임차보증금반환채무와 임차물반환채무와의 관계

소개글

임차보증금반환채무와 임차물반환채무와의 관계에 대한 보고서 자료입니다.

목차

일. 서 언

이. 임차보증김의 의의 및 법률적 성질
1. 의 의
2. 보증김교부계약
3. 법률적 성질
4. 보증김이 담보하는 범위

삼. 임차보증김반환청구권의 발생시기 및 범위

사. 임차보증김반환채무와 임차물반환채무와의 관계
1. 채권적전세
2. 학 설(일본)
3. 일본판례
4. 우리나라의 학설·판례
5. 사 견

오. 관련된 문제
1. 상계와의 관계
2. 전부명령과의 관계
3. 보증김반환청구권의 양도
4. 임대인의 지위의 변동과 보증김
5. 유치권문제

본문내용

이다.
주21) 民商法雜誌 前揭書 79면.
주22) 韓國註釋民事訴訟法. 大法院 69.12.26. 선고 69라853 판결.
3. 保證金返還請求權의 讓渡
_ 다음 保證金返還請求權은 讓渡할 수 있는가? 保證金 返還請求權은 賃貸借終了[46] 時에 條件이 成就되는 停止條件附權利이므로 期間滿了前後를 不問하고 讓渡할 수 있다. (民法 第149條). 그리고 그것은 賃貸人으로부터 賃借物明渡와 同時履行하라는 抗辯權을 負擔하는 權利이다. 위 請求權의 讓受人은 條件成就以後 즉 賃貸借關係終了時以後에는 賃貸人이 賃貸借關係로부터 생기는 모든 債權을 保證金으로부터 控除한 殘額을 賃貸人에게 請求할 수 있을 것이다. 그리고 賃貸人은 債權讓渡通知를 받은 이상 賃借人에게 위 保證金殘額을 支給하여서는 안 될 것이다. 그러나 讓受人이 保證金返還을 請求하였음에도 不拘하고 賃借人이 기간 만료 후에도 계속하여 賃借物을 明渡하지 않고 있을 때 또 兩者가 談合하였을 때 賃貸人은 賃借物明渡의 同時履行의 抗辯을 하였을 경우에 讓受人은 어떻게 할 것인가? 限없이 賃借人이 明渡하기만을 기다릴 것인가? 아니면 賃貸人의 明渡請求權을 代位할 수 있을까? 賃貸借終了後에는 賃借人은 目的物을 不法으로 占據하는 것이 되므로 賃貸人은 賃借人에 대하여 所有物返還請求權을 行使할 수 있고 그 權利는 債權者代位權의 對象이 될 수 있는 것이므로 讓受人은 賃貸人의 所有物返還請求權을 代位行使한 후에 保證金殘額을 請求할 수 있다고 생각하지만 의문이다. 이 경우에 賃貸人의 無資力을 要件으로 할 것인가 保證金返還請求權을 特定權利로 보아 無資力을 必要로 하지 않아도 될지 의문이다. 많이 硏究해 볼 문제이다(返還時說에 의하면 賃借人이 目的物을 明渡하지 않는 限 保證金返還 請求權의 條件自體가 成就되지 않으므로 現實的으로 賃貸人에게 保證金을 請求할 수 없고 따라서 그 債權은 履行期에 到達하지도 않았으므로 代位의 問題가 생기지 않을 것이다). 또 保證金은 一種의 擔保이므로 賃借人이 第3者에게 위 保證金返還請求權을 讓渡한 경우에 이를 第3者가 提供한 擔保라고 보고 民法 第639條 第2項을 유추적용하여 賃貸借關係가 終了하였을 경우에 第3者가 提供한 擔保와 같이 消滅하는 것으로 볼 수 있을까? 勿論 그렇게 되면 賃借人과 第3者가 짜고 賃貸人에게 損害를 加한 경우가 많을 것이므로 賃貸人에게 不利하여 不當하다. 다만 賃貸人이 故意로 또 賃借人과 짜고 明渡를 要求하지 않는 경우에 限하여 保證金은 擔保로서의 效力은 消滅하고 讓受人은 바로 保證金殘額을 請求할 수 있고 賃貸人은 同時履行의 抗辯을 할 수 없는 것으로 하면 어떨까, 이 역시 연구해 볼 문제이다. 또 賃借人이 保證金返還請求權을 讓渡하였는데 賃貸人이 賃貸借終了後 賃借人에 대하여 賃借物明渡請求를 하였을 경우에 賃借人은 保證金返還과 同時履行하겠다는 抗辯을 할 수 있을까? 賃借人은 이미 保證金返還請求權을 讓渡하였으므로 權利者가 될 수 없고 따라서 그 權利를 行使할 수 있는 地位에 있지 아니 하므로 同時履行의 抗辯權을 行使할 수 없다고 생각된다.
4. 賃貸人의 地位의 變動과 保證金
_ 賃貸人의 地位가 移轉할 때 舊賃貸人의 保證金返還債務도 또한 承繼되느냐 특히 賃借權이 登記되어 있을 때 문제된다. 賃借權이 對抗力을 갖고 있지 않을 때에는 讓受人과 새로운 계약을 하지 않는 限 前所有者의 債務를 承繼받지 않을 것은 當然하다. 그러나 不動産의 賃貸借가 登記되어 있을 경우(民法 第621條) 또는 建物의 所有를 目的으로 하는 土地賃貸借에 있어서 賃借人이 그 地上建物을 登記하면 역시 그 土地의 讓受人에 대하여서도 賃借權을 가지고 對抗할 수 있게 되는데(民法 第622條) 이 경우에 舊所有者에게 交付한 保證金에 관한 權利義務도 당연히 新所有者에게 移轉한다는 것이 從來의 學[47] 說 判例이다. 舊所有者에게 保證金에 의하여 擔保된 債務가 있었을 때에는 그것은 당연히 控除되고 讓受人은 그 殘額에 대하여서만 承繼하게 된다. 그러므로 對抗力있는 賃借權의 制限을 받는 不動産을 讓受한 者가 公示되지 않는 保證金 때문에 不測의 損害를 입게 될 것이므로 不動産競賣에 있어서 保證金을 公示하도록 되어 있다.주23) (民事訴訟法 第618條 第3號).
주23) 註釋民法 246면. 郭潤直 前揭書 382면.
5. 留置權問題
_ 賃借人이 保證金返還請求權을 確保하기 위하여 賃借不動産을 留置할 수 있는가? 특히 賃貸借가 對抗力을 갖지 않는 경우에 目的物의 讓受人이 賃借人에 대하여 返還을 請求하는 경우에 保證金에 관하여 留置權을 主張할 수 있는가 하는 것이 문제된다. 이에 대하여는 肯定說과 否定說이 있다.
_ 肯定說: 賃借保證金은 賃貸借契約과 密接하게 給合되고 적어도 同一의 生活關係로부터 생긴 것이라고 할 수 있기 때문에 留置權을 認定하여야 한다고 主張하고 있다. 이 學說은 불란서 民法이 賣買로 인하여 賃貸借關係가 깨뜨려지는 경우에 賃借人은 讓渡人으로부터 損害賠償을 받을 때까지는 返還하지 않아도 좋다는 同法 第1749條의 規定을 참작하는 것이 좋다는 취지이다(我妻榮 民法講義 V2 476면. 金 安 389면).
_ 否定說: 賃借人은 保證金의 返還을 받지 않는 것을 이유로 留置權을 行使할 수 없다고 한다. 그 이유는 保證金返還請求權은 賃貸借契約에 관하여 생긴 債權이라고 할 수는 있지만 賃借物 그 自體에 관하여 생긴 債權이라고 할 수는 없기 때문이라고 主張한다(勝本契約各論 321면. 末川各論 218면. 永田 要義 226면. 金顯泰 債權法各論 211면).
_ 대개 債權質說은 賃借物返還債務에 先履行義務를 負擔시키므로 留置權이 생길 여지가 없다고 主張하고 返還時說을 取하는 學者도 이에 同調하고 終了時說을 취하는 學者도 保證金返還請求權은 賃借物 그 自體에 관하여 생긴 債權이 아니라고 하여 留置權을 否定하는데 我妻敎授만이 肯定說의 立場에 있다. 筆者의 私見으로는 否定說이 妥當하다고 본다. 日本判例는 앞에 나온 昭和 49.9.20. 最高裁判例에서 留置權을 認定하지 않고 있다.
_ 우리나라 判例는 大法院 1961.12.21. 선고 4294민상127, 128 판결에서 유치권을 否認하는 취지의 判示를 하였고 그 뒤 變更된 일이 없는 것 같다.주24)
주24) 대법원판례카아드 No. 6664.

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