가등기담보정리

목차

1. 머리말

2. 가등기에대한 간단한 설명

3. 가등기담보의 법률적 성질

4. 가등기담보권의 설정과 이전
4.1 가등기담보계약
4.2 가등기담보의 공시
4.3 가등기담보권의 이전

5. 가등기담보권의 실행
5.1 서론
5.2 채무자등에의 통지
5.3 청산기간의 경과
5.4 청산금의지급

6. 후순위권리자의 권리행사

본문내용

를 상대로 원인무효인 위 각 가등기 및 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구하여 그 등기가 말소되면 등기공무원이 다시 직권으로 말소된 위 제3자 명의의 소유권이전등기의 회복등기를 할 수 있고, 위 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기가 잘못 말소되었다 하여 이미 목적 달성으로 소멸한 전 소유자에 대한 소유권이전등기청구권이 다시 발생한다고는 할 수 없으므로 위 제3자에게는 전 소유자를 대위하여 위 각 가등기 및 본등기의 말소를 청구할 피보전권리가 없다.
대법원1995.7.11.선고95다12446판결
담보가등기가 경료된 부동산을 양수한자가 그 피담보채권의 소멸시효를 원용할 수 있는 근거 및 그 소멸시효 원용권의 성질
소멸시효를 원용할 수 있는 사람은 권리의 소멸에 의하여 직접 이익을 받는 사람에 한정되는바, 채권담보의 목적으로 매매예약의 형식을 빌어 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 경료된 부동산을 양수하여 소유권이전등기를 마친 제3자는 당해 가등기담보권의 피담보채권의 소멸에 의하여 직접 이익을 받는 자이므로, 그 가등기담보권에 의하여 담보된 채권의 채무자가 아니더 라도 그 피담보채권에 관한 소멸시효를 원용할 수 있고, 이와 같은 직접수익자의 소멸시효 원용권은 채무자의 소멸시효 원용권에 기초한 것이 아닌독자적인 것으로서 채무자를 대위하여서만 시효이익을 원용할 수 있는 것은아니며, 가사 채무자가 이미 그 가등기에 기한 본등기를 경료하여 시효이익을 포기한 것으로 볼 수 있다고 하더라도 그 시효이익의 포기는 상대적 효과가 있음에 지나지 아니하므로 채무자 이외의 이해관계자에 해당하는 담보 부동산의 양수인으로서는 여전히 독자적으로 소멸시효를 원용할 수 있다
2. 기타 소멸
가등기담보의 실행으로 목적물의 소유권이 채권자에게 이전한 때에는 가등기 담보권은 소멸합니다 또한 담보가등기가 경료된부동산에 대해서 경매등이 행해진 경우에도 소멸합니다
제소전 화해의 문제
제소전화해는 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기전에 지방법원의 단독판사앞에서 화해신청을하여 해결하는 절차인데 실제로는 민사분제의 해결보다는 다툼이없는 계약내용을 조서화해서 재판상의 화해를 성립시키는 방법으로 이용되고 있습니다
그 이유는 이러한 화해조서는 확정판결과 동일한효력이있으며 집행력을 가지기 때문입니다
그러므로 일단 제소전화해가 성립되면 판결의 효력인 기판력이 전면적으로 긍정되며 설사 제소전 화해에 하자가 있더라도 재심청구의 사유가있는 경우에 한해서 이른 바 준재심의방법으로만 그 무효를 주장하수있게 되기 때문입니다 (이른 바 무제한기판력설)
이를 달리 설명하면 실체법상의 하자 (예: 청산금지급을 하지 않는다던가)가 있더라도 이는 재심사유에 해당하지 않기 때문에 그 무효를 주장할 수 없게 되는 것입니다 이는 경제적강자의 지위를 이용하여 폭리행위를 하고 이를 채무명의로 만들어 합법적으로 재판상 다투는 길을 봉쇄하는 결론에 도달하고 있습니다
하지만 법률신문 88.4.18일자에보면 법원은 가등기담보법에따라서 청산을 내용으로하는 화해만 성립시켜주고 있다고하여 이 제도의 폐해방지를 위해 힘쓰고 있습니다
또한 최근의 대법원판례는 아래와 같이 해석하여 채무자보호에 힘쓰고 있습니다
대법원1992.5.26.선고91다28528판결
가.채권담보의 목적으로 가등기와함께 제소전화해를 한 후 그 제소전화해에따라 가등기에기한
본등기를 마친 경우 그소유권이전등기를 이른 바 약한의미의 양도담보로 볼 것인지 여부
채권담보의 목적으로 가등기를 경료한 후 일정시기까지 채무금을 변제하면 위 가등기를 말소하고 그 채무금을 변제하지 않으면 위 가등기에 기한본등기를 담보의 목적으로 이행한다는 내용의 제소전화해를 하였다가 채무자가 채무금을 변제하지 않아 그 제소전화해에 따라 가등기에 기한 본등기를 마친 경우라면 그 소유권이전등기는 위 채권에 대한 담보권의 실행을 위한 방편으로 경료된 이른바 정산절차를 예정하고 있는 약한 의미의 양도담보의 뜻으로 보아야 할 것이다.
나.제소전화해의효력
제소전화해는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력이 있고 창설적효력을 가지는 것이므로 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한권리의무관계는 소멸한다.
다.제소전화해조항에 채무의변제기와 채무원금만 정하고 변제기이후의 지연손해금에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한 경우 지연손해금의 비율
제소전화해조항에 채무의 변제기와 채무원금만 정하고 변제기 이후의지연손해금에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한 경우에는 원칙으로 돌아가 변제기 이후에는 민법 소정의 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급하여야 할 것이다.
대법원1996.7.12.선고96다19017판결
제소전화해에서 상환이행을명한 반대채권의존부나 그수액에대하여 기판력이 미치는지여부(소극)
제소전화해의 내용이 채권자 등은 대여금 채권의 원본 및 이자의 지급과 상환으로 채무자에게 부동산에 관한 가등기의 말소등기절차를 이행할 것을 명하고, 채무자는 가등기담보등에관한법률 소정의 청산금 지급과 상환으로 채권자 등에게 가등기에 기한 소유권이전의 본등기절차를 이행할 것과 그 부동산의 인도를 명하고 있는 경우, 그 제소전화해는 가등기말소절차 이행이나 소유권이전의 본등기절차 이행을 대여금 또는 청산금의 지급을 그 조건으로 하고 있는 데 불과하여 그 기판력은 가등기말소나 소유권이전의 본등기절차 이행을 명한 화해내용이 대여금 또는 청산금 지급의 상환이 조건으로 붙어 있다는 점에 미치는 데 불과하고, 상환이행을 명한 반대채권의 존부나 그 수액에 기판력이 미치는 것이 아니다.
대법원1995.2.24.선고94다53501판결
가등기담보등에관한법률 시행 당시 채권담보를 위한 소유권이전등기청구권보전의 가등기에 기한 본등기가 제소전화해조서에 기하여 이루어진 경우, 채무자가 제소전화해조서의 작성 이후에 그 피담보채무원리금을 채권자에게 모두 변제하였음을 이유로 가등기 및 그에 기한 본등기의 말소를 청구하는 것은제소전화해조서의 기판력과 저촉된다고 볼 수 없다.
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