사업계획서 - 전문부동산투자회사

소개글

사업계획서 - 전문부동산투자회사에 대한 보고서 자료입니다.

목차

회사소개
현재 시장상황 평가
마케팅 목표

거시적 환경에 대한 분석

1. 광역분석
가. 인구
나. 소득 및 경제활동
다. 지역여건과 잠재력 분석
라. 비전과 미래상
2. 지역분석
가. 인구현황 및 분포
나. 발전계획 및 방향

미시적 환경에 대한 분석

1. 근린 분석
가. 지역특성
나. 주 수요층 분석
2. 사업 예정지 분석
가. 사업 예정지 선정
나. 사업 예정지 현황 및 분석
다. 사업예정지 인수금액
나. 주변지역 업종 분포 현황
다. 도로, 교통환경 현황
라. 입지분석

대상 건물 SWOT 분석

STP 전략
가. 시장세분화
나. 표적시장 선정
다. 포지셔닝


세분시장 4PS 전략
가. 제품전략
나. 가격전략
다. 유통전략
라. 촉진전략

광고

본문내용

청소년회관 등의 문화시설이 밀집하고 있다.
○ 또 대구종합유통단지와 대구종합물류단지가 산격동, 검단동 일대에 조성되고 있으며, 침산동 일원에 제일모직 후적지와 대한방직 후적지에 업무시설이 들어서면 북구는 전국 최대의 유통과 물류의 중심지로 부상할 것으로 기대되고 있다.
○ 이상의 상황을 종합해 보면 첨단 산업시설 유치 계획으로 경제활동인구의 대규모 유입이 예상되며 이에 따른 각 지역의 역할 분담이 진행 중에 있다. 사업지가 위치한 산격동 지역은 기존 대학로가 있는 중심상업지역으로 젊은 인구의 유흥소비를 담당하며 발전할 것으로 예상된다.
미시적 환경에 대한 분석
1. 근린 분석(경북대학교 북문지역)
가. 지역특성
○ 사업지는 경북대학교를 중심으로 하는 상권이 형성되고 대학로로 특화되어 발전하고 있으며, 경북대 학생 뿐 아니라 인근 대학(아래의 북구 교육시설 현황을 참고)을 비롯, 대구광역시 전체지역을 배후지로 하는 대구의 대표적인 유흥소비 지역이다.
○ 또한 경북대 중에서도 음식, 소비재에 대한 지출이 상대적으로 많은 여학생이 대부분인 단과대학(예술대학, 인문대학, 농과대학)이 집중적으로 분포하는 지역이다. 한편 북문 옆에는 대구광역시에서 가장 좌석수가 많은 대강당이 있어 시민 전체를 대상으로 하는 대규모 공연이 자주 열리고 있다.
나. 주 수요층 분석 (경북대생)
구 분
남
여
합계
총 학생수
11,174
8,759
19,933
인문대학
466
1,295
1,761
농업생명과학대학
785
801
1,586
예술대학
95
557
652
저율전공부
516
296
812
사범대학
649
863
1,512
자연과학대학
1,011
1,085
2,096
경상대학
1,269
641
1,910
사회과학대학
375
685
1,060
법과대학
695
427
1,122
공과대학
3,702
705
4,407
생활과학대학
18
254
272
전자전기컴퓨터학부
916
407
1,323
○ 남학생의 비율이 56%, 여학생의 비율이 약 44%이다. 북문 주 이용층인 인문대, 농대, 예술대, 자율전공부 재학생은 4,811 명으로 전체의 25%를 차지하고, 이중 남학생이 39%, 여학생이 61%로 여학생의 비중이 상대적으로 컸다.
2. 사업예정지 분석
가. 사업 예정지 선정
○ 사업 예정지는 경북대학교 북문의 핵심 상권에 속하고 있으며, 건물 전체에 대한 Concept이 부재하고, 이에 따라 마구잡이식 점포 입점으로 인해 최대 수익률을 내지 못하는 상업용 부동산으로 하고, 또한 비효율적인 상가구성으로 입지 우위의 최 유효활용을 못하고 있는 곳으로 선정하도록 하였다.
이러한 기준을 바탕으로 대구광역시 산격 3동 1338-5번지 상업용 부동산을 사업 예정지로 선정하게 되었다. 이 건물은 경북대 북문에서 상권형성지역으로 통하는 횡단보도를 물고 있는 최고의 입지 및 노출도를 보유하면서도, 지하 호프 소주집, 1층 슈퍼, 복사점, 4층, 5층을 주택으로 사용하는 등 Concept이 없고, 비효율적으로 운영되고 있으며, 1층을 제외한 많은 점포들이 매출부진을 겪고 있는 실정이다.
나. 사업 예정지 현황 및 분석
구 분
내 용
비 고
위치
대구광역시 북구 산격 3동 1338-5 번지
붙임 4,5,6참조
대지면적
149㎡ (약 45평)
건축면적
88.69㎡ (약 27평)
연면적
474.4㎡ (약 143평)
주용도
근린생활시설, 주택
건폐율
59.52%
융적율
246.7%
기타
지상5층, 지하1층
○ 현재의 이용상태 및 수익성
구 분
상호 (업종)
임대가(월 임차료/보증금)
지하
The R (Hof, 소주 취급)
70만원 /3천만원(추정)
1층-1
경민사(슈퍼)
300만원 / 1억 5천(추정)
1층-2
개미 복사
70만원 / 5천만원
1층-3
캠퍼스 복사
70만원 / 5천만원
2층
놀부 (부대찌개 전문점)
150만 / 3천만원
3층
인도방랑기
110만원 / 1천만원
4층
주택
50만원 / 1천만원(추정)
5층
주택(4평)
창고로 이용
○ 대상건물의 임대가 중 직접 조사하기 어려운 부분은 거래 사례비교법을 통한 주변 건물과의 임대료 비교로 추정하였다.
1층 경민사의 경우 건물 주인이 직접 운영하고 있으므로, 평수와 위치의 차이가 없는 옆 건물 “청개구리 화장품점”과 “캠퍼스 문구점”의 임대가로 추정하였다. 또한 지하와 4층 주택의 경우 임대가를 밝히기를 꺼리고, 단순비교 대상을 찾기 어려운 관계로 주변 공인중개사 사무실을 방문하여 인근지역 동 평수의 임대가를 적용하였다.
○ 현재 경민사는 주변지역에 경쟁점포(편의점)의 다수 출현으로 수익률이 저하되고 있으며, 지하 The R의 경우 차별화된 서비스의 부재로, 3층의 경우 “나래밭”이 매출부진으로 인도방랑기에 자리를 내어주었으나 인지도 부재로 등 여전히 고전하는 상황이다.
○ 5월 1일 실시하였던 점포주들을 상대로 한 설문조사(붙임 3 참조)에서도 현재사업의 가장 큰 어려움을 묻는 질문에 “매출부진”을 꼽았으며, 임대료는 주변점포와 비슷한 수준으로 시내 중심가와 비슷하거나 조금 싼 편이라고 답했다.
다. 사업 예정지 인수금액
○ 위 임대가를 기준으로 건물의 가격을 책정해보면 월 임차료 820만원에 임대 보증금 3억 3000만원으로 총 건물가액은 15억원 정도이며, 이 중 보증금을 뺀 인수가는 실 인수가는 약 11억 7천만원 정도로 추정할 수 있다.
(A-3억 3000만원) X 0.007 = 820만원
보통 월 임차료는 건물가격(A)에서 보증금을 뺀 금액에 6% ～ 7% 정도이다.
사업 예정지에는 월 임차료가 7%인 경우로 적용하였으며, 실제 건물주가 주장할 수 있는 예상 프리미엄과 임차인 명도비용은 제외하였다.
라. 주변지역 업종 분포 현황
○ 기준 : 반경 0.5 km 이내 점포 구성
시설유형별
세부점포내용
서
비
스
업
일반
요식(101)
한식당
61
고깃집
18
중식
4
양분식
7
치킨점
5
제과점
1
패스트푸드
5
주점(104)
호프, 소주 93
민속주점 7
바 3
생활
이미용실(16)
16 (미용실)
세탁소
1
화장품
3
문구,완구,서점
3
사진관
3 (QSS포함)
안경
2
채소,식품,잡화
1
VTR,도서대여점
16
아이스크림 전문점
1
커피

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