(우수자료) 부동산 입지 파악 서울역 KFC, 서현 KFC 입지조건, 모란상권 시장분석

소개글

(우수자료) 부동산 입지 파악 서울역 KFC, 서현 KFC 입지조건, 모란상권 시장분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ “잘되는 곳” 그곳만의 비밀이 있다
　
　1) 최고의 매출! 서울역 KFC
　　① 서울역 KFC 소개
　　② 상권분석 ․　유동인구분석
　　③ 부지점장과의 인터뷰
　　④ 시사점
　
　2) 될 수밖에 없다! 서현 KFC
　　① 서현 KFC 소개
　　② 상권분석 ․　유동인구분석
　　③ 임대료 시세 분석
　　④ 시사점

Ⅱ “필할 수 없는 폐점” 왜?
　　
　1) 누가 사먹니?
　　①논현 KFC 소개
　　②폐점요인 분석
　　③시사점
　
　2) 바람과 함께 사라진 목동 KFC
　　① 목동 KFC 소개
　　② 폐점요인 분석
　　③ 시사점

Ⅲ 이보다 더 좋을 수 없다

　1)모란상권 시장분석

　2)모란상권의 이점들

　3)사례를 통한 입지 타당성

　4)수익성 분석 타당성

본문내용

논현역 상권을 크게 둘로 나눌 수 있다.
첫번째는 강남대로를 기준으로 대로변 상권이다. 대로변이다보니 유동은 항시 있고 특히 출퇴근 시간에는 엄청난 유동을 자랑한다. 오피스들을 끼고 있어서 대로변에는 판매점(폰, 안과 대형 프랜차이즈 카페, 패스트푸드이 성업중에 있다.
두번째는 영동시장을 배경으로 오피스와 주택가를 기반으로 한 먹자 상권이다.
24시 상권으로 잘 알려져 있을 뿐만아니라 엄청난 원룸배후세대를 가지고 있다. 대다수의 오피스상권이 그렇듯이 점심시간에는 먹자라인에 있는 대부분의 먹거리들이 장사가 잘되며 퇴근시간이후에는 유흥상권처럼 호프, 고기집, 식당등이 장사가 잘된다.
논현역 상권은 오피스 상권이 더 강함에도 주말에도 장사가 왠만큼 잘되는 독특한 상권이다.
▶논현 KFC점의 폐점요인
-논현 KFC점의 폐점요인에는 3가지로 볼 수 있겠다.
유동인구 흐름속에 있지 못하다는데 큰 이유가 있다고 하겠다.
두 번째로는 흡인력있는 집객요인을 파악하지 못하였다.
세 번째로는 고객프로필을 잘 파악하지 못하였다.
근거자료 1
한식 475 중식 44 일식 13 양식 275 분식 227
상권지역안의 맛집 및 한식,일식,중식 등의 밀집된 분포로 수요층을 뺏기고 있다.
1,2번 출구의 영동시장쪽의 맛집들과 3.4번출구 뒤쪽의 한식,일식집 등의 밀집된 분포로
kfc의 수요층을 빼앗기고 있는 실정이다.
근거자료 2
-출구별 유동인구
1,2번출구의 유동인구 12-13시 550 명 18-19시 478 명
3,4번출구의유동인구 12-13시 254명 18-19시 285명
-유동인구는 많지만 3,4번 출구쪽은 유동인구가 적다.
-연령별 유동인구
10-20대 12-13시 평균 34명 18-19시 평균 34명
30-40대 12-13시 평균 79명 18-19시 평균 93명
10-20대 즉 전제로 한 패스트푸드의 수요층이 아닌 30-40 대의 유동인구가
약 2배이상 많다 !!!
근거자료 3
③시사점
첫째, 유동인구 흐름속에 있지 못하다는데 큰 이유가 있다고 하겠다.
바람을 느껴라 !!
두 번째, 흡인력있는 집객요인을 파악하지 못하여서 수요층을 빼앗겼다.
경쟁업소 파악을 철저히 하자 !!
세 번째, 고객프로필을 잘 파악하지 못하여서 수요층의 파악이 잘못 이루어 졌다.
수요층 즉 고객의 프로필 파악을 잘하자 !!
외식업은 입지도 물론 중요하지만 입지가 좋지 않아도 맛이 있다면, 즉 흡인력이 있다면
높은 수익을 낼 수 있다.
2) 바람과 함께 사라진 목동 KFC
① 목동 KFC 소개
-서울특별시 양천구 신정동 898-2 에 위치함.
목동역에서 도보로 5분거리 (약 300m)에 위치
-아래 그림에서 보는 것과 같이 목동 KFC1점은 남쪽에 목동로데오거리, 북쪽에는 게이스트입시학원, 주위에는 아파트단지 및 주택단지가 있다.
-목동 KFC1점은 1995년 KFC의 100점으로 목동에 입정하게 되었다. 약 10년간의 운영상에서 초기에는 매출은 계속 성장하다 2000년을 지나면서 점차 감소 추세로 접어들어 결국 2006년 2월에 본사에서는 폐점을 할 수 밖에 없게 됐다.
② 폐점요인 분석
▶ 로데오거리의 변화
-목동로데오거리는 1996년 후반부터 시작한다. 상설할인매장이 하나 둘씩 생겨나면서 본격적으로 상권이 형성 되었는데 이후 1997년 목동역이 개통되면서 상권활성화에 가속화가 되었다. 상설할인매장인 만큼 저렴하면서도 질 좋은 상품을 구입할 수있다는 요인들 때문에
청소년층에서부터 20대층들을 끌어들이데 한몫하게 되었다. 그러나 나라 전체에 경제 불황이 생겨 소비 심리도 크게 위축됐으나 목동로데오거리는 상품의 특성상 큰 손실을 보지 않았다. 이후 계속되던 상권활성화를 위축시킨 원인으로 새로운 상권의 출현을 들 수 있다. 로데오거리의 남쪽에 위치한 현대백화점을 중심으로 새로운 상권이 형성되었는데 이는 로데오고객층을 흡수하게 되었다. 현대백화점상권(오목교역상권)은 영화관, 반디앤루니스, 피자헛 등 소비자들의 쇼핑 문화 음식 수요를 모두 충족시켜주었다. 또한 소비자들의 소비 트랜드의 변화도 상권이동을 야기 시켰다. 목동로데오상권이 활성할때에는 상설상품이나 저렴한 상품의 소비가 많았으나 경기가 회복되면서 신상품, 력셔리품목을 선호하게 되었다.
-로데오거리의 소비층이 20대 전후로 이루어진다고 볼때 상권의 이동은 패스트푸드점인 목동 KFC1점에 큰 영향을 준다고 볼 수 있다. 즉 목동 KFC1점의 소비층과 로데오상권의 소비층이 비슷하기 때문이다.
▶ 폐점요인의 근거 자료
지하철 이용객수에 의한 입증
2002년
2004년
2006년
목동역
38,636
38,164
41,641
오목교역
42,314
54,677
55,990
출처 서울도시철도공사 (단위/명)
기존 인구의 변화
2002년
2006년
인구
남성
여성
인구
남성
여성
10대 인구
76,437
40,368
36,069
74,497
39,381
35,116
20대 인구
81,348
41,464
39,884
74,764
37,547
37,217
출처 한국통계청 (단위/명)
③ 시사점
-이상에서 본 봐와 같이 상권의 이동은 대상지의 사업에 영향을 주는 것으로 알게 되었다. 2002년(로데오 시장의 절정)→2004년(쇠퇴)→2006년(KFC 폐점)으로 갈수로 목동역의 지하철 이용객수는 점차 감소하는 추세를 보이고 있다. 그에 비하여 오목교(현대백화점중심)의 인구 즉 오목교역의 이용객수는 증가하는 추세를 보인다. 또한 여기에서 다시 주목할 것은 로데오상권을 중심으로 인구의 증감은 많이 변화하지 않았다는 것이다. 이것은 2002년부터~2006년의 주변인구의 증감을 통해서 나타난다.
이번 조사에서 시사하는 것으로 목동 KFC1점의 폐점요인의 직접적인 것은 주변상권의 변화에 따른 소비층의 감소라고 할 수 있다. 패스트푸드점의 소비층과 로데오거리의 소비층이 비슷하였다는 것을 보면 알 수 있다. 결과인 즉 우리사업의 입점시 주의해야 할 것은 주위상권의 변화에 유의해야한다는 것이다. 상권의 발전가능성과 쇠퇴를 눈여겨 봐야한다.
Ⅲ 이보다 더 좋을 수 없다
1)모란상권 시장분석
▶ KFC의 입지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3492 소평빌딩 1층
모란역 2번 출구 앞 (현)페이스

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