제8회 공인중개사-부동산학개론

목차

제8회 공인중개사-부동산학개론

본문내용

임대료
⑤ 임대료의 변화, 주택의 거래량, 지가의 상승
해설 경기측정( 종합적 측정)
1. 가격(지가, 지대 또는 임료)의 변동
2. 건축량：건축활동 가장 중요：건축허가면적
3. 거래량：㉠ 주택거래량(취득세, 등기 실적), ㉡ 택지분양 실적
4. 공실률과 지가상승
5. 주택금융의 상태：주택금융의 상태가 악화되면 시장 상태가 악화되는 것이 보통이다.
32. 다음에서 상업지역의 지역요인이 아닌 것은?
① 배후지의 크기 ② 영업의 종별 및 경쟁의 상태
③ 당해 지역 경영자의 창의와 자력 ④ 경관 등 자연적 환경의 양부
⑤ 지역·지구제에 따른 토지공간이용에 대한 행정적 규제
해설 ⑤는 주거지역이 지역요인이다. 상업입지에서는 자연적 환경은 일반적으로 입지평가에서 고려되지 않고 있다.
33. 부동산관리에 관한 다음 내용 중 틀린 것은?
① 부동산관리에서는 소유와 경영의 분리가 나타난다.
② 부동산관리의 형태 중 가장 오래된 전통적 관리방식은 외주관리이다.
③ 업무용 빌딩의 위탁관리는 관리업무의 타성화를 방지하는 장점이 있다.
④ 부동산관리를 통해 부동산의 현재가치 유지를 도모할 수 있다.
⑤ 건축양식이 고층화하면서 부동산관리업이 본격적으로 발전하였다.
해설 ②：전통적 관리방식은 자가관리이다. 즉 소유자 자신이 직접 관리하는 방식이다.
34. P.H. Clarke의 개발이익 환수방법에 속하지 않는 것은?
① 개발이익이 발생할 토지의 전부 또는 일부를 국유화한 다음 이를 수요자에게 임대하여 토지의 개발이익을 환수하는 토지 국유화법
② 수익자부담금, 개발이익세 등을 통한 직접부과법
③ 공공사업에 필요한 양 이상으로 토지를 매입하여 개발한 후 그 사업에 가치 증가를 반영한 높은 지가로 처분하거나 임대함으로써 공공사업에 의한 증가를 환수하는 초과매수법
④ 공공사업을 위한 토지수용시 지주에게 그 사업에 의한 개발이익을 상쇄한 후 보상하는 상쇄법
⑤ 개발이익이 발생할 것으로 예상되는 지역을 미리 도시계획 등을 통해 계획구역으로 지정하는 계획규제법
해설 P.H. Clarke가 주장한 네 가지 개발이익 환수방법으로는 ㉠ 토지국유화, ㉡ 직접부과, ㉢ 초과매수, ㉣ 상쇄가 있다.
35. 보통 토지시장에서는 민간 개발업자와 지방자치단체 간에 다른 가격체계가 적용되고 있다. 그러한 가격의 차이가 낳은 결과들에 대한 다음의 설명 중 옳지 않은 것은?
① 지방자치단체는 민간개발업자보다 낮은 가격으로 토지를 구입하므로 민간보다 토지를 더 조방적으로 이용하기 쉽다.
② 토지가격의 차이는 지방자치단체와 민간과의 경쟁에서 지방자치단체에 의한 개발의 비효율성을 가려주는 역할을 한다.
③ 자본비용이 낮으므로 장기적으로 미개발토지를 보유하고 있는 지방자치단체에게는 불이익이 증가한다.
④ 지방자치단체에 의한 낮은 토지가격의 개발이 정당화될 수 있는 것은 지방자치단체에 의한 개발이 민간개발에서는 일어나지 않는 외부적 편익을 사회에 주기 때문이다.
⑤ 가격체계가 다르다는 사실은 민간주택보다 지방자치단체가 공급하는 주택에 유리하게 작용한다.
해설 자본비용이 낮으므로 장기적으로 미개발토지를 보유하고 있는 지방자치단체에게는 불이익은 없고 개발이익이 발생할 수 있다.
36. 효용가치가 있는 자동차의 평가는 거래사례비교법으로 하지만 적정하지 않은 경우의 평가방식은?
① 복성식 평가법 ② 적산법 ③ 수익분석법
④ 수익환원법 ⑤ 해체처분가격으로 평가
해설 자동차 ┬ 비준가격(원칙)
├ 복성가격：비준가격으로 결정함이 곤란한 경우
└ 해체가격：자동차로서의 효용가치가 없는 것
37. 양적 주택문제를 해결하기 위한 주택공급확대의 방안으로서 현재 시행하기에는 불합리한 내용은?
① 양도소득세의 경감 ② 저렴한 택지의 개발 ③ 합리적인 지가수준유지
④ 임대주택제도의 보급 ⑤ 민간주도형으로 확대
해설 양도소득세의 경감은 거래활성화를 위한 조치이다.
38. 부동산 마케팅에 대한 내용 중 틀린 것은?
① 시장성은 부동산 개발사업의 성공여부를 결정짓는 가장 중요한 요소가 된다.
② 개발사업의 마케팅에는 매도와 임대의 두 가지 형태가 있다.
③ 개발공간에 대한 임대활동은 개발의 중간단계에서부터 이루어진다.
④ 쇼핑센터나 대규모 사무실 건물들은 중요임차자를 사전에 확보할 필요가 있다.
⑤ 임대완료기간이 길게 되면 개발업자는 그만큼 추가비용을 부담해야 한다.
39. 노선가식 평가법에 대하여 잘못 설명하고 있는 것은?
① 각 획지의 지형이 다양하므로 보정률의 완벽을 기하기 어렵다.
② 비교적 주관성이 크며 평가사에 따른 가격 편차가 크다.
③ 모든 획지는 가로의 깊이가 깊어짐에 따라 그 가격이 체감된다.
④ 번화가에서는 하나의 가로를 세분화하여 복수의 노선가를 적용할 수 있다.
⑤ 단순한 깊이 외에 형태 및 면적 등의 차이도 보정의 대상이 된다.
해설 노선가식 평가법은 매매사례비교법에서 고려되어야 하는 대상 획지의 여러 가지 특성을 사전에 정해진 수식에 의해서 평가하고 있다. 이 방법은 토지구획정리사업이나 환지계획시에 대상 획지의 가치를 신속하고 일치성 있게 구할 수 있는 편리함이 있다. 그리고 획지의 성격에 따라 어느 정도의 수치를 부여해서 노선가를 수정해야 하는가를 계수표로 만들어서 제공하고 있으므로 평가사의 주관성을 상당한 정도로 배제할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 대상 획지의 가치가 이런 몇 가지 수식의 결합으로 평가될 수 있는 것인지, 시장에서의 매도인과 매수인의 형태에 부합되는지에 대해서는 의문의 여지가 있다.
40. 부동산의 경기순환에 관한 다음 설명 중 옳은 것은?
① 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 반대된다.
② 상업용 부동산의 건축경기는 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 일치한다.
③ 공업용 부동산의 건축경기는 주거용 부동산의 건축경기와 대체로 일치한다.
④ 산업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 무관한다.
⑤ 공업용 부동산의 건축경기는 상업용 부동산의 건축경기와 반대된다.
해설 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 역순환적 관계에 있다. 상업용·공업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 일치한다. 산업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 영향을 주고 받는다.

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공인중개사,   부동산학개론,   주택