2024년 1학기 방송통신대 중간과제물 부동산법제)甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지, Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우 구에게 얼마씩 배당되는지 설명하시오

소개글

2024년 1학기 방송통신대 중간과제물 부동산법제)甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지, Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우 구에게 얼마씩 배당되는지 설명하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[문제] 甲은 2020년 5월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(경기도 용인시 소재)을, 2022년 5월 10일에 乙에게 4억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 15일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 3억 원을 빌리면서 2022년 5월 15일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 3억 원을 변제하지 못하자, 2024년 5월 15일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2024년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함)

[문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

1. 전세권과 임대차
2. 민법에 따른 주택임대차등기
3. 대항력
1) 대항력의 개념 2) 대항력의 요건 3) 대항력의 발생시기
4. 사안의 결론

[문 2] 위 Y 주택이 3억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 3억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)

1. 우선변제권
1) 우선변제권의 개념
2) 우선변제권의 요건
3) 우선변제권의 효력 발생시기
4) 소액임차인의 최우선변제권
(1) 최우선변제권의 개념 (2) 최우선변제권의 요건 (3) 최우선변제 금액

2. 사안의 결론

*　참고문헌

본문내용

주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
2024년 3월 3일 기준 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)의 주요내용은 다음과 같다.
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
2. 사안의 결론
임차인 甲이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차인은 주택의 인도 및 전입신고의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 한다. 그런데 사안에서는 대항력 요건은 갖춘 것으로 확인되지만, 확정일자 유무는 별도로 설명되어 있지 않다. 만약 甲이 확정일자를 근저당 설정일인 2022년 5월 15일 이전에 받았다면, 甲은 우선변제권을 행사하여 丙보다 먼저 변제받을 수 있다. 따라서 甲이 배당요구를 했다는 전제 하에 경매대금 3억 5천만원에서 자신의 보증금 1억 5천만원을 丙에 우선하여 배당받을 수 있다. 따라서 丙은 경매대금에서 甲이 배당받은 금액의 차액인 2억원만 지급받을 수 있다.
甲이 확정일자를 받지 않았을 경우 최우선변제권의 성립여부를 살펴볼 필요가 있다. 이 사안의 경우, 甲의 보증금 1억 5천만원은 주택임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는 소액보증금의 범위(용인시: 1억4천500만원)를 초과하므로 최우선변제 대상이 되지 않는다. 따라서 이 경우 甲이 배당요구를 했을 경우 丙이 경매대금 3억 5천만원에서 차용금 3억원을 먼저 배당받고, 이후 甲은 나머지 금액인 5천만원을 배당받게 되는 것이다.
참고로, 만약 甲의 보증금이 1억 4천 500만원 이하였다면, 甲은 임대주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추고 있으며, 임차주택이 경매에 의한 매각에 해당하고, 배당요구를 했으므로 최우선변제권을 행사할 수 있는 요건을 충족한다. 따라서 이 경우 甲은 확정일자를 받지 않았더라도 최우선변제권을 행사하여 보증금에서 일정금액을 낙찰자 丙보다 우선하여 변제받을 권리가 있는 것이다. 이때 변제받는 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)에 따라 용인시에 해당하는 4천 800만원이 된다. 그리고 이 금액이 주택가액(4억원)의 1/2을 초과하지 않으므로, 甲은 최우산변제권을 통해 자신의 보증금 1억 5천만원의 32% 수준에 해당하는 4천 800만원을 최우선적으로 변제받게 된다. 그리고 丙은 甲이 최우선변제를 받고 남은 금액 3억 200만원에서 자신의 차용금 3억원 전부를 배당받게 된다.
* 참고문헌
부동산법제, 조승현·김재완, 한국방송통신대학교출판문화원, 2019.
대한민국 법원 종합법률정보(https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/intesrch/sjo022.do)
국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/)

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