부동산 버블에 관하여

소개글

부동산 버블에 관하여에 대한 보고서 자료입니다.

목차

* 부동산에 관하여

* 미국 부동산 시장

* 버블의 원인

* 돌발변수인 유가상승

* 우려되는 모기지 이자 급증

* 부동산 가격 하락의 영향

본문내용

* 최근 수년간에 걸쳐 부동산 가격이 몇몇 국가들을 중심으로 급등 양상을 보이고 있다. 1995년의 주택 가격수준을 100으로 하였을 때, 2005년 현재 영국 269, 호주 224, 미국 178, 프랑스 157 등 상당한 수준의 가격 상승이 이루어지고 있다. 반면 일본과 독일의 경우는 오히려 가격이 하락하고 있고, 한국과 중국 등도 영국 등과 비교하면 미미한 증가세에 머물고 있다. 몇몇 국가를 중심으로 한 이러한 글로벌 부동산 가격 상승의 원인은 다음과 같이 세 가지로 정리해 볼 수 있다.
미국 부동산 시장
미국에서 전후 1950년~1995년 사이의 주택가격 상승은 같은 기간의 인플레이션율과 거의 동일한 수준이었다. 반면 1996년 이후 주택가격의 상승은 인플레이션율을 45%나 초과하는 수준이었다. 이러한 주택가격 상승으로 인한 미국 국민들의 자산의 증가는 약 5조달러에 이르고, 이는 미국 국민 1인당 약 만7천 달러 정도의 자산 증가 효과를 가져오는 것으로 추산되고 있다. 반대로 미국 연방준비위원회(FRB)의 계산에 의하면 주택가격의 상승에 의한 부(富)의 효과(wealth effect)가 소비에 4~6% 정도 영향을 미치게 되므로, 이 거품이 모두 소멸할 경우 2~3천억 달러의 소비감소가 예상되고 이는 미국 경상 GDP의 1.6~2.5% 하락과 마찬가지의 효과를 가지게 된다. 아울러 은행권 자산의 40%가 주택담보대출인 상황에서 대출의 부실화는 바로 은행의 부실화로 이어지게 된다.
미국 부동산 시장의 호황과 그에 동반한 소비 팽창에 의한 경기 상승의 주요 원인으로 지적되고 있는 것이 장기간에 걸친 미국의 저금리이다. 1981년을 정점으로 미국 연준의 목표금리와 주택담보대출금리는 동반 하락하여 주택담보대출금리의 경우 15%대에서 2005년 6월의 경우는 5.65%까지 하락했다. 그렇다면, 최근 미국 연방준비위원회가 2004년 하반기 이후 10차례에 걸쳐 목표금리를 1%에서 3.5%로 인상했음에도 불구하고 장기 채권시장 및 부동산 시장에서 금리가 동반하여 상승하지 않은 이유는 무엇일까? 그 원인으로는 무엇보다도 미국을 상대로 거둔 막대한 경상수지 흑자 재원을 다시 미국 자산시장에 투자하는 중국이나 한국 등 아시아 국가들과 중동 산유국들의 역할을 지적할 수 있다.
특히 부동산 시장과 같이 현지사정을 모르는 상태에서는 투자하기 어려운 시장에까지 외국자본이 투자되게 된 계기로는 최근에 미국에서 크게 발달하고 있는 주택담보 자산유동화(mortgage-backed securities)를 들 수 있다. 패니 매(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)과 같이 미국 정부가 보증하는 기관들이 주택담보 대출들을 모아 자산유동화 증권을 발행하고, 이러한 방식으로 유동화된 자산에 대한 아시아 및 중동 국가의 자본투자가 증가하고 있는 것이다.

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