부동산 가격 거품현상과 향후대책

목차

1. 서론

2. 거품의 정의

3. 일본과 우리나라의 상황
1)일본
2)일본의 경우와 우리나라의 현 상황과의 비교
3)부동산 거품형성 및 붕괴과정
4)거품여부평가

4. 부동산가격 상승의 원인
1)아파트의 공급부족
2)저금리 기조의 지속
3)경상수지 흑자로 인한 통화팽창
4)금융기관들의 가계대출 확대
5)소결
6)가격상승에대한 설문조사

5. 정부의 안정책

6. 정부의 딜레마

7. 결론 (향후의 전망)

본문내용

회복해온 과정이라고도 할 수 있다. 그리고, 아직 그러한 경향을 가진 범위도 넓지 않다. 개인적인 판단으로 거품론의 존재는 외환위기시에 자산가격의 폭락에 연이은 단기간의 빠른 회복에 대한 착시현상이라는 것이다.
지금 세계적으로 불황의 분위기를 타고 있다는 뉴스가 자주 전해지며, 우리나라도 주가가 연중최저치를 기록했다고 한다. 미국, 일본 등에서는 자산 디플레이션의 우려가 있다고도 한다. 그러나, 현 시점에서의 우리나라는 풍부한 유동성 때문에 인플레이션의 우려가 더 짙은 분위기이다.
결국 지금의 경제상황은 혼미하다고 하겠다. 그리고, 최근의 이사 비수기철과 맞물려 임차물건의 수요가 없어서 전세가가 하락세의 양상을 보인다고 한다. 이러한 요인들은 부동산가격에 부의 요인으로 작용할 것이나, 풍부한 유동성과 저금리의 기조는 계속되고 있고, 방학과 더불어 시작되는 새로운 이사철은 다시 수요를 일으킬 것이기 때문에 전세가의 하락세로의 반전이 많은 영향을 미칠 것이라고는 생각되지 않는다.
현재의 부동산 자산가격에 거품이 있다고 볼 수는 없다는 것은 본론의 내용에서 볼 수 있는 바, 시장상황과 비교하여 판단하면 10월은 보합세가 유지되다가 10월 말경에는 방학수요와 함께 소폭상승을 기대할 수 있을 것이다.
또한 부동산 시장의 거품은 부정할수 없는 사실이므로 이에 적절한 금융과 경제정책이 필요하며 정부의 일괄되고 적절한 부동산 정책이 필요하다. 또한 세계경제 흐름을 예의 주시하며 신속한 대응을 해야할 것이다.
-부록-
월간 주택경기동향 2002. 9. (주공 주택도시연구원)
금년 상반기 부동산시장은 서울 강남지역을 중심으로 주택매매 및 전세가격, 토지가격이 급등하고, 서울 동시분양이 사상 최고의 청약률을 보이는 등 과열 양상을 보였음.
주택시장 불안은 정부의 각종 규제완화와 금융. 세제지원 확대, 신규아파트 공급 부진에 따른 수급불안, 재건축개발기대심리 확산, 저금리기조와 증시침체로 인한 유동성유입, 금융기관들의 주택담보대출 급증, 인기 학군. 학원지역 선호 등 시장 내. 외부의 복합적인 요인에 기인하는 것으로 판단됨. 한편, 토지시장도 개발제한 구역 해제, 신도시건설 조기 착수, 주택시장 투기억제에 따른 자금유입 등으로 투자수요가 크게 증가하였기 때문임.
향후 부동산시장은 아파트 공급부진으로 인한 수급불균형이 지속되고 저금리 기조로 인한 가격상승압력은 여전하나, 실물경기회복세가 둔화되고 금리도 소폭 상승세로 반전될 것으로 보이는 데다 투기과열지구 지정, 청약1순위대상 제한, 기준시가 인상, 세무조사 등 정부의 강력한 투기억제대책으로 인해 투자수요가 위축되면서 점차 안정될 것으로 전망됨. 단, 투기대기자금이 비투기과열지구로 이동하여 국지적 주택가격불안은 당분간 지속되고, 개발제한구역 해제, 수도권 신도시개발 확대 및 조기착수 등 개발 수요의 증가로 인해 토지가격상승세도 지속될 것으로 예상됨.
주택매매가격은 정부의 투기억제대책과 이사철 마감으로 인해 가격상승폭이 크게 둔화되고 있으며, 2003년에도 이러한 안정세가 이어질 것으로 전망됨. 이는 저금리와 유동성증가로 투자압력이 높은데다 수요자가 선호하는 아파트의 수급 불균형은 여전하나, 미국경기회복 불투명. 이라크공습 가능성 등 거시경제여건이 불투명하고, 단기급등에 따른 거품붕괴 우려가 대두되고 있으며, 정부의 투기억제대책으로 투자심리가 크게 위축될 것이기 때문임. 따라서 2003년 매매 가격 상승률은 전국평균 1∼2%, 서울 아파트 3% 내외에 그칠 것으로 전망됨.
주택전세가격은 2003년에도 수도권 아파트를 중심으로 수급불균형이 지속되고, 잠실. 반포 등 재건축사업이 본격화되면서 상승국면이 이어질 것으로 전망됨.
그러나 그동안의 누적상승에 대한 부담과 다가구. 다세대주택 및 오피스텔 입주 물량 증가 등에 힘입어 상승폭은 크게 둔화될 것으로 보임. 따라서 2003년 주택 전세가격은 전국평균 5∼7%, 서울 아파트 8% 내외의 상승률을 기록할 것으로 예상됨.
신규주택건설은 지난해 하반기 이후 급증세를 보였으나 최근 들어 건축허가, 건설수주 등 주택건설선행지표들의 증가세가 크게 둔화되고 있어 향후 전망을 어둡게 하고 있음. 연초의 급증세에 힘입어 당초 공급목표 55만호를 크게 상회한 60만호의 신규주택이 건설될 것으로 보이나, 2003년에는 55만호 수준에 그칠 것으로 전망됨. 물론, 국민임대 100만호 공급계획, 수도권 신도시개발 조기 착수 등의 증가요인도 있으나, 난개발 방지를 위한 용적률 강화, 소형주택의무비율 부활, 재건축 사업기준 강화, 다세대주택 주차장비율 강화 등 각종 규제가 강화되고 정부의 투기억제대책으로 분양시장도 위축될 것으로 보이 때문임.
향후 아파트 값에 대한 전문가들의 전망
1) 거품붕괴론과 대세상 승론이 팽팽히 맞서고 있음
2) 실제로 거래랑 감소들을 들어 아파트값하락을 예고하는 전문가들의 전망이 나오기 시작
3) 대부분 부동산 전문가들은 하락보다는 상승을 예고하는 지표들이 아직은 우세하다고 판단
4) 거래량, 매매가 대비전세가 비율등 기술적 지표들이 향후집값을 예측하는데 많은 도움이 됨
서울지역 아파트 거래량
서울지역 아파트 거래량은 1.4분기를 고점으로 하향곡선
내년 하반기부터는 매매가와 거래량이 동반하락예상
매매가 대비 전세가 비율
전세가를 매매가로 나눈비율
구매력 관점에서 보는 기술적 지표
현재 서울시내 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 57%선 지난해초 수준으로 돌아옴
참 고 문 헌
1. 한국부동산신탁, 「21세기를 향한 부동산개발 방향 : 세계화·지방화시대의 대응」, 1995
2. 김창섭, 「토지비축을 적극 활용하는 이유」, 토지연구 제1호, 한국토지공사, 1999,
p.1.
3. 정진환, 김재영, 「행정학원론」, 학문사, 1997, pp.135∼136.
4. 김형렬. 「정책학」. 법문사 1993, pp.14∼16.
5. 김상태, 인천대학교 행정대학원 석사논문 참조, 2000. 6월. pp4∼7.
6. 박원석, 「국토와 토지정책」, 범문사, 1995, p.21.
8. 권태영, 정희남 「21세기 토지제도 정립을 위한 국제회의」, 국토개발연구원, 1995,
pp.174∼179.

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