재건축사업

목차

Ⅰ. 서
1. 재건축사업의 의의
2. 재건축사업의 대상
3. 재건축사업 추진 절차
4. 잠실 저밀도지구 재건축 상황

Ⅱ. 잠실3단지 재건축 투자계획
1. 용적률 따른 사업가능
2. 조합원 추가부담 불가피
3. 전망
● 소형의무제 오늘부터 부활
2. 용적률 변화가 재건축 사업에 미치는 영향

Ⅱ. 소형의무제 오늘부터 부활

Ⅲ. 소형평형 의무비율 대상 제외 투자유망

Ⅳ. 재건축 잠실 주공 가격 오름세 꾸준

Ⅴ. 5개 저밀도지구 탐방 수익성 분석

●재건축 아파트 60% 수익성 없다...

본문내용

부 갈등으로 약간의 잡음이 있지만 단지 규모(3천2백80가구)가 2단지 다음으로 적어 재건축 승인을 받기 유리한데다 조합설립인가를 먼저 받았다는 점 등이 작용해 시세의 상승세가 이어지고 있다.
15평형이 1천5백만원 가량 오른 1억8천만∼1억8천5백만원의 시세를 보이고 있다. 이밖에 시영아파트단지 13평형도 5백만원 가량 오른 1억5천만원선에 거래되고 있다.
잠실 1단지도 곧 조합설립인가를 받을 것이란 기대감 때문에 13평형의 매매가가 4월말보다 5백만원 가량 오른 1억6천만∼1억7천만원에 형성돼 있다.
Ⅴ. 5개 저밀도지구 탐방 수익성 분석
저밀도지구 재건축은 최근 정부가 발표한 소형평형 의무화 공급 대상에서 제외됐기 대문에 조합원들의 평형조정에 걸리는 시간이 단축돼 그만큼 사업추진이 빠르다. 따라서 다른 재건축 단지와 달리 수익성이 높을 것으로 기대된다.
또 고밀도 지구가 250%의 용적률 제한을 받는데 반해 저밀도 지구 단지는 270% 이상의 용적률이 적용되기 때문에 조합원 부담금이 상대적으로 적은 장점도 있다.
무엇보다 저밀도지구 아파트는 대지지분이 높아 재건축이 이뤄질 경우 상대적으로 넓은 평형의 아파트를 배정받을 수 있는 것도 투자 장점중의 하나로 꼽히고 있다.
서울 강서구 화곡저밀도지구의 아파트 투자가치는 얼마나 될까.
이곳 아파트는 그동안 전반적으로 재건축 단지 아파트 가격이 큰 폭으로 오르는데 비해 상대적으로 오름폭이 작다. 그만큼 상승 여력있는 다른 저밀도지구에 비해 높다. 전문가들은 재건축 지분구입 시세와 예상 추가부담금, 금융비용을 더한 총 투자금액이 현재 주변아파트 시세보다 낮거나 혹은 비슷한 수준이더라도 단지 입지가 뛰어날 경우 투자가치가 충분한 것으로 평가하고 있다. 화곡지구 중 오는 12월 사업승인을 받을 예정인 1주구의 10평형과 13평형을 중심으로 수익성을 분석해 본다.
기존 10평형을 매입해 34평형에 입주하는 경우를 살펴보자. 조합측이 예상하고 있는 무상지분률 130%와 조합원 권리지분 평당 690만원을 근거로 이후 예상부담금을 산출하면 10평형이 34평형에 배정될 경우 13평형까지는 무상이다. 나머지 21평에 대한 부담금을 산정하면 1억4490만원이 추가로 든다. 이 아파트의 시세가 평균 1억500만원이므로 총 투자비용은 2억4990여만원이 되는 셈이다. 지난 6차 서울시 동시분양에서 공급됐던 강서구 등촌동 현대산업개발의 아이파크 31평형이 2억5000만원선에 거래되고 있어 총 투자금액이 비슷하거나 다소 낮은 수준이다. 아이파크에 비해 대규모 단지인데다, 우장산을 배경으로 조망권이 뛰어나고 역세권에 위치해 프리미엄 상승이 기대된다.
13평형을 매입해 47평형으로 입주하는 경우를 보자. 무상지분률 130%를 적용하면 추가로 부담해야 할 돈은 2억700만원이다. 따라서 총 투자비용은 1억4000만원에 2억700만원을 더한 3억4700만원이 되는 셈이다.
최근 인근에 분양한 강서구 화곡동의 롯데 낙천대아파트 51평형의 시세가 3억9300만∼4억1500만원에 거래되고 있다. 시세 및 총투자금액과 주변 시세차를 감안하면 추가 상승 여력이 충분하다.
●재건축 아파트 60% 수익성 없다...
현행 적용률 2백50% 적용때
서울에서 지은지 15년 이상된 아파트 중 현행 용적률 2백50%를 적용해 재건축할 경우 개발이익을 올릴 수 있는 아파트는 전체의 40%에 불과한 것으로 나타났다.
한국건설산업연구원은 10일 개최한 "2002년 건설.부동산 경기전망 세미나"를 통해 이같이 밝혔다.
김현아 책임연구원은 이날 주제발표에서 지난 8월말 현재 서울시 아파트는 총 2천55개 단지 1백1만5천7백87가구이며 이중 입주이후 15년이 지난 아파트는 6백8개단지 29만4천6백22가구로 전체의 29%에 달한다.
이 가운데 63.3%의 단지가 재건축을 추진중이지만 용적률 2백50%를 적용해 사업성을 분석해본 결과 전체의 40%정도만 수익성이 있는 것으로 조사됐다.
또 기존 단지보다 가구수를 1.3배,동(棟)수를 1.5배 정도 늘려 재건축할 경우 조합원 가구당 평균 추가부담금은 8천만원 정도가 소요되고, 가구수 증가 없이 1대1 재건축을 하게되면 1억2천만원 정도를 부담하게 된다고 분석했다.
지역별로는 강동구 송파구 강서구 양천구 등 강남권은 60%이상의 아파트단지가 사업성이 있지만 관악구 구로구 금천구 등지는 수익성이 거의 없는 것으로 조사됐다. 강북권에서는 용산구 종로구 노원구 등을 제외하고는 사업성이 매우 낮은 것으로 분석됐다

키워드

재건축,   아파트,   건축,   부동산,   재건축사업