가등기담보 (假登記擔保)

소개글

가등기담보 (假登記擔保)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
　1. 가등기담보의 개념
　　1) 가등기담보의 의의
　　2) 가등기담보의 유형
　2. 가등기담보의 법적성질
　　1) 가등기담보와 저당권
　　2) 학 설
　3. 가등기담보권의 효력
　　1) 대내적 효력
　　2) 대외적 효력
　4. 사례
　　1) 소유권취득이 불투명한 대상물건의 가등기 사례
　　2) 가등기의 종류와 효력

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

가등기담보 등에 관한 법률에 의하여 규율된다.
청구권보전을 위한 가등기 자체만으로는 물권변동을 일으키는 효력은 없고, 본등기를 한 때에 비로소 순위보전의 효력을 가질 뿐이지만, 담보가등기에는 본등기를 하지 않은 채로 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고 경매청구권, 우선변제청구권 등의 효력이 주어져 있다. 가등기담보 등에 관한 법률 12조, 13조.
가등기가 청구권보전을 위한 가등기인지 담보가등기인지의 여부는 가등기가 소유권 등의 이전을 위한 것인지 또는 실제 채권담보를 목적으로 한 것인지의 여부에 따라 결정되며, 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다. 대판, 1998.10.7, 98마 1333
경매에서의 가등기의 경우 담보가등기는 순서와 관계없이 모두 말소되지만 청구권보전을 위한 가등기의 경우 최선순위인 경우에는 말소되지 않는다. 가등기 이전에 선순위의 담보권 또는 가압류가 있어 그것이 말소되면 청구권보전을 위한 가등기도 말소된다. 대판, 2003.10.6, 2003마 1438
저당권설정청구권 보전가등기는 말소기준권리보다 앞선 경우라도 낙찰자가 인수 부담하는 것이 아니라 단지 배당으로 처리되는 등기이다. 김명채(2005), 부동산경매 권리분석과 실무, 미래와 경영, p 99.
담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다. 가등기담보 등에 관한 법률 제14조.
매각부동산에 관하여 최선순위가등기가 설정되어 있는 경우, 집행법원은 가등기가 보전가등기인지 담보가등기인지의 여부를 등기부상으로는 알 수가 없다. 등기부에는 모두 ‘가등기’라고 기재되기 때문이다.
이 경우 실무상 집행 법원은 가등기권자에게 그 가등기가 어떠한 가등기인지 신고하도록 최고서를 통지한다.
최고를 받은 가등기권자의 신고는 의무사항이 아니다. 따라서 실무에서는 가등기권자가 최고를 받고도 신고가 없는 경우 일단 이를 소유권이전청구권을 위한 가등기로 보아 매수인에게 인수될 수 있다는 취지를 매각물건명세서에 기재한 후 매각절차를 중지하고 최고에 대한 답변이 오기를 기다린다. 하지만 반드시 매각절차를 중지하여야 하는 것은 아니기 때문에 그대로 매각절차가 진행되는 경우도 있다.
원칙적으로 등기부상의 가등기(소유권보전가등기)는 말소기준권리보다 후순위 이면 매수인이 인수할 권리가 아니므로 말소되지만, 선순위이면 매수인이 인수해야 되므로 소유권을 취득한 후라도 가등기권자가 본등기(소유권이전등기)를 마치면 매수인은 소유권을 상실한다.
따라서 최선순위 가등기가 존재하는 경우에는 배당요구종기까지 신고한 경우 그 가등기를 담보가등기(저당권)로 보기 때문에 담보가등기는 순위에 관계없이 매각으로 소멸된다. 또한 선순위 담보가등기는 배당요구종기까지 신고한 때에 한하여 매각대금으로부터 배당 받을 수 있다.
이럴 때에는 매수인에게 인수되지 않는다. 만약 배당요구종기까지 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 알 수 없는 경우에는 일단 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기로 본다. 그 가등기가 말소기준권리보다 후순위이면 당연히 소멸되지만 최선순위이면 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.
Ⅲ. 결론
원래 가등기담보는 종전의 관습법으로 인정되어 온 것을 법제화한 것으로, 금전소비대차의 담보로 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 제공하는 부동산에 저당권을 설정하지 않고 단순히 대물변제예약만 하고, 채권자가 가지는 소유권이전청구권을 보전하는 수단으로 가등기를 함으로써 채권담보의 목적을 달성하는 관행이 행하여 졌다.
그리고 채무자의 채무불이행의 경우에 소송절차 없이 채무명의로 본등기를 할 수 있도록 하기 위하여 제소전화해의 절차를 밟는 것이 일반화하였다. 그 결과 피담보채권액보다 훨씬 높은 가치의 부동산의 소유권을 취득하여 높은 이자를 취할 수 있어 일반사회에서 널리 행하여져 왔던 것이다. 그리하여 금융기관은 물론 일반 사인간의 금전채권의 담보도 거의 이러한 가등기담보에 의하고 있었다.
이와 같이 채권자의 채무자에 대한 폭리수단으로 이용되었던 가등기담보를 규제하고 채무자보호라는 입법목적을 가진 ‘가등기담보등에관한법률’을 제정, 이것을 제도권으로 끌어들여 관습법상의 비 전형담보를 전형담보로 전환하게 되었다.
즉, 가등기담보는 채권자가 채무자에게 금전을 대여하면서 담보목적으로 채무자나 제3자 소유 부동산에 관하여 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 그의 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 담보제도로서, 채무자 보호를 위한 취지에서 ‘가등기담보등에관한법률’ 이 제정된 것이다.
그러나 동법이 규정하고 있는 가등기담보의 실행절차가 지나치게 복잡하여 그 활용도가 높지 못하다. 가등기담보법은 채권자 규제에 중점을 두고 있어서 가등기담보는 금융제공을 희망하는 채권자에게 매력이 없는 제도로 전락하고 있는 것이다.
따라서 가등기담보의 활성화를 위해서는 이러한 현실을 감안하여 가등기담보 관련 당사자 간의 이해관계를 합리적으로 조정해 주는 해석론과 입법론이 요망된다.
참고문헌
곽윤직(1987), 물권법, 박영사, p.639.
김기수(1979), 가등기담보의 개념 정의, 고시계 4호 p.39.
김대규(2002), 가등기담보권에 관한 연구, 한국기업법학회 기업법연구 제10집,p177
김명채(2005), 부동산경매 권리분석과 실무, 미래와 경영, p.99.
서장석(1981), 가등기담보에 관한 연구, 한양대학교 대학원 박사학위논문, p.13.
이시윤(1982), 일본 가등기담보법 개관, 민사법 개정의견서, 박영사, p.365.
이은영(2000), 물권법, 박영사, p.825.
황숙희(2007), 가등기담보법과 명의신탁에 관한 연구, 명지대학교 석사학위논문.
대판 1994.1.25. 92다 20132
대판, 1998.10.7, 98마 1333 대판, 2003.10.6, 2003마 1438

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