주택문제의 이해

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서양교육사 모의고사

본문내용

(극빈계층의 경우 50% 이상)
·미국의 경우 가구소득의 25% 이상이 주거비에 지출할 경우 ㄱ 차액을 정부에서 보조
→ housing allowance
6) 자산으로서의 주택
·주택에 대한 수요 +-- 주거서비스의 소비
+-- 자산으로서의 가치 → 가수요, 투기수요 유발
·인플레 헤지(hedge) 역할 → 경기가 과열될수록 수요증대
·주택의 이와 같은 성격으로 인해 균형가격과 균형수급 형성이 어려움
7) 여러 가지 구성요소의 복합
·주택은 Ⅰ) 건축적 요소(침실, 거실, 부엌, 목욕탕 수준 등)
Ⅱ) 택지적 요소(대지규모, 경관, 형태 등)
Ⅲ) 위치적 요소(도로 접근성, 츙와의 거리, 주변환경 등)
→ 우리나라의 모든 주택은 사실상 모두 다른 특성 보유
8) 거래비용이 매우 큼 : 중개료, 관련 세금, 심리적 부담... → 소비자 주거지이전 억제
9) 생활을 담는 그릇, 프라이버시의 場
2. 주택시장의 특성과 수요·공급 구조
1) 주택시장의 특성
주택시장의 특성은 근본적으로 주택재의 특성으로부터 발생
(1) imperfect market ← heterogenity, imperfect information....
→ 시장의 실패(market failure) → 정부개입의 필요
(2) instability
derable commodity 이기 때문에 공급의 비탄력적
단기적으로 시장균형이 달성되기 어려움
(3) sub-market 존재
·전국적인 시장형성이 되지 못하고 지역적으로 sub-market 형성
·유형에 따라 sub-market 형성
- 단독, 아파트, 연립 등 주택유형에 따라
- 자가소유, 임차주택 등 점유형태에 따라
- 소득계층에 따른 sub-market 형성
2) 주택수요
· 수요의 유형
- 새로운 가구의 형성, 분가(인구, 가구증가)
- filtering process에 따른 주거이동
- demolition 등에 따른 대체수요
- submarket별 수요
+-신규주택 수요 +-자가주택 수요 +-단독주택 수요
+-중고주택 수요 +-임차주택(전·월세) 수요 +-공동주택(연립, 아파트 등) 수요
· 주택수요의 결정요인
- 주택가격 : 실수요, 가수요(투기수요)에 따라 상이한 영향
- 인구(가구)증가
- 소득수준, 소득의 분포상태
- availability of mortgage funds, taste의 변화
· 주택수요함수
- Hd = f(Ph, Y, Di...) → submarket별로 수요추정 필요
Di : sociodemographic variables
중고주택의 경우 : Hd = f(Ph, .... P-P0)
↓
분양주택의 분양가격과 시장가격 차
- 수요함수의 단순화
Hd = f(Ph)
가격(Ph) 가격(Ph)
(A) (B)
D
D'
D
O 수요량(Q) O 수요량(Q)
D' → 주택가격을 제외한 기타 요인들이 변했을 경우
(A) → 정상적인 수요함수
(B) → 투기적 수요가 가미되었을 경우
- 수요의 탄력성
가격탄력성(price elasticity) : - (△Q/Q) / (△P/P) → Polinsky는 0.75 - 1.2로 추정
소득탄력성(income elasticity) : (△Q/Q / (△Y/Y) → Polinsky는 0.75로 추정
한국의 경우 0.1 - 1.7로 추정
일반적으로 저소득계층의 경우 일반가구에 비해 가격탄력성과 소득탄력성이 낮은 것으로
조사됨
3) 주택공급
· 주택공급의 결정요인
- 주택가격, 기타 재화의 가격
- 요소가격(건축자재, 택지비, 인건비 등 요소시장 여건)
· 주택공급함수
Hs = f(Ph, Pi, Fi....) → 단순화 Hs = f(Ph)
가격(P)
Hs
공급량(Q)
- 공급의 가격탄력성 : (△Q/Q) / △P/P
택지의 한계, 건축기간의 장기화, 용도제한, demolition 등으로 인해 비탄력적임
4) 가격 및 균형수급량의 결정
· 통상적으로 공급의 비탄력성, 시장정보의 부족 등으로 단기균형이 달성되지 못하는 경우가
많음. 특히 투기수요가 발생할 경우 초과수요로 인해 불균형상태 지속
P P
Hs
P' Hd'
Po Hd
Hd
O Q O Qo Q
(신규주택의 수요공급) (중고주택의 수요공급)
· housing segregation과 주택가격
가격 가격
black white black white
O(distance from border) O
· 시간의 흐름과 주택가격
가격
택지가격
시간
가격
1차보수
2차보수
시간
· 분양가격 규제의 효과
가격(P) S
Po E
가격규제
P'
D
O

키워드

주택,   주택재,   주택시장,   공동주택,   가구,   단독주택