중국의 부동산제도와 건설시장현황 및 향후 진출전략

소개글

중국의 부동산제도와 건설시장현황 및 향후 진출전략에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론
1. 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법

Ⅱ. 중국 부동산시장의 이해
1. 토지시장의 형성과 변천
(1) 1급 토지사용권시장
(2) 2급 토지사용권시장
(3) 농촌 토지징용시장
2. 주택시장의 형성
3. 도시시장의 동향

Ⅲ. 중국내 외국인 투자 환경

Ⅳ. 중국건설시장의 현황과 전망
1. 중국 건설시장의 성장과정
2. 건설시장 현황
(1) 중국의 경제 현황
(2) 건설투자 규모 추이
가. 총 투자 규모 추이
나. 지역별 투자 규모 추이
(3) 주요 건설 제도
가. 건설업 면허․허가제도
나. 지사 제도
다. 입찰제도
라. 향후 방향
(4) 중국 건설기업의 주요 동향
2. 건설시장 환경 변화
(1) 국내 경제 여건의 변화
가. 경제 발전 현황
나. 중국 경제의 당면 과제
3. 대외 경제 정책의 변화
(1) WTO 가입에 따른 대외 개방
(2) 외국인 투자 환경변화
(3) 해외 진출 확대
4. 올림픽 시설물 수요
(1) 올림픽 개최 관련 투자계획 및 전망
(2) 경기장 수요
(3) 부대 시설 및 도시 기반 시설 건설 계획

Ⅴ. 중국건설시장 진출사례및 문제점
1. 한국기업 진출현황
(1) 삼능건설의 三友 아파트 건설 공사
(2) 포스코건설의 상가/사무실 건물 건설 공사
(3) 대림산업의 복합 화력 발전소 건설 공사
2. 진출전략상의 문제점

Ⅵ. 중국건설시장 진출을 위한 투자전략방안
1. 현지화
(1) 건설기업 현지법인 현지화의 의의 및 현황
(2) 국내 건설기업의 중국 현지법인 현지화 개선방안
가. 현지법인 현지화의 문제점
나. 현지법인 현지화 개선방안
2. 간접투자
3. 대중국정부와의 교류협력을 통한 진출

Ⅶ. 요약 및 결론

참고문헌

본문내용

全人大)는 헌법을 수정하여 토지임대 불가규정을 삭제하고, “토지사용권은 법률에 의해 재양도할 수 있다.”는 조항을 추가하였다. 또한 같은 해에 통과된 「중화인민공화국 토지관리법」에서도 상응하는 부분을 수정하여 국가는 법에 의해 국유토지의 유상사용제도를 실행한다고 규정하였다. 이어서, 1990년 5월에 중국 국무원은 「중화인민공화국 도시국유토지사용권 양도와 재양도 임시조례(中華人民共和國城鎭國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例)」 및 「외국기업의 대규모단위 토지투자,개발,경영 임시관리지침(外商投資成片開發經營土地暫行管理辦法)」을 공포하였다. 이는 중국의 토지시장 형성에 대한 법적 근거가 되었다.
중국공산당 14기 3중전회는 토지사용제도의 개혁을 전체 경제체제 개혁의 주요 과제로 결정하였다. 이는 토지시장의 규범과 발전방향을, 시장을 통한 토지의 분배 범위를 지속적으로 확대하여 토지시장을 육성시킨다고 명확하게 규정한 것이다. 이 같은 과정을 거치며 형성, 발전하고 있는 중국의 토지사용권시장은, 법적 구속을 받는 특정용도의 토지를 제외하고는, 소유자와 사용자간, 그리고 용도 간에 유통되고 유통과정에서 지대와 지가가 형성되고 있다.
중국의 국유토지시장은 거래단계에 따라 국가가 토지수요자에게 최초로 유상양도하는 유통과정에서 형성되는 1급 토지시장과, 그 다음 단계에서 개발기업과 개인 간에 거래 및 유통되는 단계에 따라 2급 및 3급 토지시장으로 구분한다. 그 외에도 농촌에는 농지징용시장(農地徵用市場)과 자생적 지하 토지시장이 형성되어 있다.
(1) 1급 토지사용권시장
도시의 1급 토지사용권시장(이하 1급시장)은 토지사용권 양도(出讓)시장으로, 국가가 토지공급자로서 국유토지의 사용권을 협의, 입찰, 혹은 경매의 방식으로 토지수요자에게 양도하는 시장이며, 이 시장에서 토지공급자는 오직 국가 하나 뿐인 완전한 독점시장이다.
1급시장의 동향은 전체 토지시장에 지대한 영향을 미친다. 국유토지의 최초 토지사용권 양도(出讓)는 국유토지의 최초 배치이며, 국유토지의 시장진입을 위한 연결고리 부분이다. 따라서 ‘1급 시장’의 토지사용권 공급에 대한 통제가 느슨해지면 곧 ‘2급 시장’의 토지사용권 공급이 과다해져서 부동산 수요공급의 균형상실과 사회경제자원이 대량으로 낭비되는 결과가 초래된다. 1992년부터 1993년 하반기에 중국에서 출현한 ‘부동산 열기’가 그 대표적인 예이다. 반대로 만약 ‘1급 시장’의 토지사용권 공급이 부족하면 곧 ‘2급 시장’의 공급을 위축시키게 된다.
광동성 션젼시는 1988년부터 모든 토지사용권에 대한 유상, 유기한 양도의 시행을 시작하였다. 1997년에는 광동성 전체에서 양도방식으로 공급되는 토지가 건설용지의 50% 이상을 차지하였다. 한편 장쑤성(江蘇省) 쿤산(昆山)시는 1991년에서 1993년까지 양도방식으로 공급한 토지가 전체 건설용지의 80% 이상을 차지하였다. 토지사용권 유상양도를 시작한 후, 일부 도시에서는 토지양도로부터 얻은 수입이 재정수입의 25%에서 80%에 까지 달하였다.
(2) 2급 토지사용권시장
국유토지사용권의 재양도(轉讓)시장으로, 토지개발자(1급 토지사용권시장의 수요자)가 1급시장으로부터 양도받은 국유토지사용권에 대해 택지조성(七通一平), 상품주택 건설 등의 개발행위를 행한 후, 부동산수요자에게 판매하는 것과 대량의 토지사용자가 서로 토지사용권을 재양도하는 것을 포함한다.
2급 토지사용권시장(이하 2급시장)은 중국 토지시장의 기초이고 토지자원의 최초 배치와 재배치의 중요한 기제(機制)이다. 2급시장의 핵심내용은 개발자가 토지를 개발건설한 후에는 개발된 토지의 사용권을 지상의 건물과 함께 재양도, 임대, 저당하는 행위이다. 양도받은 자는 제2의 개발경영자 및 직접적인 토지사용자가 될 수 있다.
(3) 농촌 토지징용시장
농촌집체토지가 자발적으로 시장에 진입한 것은 경제발전의 결과이다. 개혁개방정책을 시행한 후 경제는 지속적으로 급속한 속도로 성장하였고, 필연적으로 토지를 포함한 생산요소에 대한 요구가 증가되었다. 그러나 도시토지공급에 한계가 있고 이에 따라 지가가 상승하였기 때문에 이런 상황 아래서 정상적인 통로를 통해 토지를 획득하기 어려운 수요자들은 다른 방법을 찾게 되었다. 이리하여, 수요측면에서 자생적인 농촌집체토지시장의 형성을 위한 조건이 창조되었다.
한편, 경제성장에 따라 도시건설이 급속하게 진행되었고, 도시 내의 시정공용, 교통, 통신 시설 등이 점차 완비되어 투자환경이 개선됨에 따라, 토지가치가 부단히 상승하여 토지거래를 통한 이윤 창출이 가능하게 되었다. 이 같은 조건하에, 농촌집체토지의 자발적인 시장진입 추세가 시작되었다.
농촌 토지징용시장의 거래객체는 집체토지소유권이다. 정부는 경제건설을 위한 토지수요 충족을 위해 농촌집체소유제 단위의 토지를 징용하고, 이것을 국유토지로 전환시킨다. 즉, 중국에서는 농촌 토지징용시장에서만 토지소유권이 거래객체로서 양도된다.
경제체제개혁과 토지사용제도 개혁의 심화에 따라 시장기제가 이미 농촌집체토지 징용과정에 진입하여, 징용가격 결정을 둘러싼 협상 및 흥정 분위기가 나날이 격렬해지고, 이것이 토지수급관계에 반영되기 시작하여, 국가(혹은 토지징용 신청자)와 농촌집체조직 간의 관계에도 매우 큰 변화가 발생하였다. 즉, 토지징용과정은 이미 단순한 행정과정으로부터 시장거래과정으로 전환되었다.
도시국유토지사용권시장에서 토지사용권의 공급량의 많고 적음은 대체로 농촌 집체토지 징용시장의 운행상황에 달려 있다. 국가토지관리국 국가토지관리국은 1998년 3월에 국토자원부가 신설되면서, 원래의 지질광산국, 국가해양국, 국가측량국과 함께 국토자원부에 편입되었다.
정책법규사(國家土地管理局 政策法規司)의 조사와 상술한 성(省)의 상황에 근거하여 귀납해 보면, 중국의 농촌 집체비농업용지의 자발적 시장진입은 주로 다음과 같은 6가지 형식이 있다. 楊重光吳次芳 1996, 201~207
① 토지사용권의 매매: 토지사용권 매매의 주체는 집체조직을 언급하기도 하고 개별농민 및 기타 토지사용자를 가리키며 두 가지 상황이 존재한다. 그중 하나는 토지사용권만을 단독으로 매매하는 경우이다. 예를 들면, 장쑤성(江蘇省) 우시(無錫)현 양

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중국,   부동산제도,   건설시장