trust) : 담보부 신탁
3) 담보부 신탁과 모게지의 비교
4) 법원경매시의 권원의 성격
5) 경매의 참가자
6) 경매의 후순위 권리자에 대한 효과
7) 토지계약의 채무불이행과 실행
8) 부족금판결(Deficiency Judgement)
9) 미납세금(Taxes in Default)

Ⅲ. 저당의 근저당권

Ⅳ. 저당의 역저당제도
1. 도입경위
2. 도입현황
3. 제도의 개요
1) 무사시노 방식
2) 세타가이 방식
4. 역저당제도의 운용실태
1) 조사개요
2) 대부대상자
3) 담보물건
5. 대부의 개요
6. 이용자 속성
7. 이용 실태
8. 변제의 상황
9. 상담의 내역

Ⅴ. 저당의 장기주택저당대출제도

참고문헌

본문내용

)담보물건으로는 본인명의의 거주용 부동산 (4)연대보증인 2인 등 이용조건에 있어 여러 가지 제한이 있지만, 무사시노 방식은 이용조건으로서 1.시내거주 1년 이상의 고령자. 2.복지공사와 유상복지서비스 체결. 3.부동산을 보유해 상환이 확실하다고 인정될 것 등 3가지 융자의 최저요건을 충족시키면 이용이 가능한 것이 이용실적의 증가에 영향을 미쳤다고 사료된다.
그러나 무사시노시의 경우 23건으로, 이용실적 42건을 정점으로 절반 수준으로 줄고 있다. 매년의 신규이용 세대주는 최근 감소 경향을 보이고 있다. 그 원인으로는 1.부동산 가격의 하락과 현재의 저금리 상황에서 5%라는 금리는 비교적 높다고 이용자들이 생각할 수 있다는 점 2.담보부족으로 인해 융자가 정지된 케이스가 발생됨에 따라 장래의 담보부족에 대한 불안 등의 이유로 신규가입이 적어졌기 때문이라고 생각된다.
같이 이용자 측에서 보면 세타가야 방식보다 무사시노 방식이 대부요건의 기준이 완화되어 있기 때문에 무사시노 방식의 이용실적이 많다. 그러나 무사시노 방식은 담보부족의 발생시 융자를 정지하는 방법 이외의 보조적인 방안을 모색해야 하는 등의 과제가 남아있다.
8. 변제의 상황
무사시노시의 변제건수는 현재, 사망에 의한 해약 23세대, 개인사정에 의한 해약이 27세대로 합계 50세대이다. 해약은 건수가 늘어 변제누계액도 거의 5.4억 엔에 달하고 있다. 1세대 당 변제금액은 제도의 시작부터 5년 정도까지는 3~4백만 엔 정도였으나, 그 액수가 연수의 경과와 함께 증가해, 변제금액이 평균 2,000만 엔 정도에 달했다. 그리고 세대 당 변제금액은 최저 11만 엔. 최고 5,600만 엔이고, 전체적인 변제평균액은 1,386만 엔 이다.
현재까지의 변제는 전부 상속인이 채무를 승계했고, 현금에 의한 상황이 주를 이루고, 담보물 처분에 의한 변제는 없는 상황이다. 그 이유는 대물변제의 경우, 자치단체는 부동산을 경매로써 처분하게 되어 있는데, 경매가격은 시장가격보다 적어도 20~30%정도 낮은 가격으로 경락되기 때문으로, 상속인의 입장에서는 불리한 조건이 된다. 그 외에 변제 평균액은 사망 1,344만 엔, 개인사정 1,507만 엔으로 1세대당의 변제액이 크지 않음을 알 수 있다.
세타가야구의 변제 건수는 1991년도 이후 각 년도 1세대씩 5세대이다. 제도의 시행시기가 짧아서, 변제금액은 최저 66만 엔, 최고 1,420만 엔 정도이다. 해약의 사유는 사망이 3세대, 개인사정이 2세대이다. 사망의 경우, 채무를 상속인이 승계한 변제가 2세대, 담보물 처분에 의한 변제가 1세대다
9. 상담의 내역
상담실적의 누계가 100건을 넘은 복지공사는 세타가약구, 나까노구, 스미나미구, 분꾜구의 4개소이다.
다른 복지공사에 비해 상담 실적이 가장 많은 세타가야구의 연도별 상담 내역 집계는 역저당제도의 상담 내용 중 가장 많은 것이 일상생활의 자금 확보이다. 연금만의 수입으로는 생활이 곤란하고, 여유가 없기 때문에 융자를 희망 하는 것으로 조사되었다.
Ⅴ. 저당의 장기주택저당대출제도
목돈이 없는 사람들도 집값 20~30%만 있으면 쉽게 내 집을 마련할 수 있는 선진 국형 주택대출이 모기지론(Mortgage Loan)이다.
모기지론은 언뜻 보면 이미 각 은행들이 도입해 활성화하고 있는 10년 이상 장기주택담보대출과 별반 차이가 없어 보인다. 그러나 모기지론과 장기주택담보대출은 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌린다는 점에서는 똑같지만 모기지론이 확정금리인 데 비해 장기주택담보대출은 주로 시중금리에 연동되는 변동금리대출이라는 점에서 큰 차이가 난다. 또 모기지론이 1가구 1주택만 허용되는 데 비해 장기주택담보대출은 주택 수에 관계없이 대출을 받을 수 있는 상품이라는 점에서도 다르다. 대출 주체와 주택담보비율 등 세부 금융지원 조건에서도 모기지론과 장기주택 담보대출은 조금씩 차이가 있다.
미국 등 선진국에서는 통상 집값 20∼30%만 있으면 나머지 70∼80%는 만기 20∼30년짜리 장기ㆍ고정금리ㆍ분할상환 방식으로 대출받아 20ㆍ30대에 내 집을 마련하고 월소득 20~30%로 대출금을 꾸준히 상환해나가는 금융시스템이 정착돼 있다. 이것이 선진국형 주택대출, 즉 모기지론(Mortgage Loan)이다.
현재 정부가 추진중인 모기지론은 집값 30%를 먼저 내고, 나머지는 최장 20년에 걸쳐 분할 상환하는 방식이 될 것으로 전망된다. 대출이자는 고정금리인 만큼 향후 얼마를 갚아야 할지 예측이 가능한 점이 장점이다. 만일 앞으로 금리가 상승추세로 돌아선다면 이러한 고정금리 상품은 대출자에게 매우 유리한 대출조건으로 작용한다. 금리는 아직 확정되지 않았지만 현재 은행의 3년 만기 장기주택담보대출 금리가 대부분 연 6%대인 점을 감안할 때 연 6~7%대로 결정될 전망이다.
하지만 내년부터 15년 이상 장기대출에 대해서는 연간 1000만원까지 소득공제 혜택이 부여되기 때문에 이자율이 1.0~1.5%포인트 감면되는 효과가 있다. 따라서 실제 부담해야 할 금리는 연 5%대에 불과하다. 상환방식은 원금과 이자를 대출기간으로 균등하게 나눠 분할 납부하는 방식이다.
은행주택담보대출은 일반적으로 방공제(방 개수에 따라 대출한도를 줄여 적용 하는 것)가 있는 반면 방 개수에 상관없이 시가 대비 70%까지 대출을 받을 수 있는 점이 장점이다.
예컨대 현재 돈이 5000만원밖에 없는 직장인도 이 제도를 이용하면 1억5000만 원을 대출받아 2억 원짜리 아파트를 당장 살 수 있다.
이 때 20년에 걸쳐 본인이 매달 갚는 돈(원리금)은 약107만원(연 6% 금리 기 준)~118만원(6.5%)선이다.
참고문헌
김진문(2005), 장기주택담보대출제도의 문제점 및 개선방안에 관한 연구, 경기대학교
남기정(1987), 저당토지상에 신축된 건물에 대한 권리실행방법, 법조협회
박수용(2010), 근저당권의 확정에 관한 연구, 홍익대학교법학연구소
유선종(2002), 역저당제도가 국민경제에 미치는 경제효과에 관한 연구, 대한국토·도시계획학회
오정일 외 1명(2008), 역저당제도의 정책효과에 관한 경험적 연구, 한국정책학회
정영석(2010), 근저당권에 관한 소고, 한국주택금융공사

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