부동산 컨설팅제도의 필요성과 업무절차에 관한 연구

소개글

부동산 컨설팅제도의 필요성과 업무절차에 관한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산컨설팅의 필요성
1. 다양한 분야의 지식요구
2. 부동산시장의 변화
3. 제도의 변화에 따른 전문가의 조언이 필요
4. 전문서비스 수요의 다양화
5. 부동산 소유자의 의식변화

[2] 부동산컨설팅의 요구내용
1. 부동산컨설팅의 요구문제들
2. 이용고객들의 요구내용들

[3] 부동산컨설팅 업무의 절차
1. 개요
2. 부동산컨설팅의 단계적인 업무수행절차
3. 부동산컨설팅 업무 과정

본문내용

및 개발계획
경쟁환경 : 개발기간중개발기간후의 경쟁환경 조사분석잠정경쟁업계 동향분석
부동산 시세 조사 : 분양성 및 임대 분석, 근린생활시설 등
(다) 법적 규제 및 기타
건축규제, 각종 조례, 지도요강 등
권리관계조사 : 단독소유, 공동, 차지, 차가
세금관계 조사
(2) 제2단계 : 최적활용형태 선택
의뢰인이 원하는 상품을 조사된 Data의 분석으로서 아파트별장스포츠센타백화점유통센타기업휴양소 등 최적활용형태가 제안되는데, 의뢰인은 이에 대해서 자신이 최적활용형태를 선택하여야 한다.
(3) 제3단계 : 사업계획의 작성
컨설팅업체에서 제시한 1차적인 최적활용형태를 의뢰인이 선택한 후, 그에 따른 기본계획, 시설운영계획, 자금운용계획 등을 세우게 되는데 그 구체적인 내용을 살펴보기로 한다.
(가) 기본계획
토지이용계획
배치계획
배치개념도
동선계획
건축계획
토목계획
조경계획
기계설비계획 및 전기설비계획 등의 작성
(나) 시설운영계획
시설규모의 수용능력 적정화
업종혼합
수요계층의 설정
이용자 이용시간 분석
조직 및 인력계획 등을 작성
(다) 자금운용계획
투자계획(단계별 투자계획) : 건축관련 비용산출, 개발비(용역관련비용), 일반관리비 등
수익계획 및 비용계획
투자회수분석 : 추정손익 및 자금운용계획의 작성
(라) 판매기획 및 관리운영계획의 수립
분양계획의 수립
Tenant의 모집계획
이미지 통합 전략
(마) 사업계획서의 작성
위에서 언급한 내용들은 바탕으로 하여 1차 사업계획서를 작성하게 된다. 사업계획서 작성시에는 관계분야와의 조정(공인중개사, 감정평가사, 공인회계사, 세무사, 변호사, 건축사 등)을 통한 유효이용방안이 제시되어야 한다.
(바) 사업계획서의 보완 및 완성
1차적으로 작성한 사업계획서를 가지고 의뢰인과의 의견교환을 통하여 타당성 분석이 약간 부족하다는 결론이 나게 될 경우, 다시 1차 작성계획에 수정 혹은 추가되어서 2차적인 사업계획서를 작성할 수 있다.
수정보완작업이 이루어지고 다시 의뢰인에게 적절한 사업계획서가 작성되면 사업계획을 결정하게 된다.
(4) 제4단계 : 사업방식의 결정
부동산컨설팅의 전반적인 조사로부터의 사업계획을 결정한 후, 최종단계로서 의뢰인이 자신의 사업에 사업방식을 결정하게 된다.
사업의 방식에는 사업전환방식, 등가교환방식, 종합사업 대행방식, 통합컨설팅방식 등이 있다. 이의 대략적인 내용을 보면 다음과 같다.
(가) 사업전환방식
현재 사업의 수익성이 갈수록 낮아지고 있어서 새로운 사업전환을 시도하고자 할 경우에 필요한 방식이다. 새로운 사업전환을 원하는 토지소유주의 사업기획, 사업타당성 검토뿐 아니라 시공, 공사관리의 조직과 분양계획 수립 및 대행, 운영관리까지 일괄 대행하는 방식이다.
(나) 등가교환방식과 종합사업대행방식
건설자금을 지닌 토지 보유주가 현재 토지이용이 비효율적이서 효율적인 방안을 찾을 경우에 필요한 방식이다.
등가교환방식은 전문적인 사업타당성 검토후 지주의 토지지분과 컨설팅업체가 선정한 개발업자의 건설자금 출자로서 사업완수 후 출자지분에 따라 정산하는 방식이다.
종합사업대행방식은 토지를 매각하고 싶지 않은 토지소유주가 토지이용의 Know- how 및 추진조직이 없을 경우 사업전반에 걸친 일괄대행을 원하는 고객에게 적합한 방식이다. 즉, 현재의 사업을 정확히 진단한 고수익의 신사업을 위한 사업타당성 검토를 실시하여, 보유토지의 부가가치를 높이는 방법을 제시하고, 필요시 신사업의 추진까지 수행하는 방식을 말한다.
(다) 통합컨설팅방식
사업추진 및 Know-how가 없고, 사업전반 혹은 필요부분의 컨설팅을 원하는 경우에 필요한 방식이다.
토지와 자금이 있으나 사업추진에 관한 조직과 Know-how가 없을 때 컨설팅업체의 전문개발 컨설팅을 이용, 업무에 맞는 컨설팅 수수료를 지불하면서 사업을 수행하는 방식이다.
자료 : 吉野 伸, 不動産業の實經營 (東京 : 住宅新報社, 1995), p.214.
부동산컨설팅 업무 과정
이상과 같은 내용으로 부동산컨설팅 업무 과정을 종합 정리하여 보면 다음과 같다.
문제의 정의
의뢰자의 부동산의사결정상의 제반 문제를 정확히 파악
자신이 감당할 수 없는 문제는 사전에 과감히 포기

컨설팅 용역제안서의 제출
용역제안서의 내용 : 용역수행일정, 용역수행인력, 용역금액산정, 용역수행상황 등
용역금액의 산정 : (책임연구원ㆍ연구원ㆍ연구보조원ㆍ보조원 등의 직접인건비)+(직접경비, 간접경비)+부가가치세

컨설팅 용역계약의 체결
용역계약서에는 의뢰자와 용역과제의 범위, 용역보고서의 제출기한, 용역금액, 지불방법 등에 대하여 구체적으로 협의하여 명기

컨설팅 업무계획의 수립
용역보고서의 제출기한에 따른 업무수행일정, 업무분장, 인력배치에 대한 계획을 구체적으로 수립

컨설팅 업무의 수행
현장답사, 설문조사, 관계자면접, 인터넷검색 등을 통한 분석자료 수집 후 정리
필요한 경우 통계분석을 병행
대안들의 장ㆍ단점을 철저히 비교하여 최선의 결론 도출

컨설팅 용역보고서의 작성ㆍ검토
용역보고서를 작성한 후 용역보고서의 내용을 철저히 검토

컨설팅 용역보고서의 제출
각종 Presentation의 방법을 적절히 활용
부동산컨설팅 의뢰자
(부동산의 투자개발관리매매임대차 등의 상담)
부동산컨설턴트
대상부동산의 조사 및 분석
물건특성
지역특성
법적규제
시장활동
권리분석
기 타
면적
부지형상
도로폭
접도상황 등
교통
주변시설
가로 및 자연환경 등
도시계획
개발규제
건축규제
각종조례지침 및 업무요목 등
적정업종
타깃(Target)
사업규모
분양가격
임대조건 등
단독소유
구분소유
공유합유총유지임차토지임대주택 등
금융 및 세제등
기 획
지원 또는 자문
사업수익성의 검토
마케팅 분석
권리조정안 작성
기획설계실시
사업수지계획작성
자금세무계획 입안
감정평가사 (재산평가)
공인회계사 (회계)
세무사 (금융세무)
변호사 (법률)
건축사 (건축기술)
공인중개사 (분양)
부동산 소유자
사업방식결정
소유자의 단독사업
(제안형)
부동산컨설팅
업체의 공동사업
(공동사업부대형)
소유물건처분
신규물건처분
(처분 취득형)
기 타
자료 : 山田牙倨稔阿芳樹, 不動産コンサルタント (東京 : 住宅新報社, 1997), p.257 참고

키워드

부동산,   부동산컨설팅,   업무절차,   컨설팅필요성